Hel tomannsbolig på Teisen - totalrenovering

Beliggenhet

Eiendommen ligger på Teisen i bydel Alna, og tomannsboligen ble oppført som lærerbolig for Østre Aker middelskole. Skolebygget like borte i gaten, og har siden huset Teisen gymnas og senest Kriminalomsorgens utdanningssenter.

Eiendommen ligger relativt skjermet til, mellom Teisenveien og Teisenparken. Det er kort avstand til både nærbutikk med Kiwi Teisen om lag 100 meter unna, og med Alna, Tveita og Bryn som de nærmeste handelssentra.

Alnaelva med gangveier og grøntdrag som strekker seg langt både oppover og nedover ligger like i nærheten, og det kort vei med bil både til Østmarka og til nær sagt et hvert tilbud. Teisenveien 9 sogner til Bryn skole, og skolen som ligger noen hundre meter unna tomannsboligen. Det er også flere barnehager i nærområdet, den nærmeste like bortenfor i Teisenparken.

Beskrivelse

Hel horisontaldelt tomannsbolig opplyst oppført i 1924, som også i dag består av 2 separate boligenheter. Et eldre trehus som er preget av vedlikeholdsetterslep. Eiendommen har vært bebodd og leiet ut inntil 2016, men takstmann påpeker i sin rapport at "bygningsmassen et stort behov for innvendig og utvendig renovering av overflater, innredninger/installasjoner, dels bygningskonstruksjoner og utstyr i hovedsak gjennomgående i hele bygningsmassen, pga alder, skader og slitasje", videre skriver takstmann at "hele bygningsmassen fremstår som meget gammel og slitt, skader og mangler som er betydelige i bygget". Det antas at ny eier vil vurdere det slik at der stort behov for utbedring og oppgradering av bygningsmassen, og takstmann fremhever særlig at badene ikke bør "brukes før de er totalrehabilitert".

Tomten har et areal på 1169 m² og inkluderer en stor hage som har vokst igjen over de senere årene. Det er ikke nabobebyggelse mot syd og vest – her ligger Teisenparken.

1. etasje:
I husets 1. etasje er det i dag felles trappeløp, entré med bod / kott, bad / wc, kjøkken, spisestue / soverom, stue, soverom 1, soverom 2 og et disponibelt rom. Fra stuen er det direkte utgang til hagen. 

2. etasje:
I husets 2. etasje er det i dag felles trappeløp, entré med bod / kott, bad / wc, kjøkken, spisestue / soverom, stue, soverom 1 og  soverom 2. Fra spisestuen/soverommet er det utgang til en liten balkong. 

Loft og kjeller:
Eiendommen har et stort felles loft, med boder samt stort gulvareal og solid takhøyde. Det er også full kjeller, med en rekke boder samt et vaskerom og et eldre wc.

Tomannsboligen er angitt som antatt fundamentert på faste masser med antatt støpte fundamenter.

Adkomst

Teisenveien 9 ligger "midt på Teisen", og ligger god tilbaketrukket fra E6 som går lenger nord og vest. Adkomst via Helsfyr eller Bryn - ta inn Teisenveien og finn frem til nr 9. Skiltes med "Visning" fra gaten.

Bebyggelsen - teknisk beskrivelse - takst

Hel horistontaldelt tomannsbolig i 2 etasjer samt loft og kjeller, oppført ca 1924.

Bygningen står på Byantikvarens Gule Liste. Det vises til generelt informasjonsskriv fra Byantikvaren som er inntatt i prospektet. Eiendommen er i dag ikke regulert, men søknad om etablering av mer enn de 2 eksisterende boenheter må forventes å utløse krav om reuglering til vern / fredning.

Takstmann Pål Andre Thronsen har pr 23. mai 2017 utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen etter oppdrag fra selger. Det vises til rapporten som er inntatt i prospektet. Tilstandsrapporten omfatter en bygningsteknisk gjennomgang samt arealmåling og en verdi- og lånetakst og er således mer omfattende enn en forenklet takstrapport. Slike rapportert kalles ofte for en Boligsalgsrapport. Rapporten er en del av prospektet. Se særlig side 2 og 3 i rapporten for en nærmere beskrivelse av hva som omfattes av en slik tilstandsrapport og en beskrivelse av "tiltaksgrader" som benyttes i rapporten (TG 1, 2 og 3 - "rødt, gult og grønt lys").

Boligsalgsrapporten fremhever at bygningsmassen har stort behov for innvendig og utvendig renovering. Takstmann trekker i sin oppsummering under punket "Konklusjon tilstand" blant annet frem at "Det er tilstandsgrad 3 på en rekke bygningsdeler og områder i bygget og forøvrig i hovedsak tilstandsgrad 2. Dette tyder på at bygget er i meget dårlig forfatning og med større usikkerhet ved rehabilitering av bygget."

Takstmann skriver videre at "Det fremkommer som dels usikker drenering, slitasje og skade på fasader med bl.a råteskader synlig, slitte vinduer med karmer og rammer". Takstmann har også notert at "Badet har synlige og med målbare fuktskader og kjøkkeninnredningene er eldre/nedslitte, alder et symptom i seg selv og det er også kraftig bruksslitasje", og påpeker for god ordens skyld at "Bad/våtrom er ikke i henhold til dagens krav, forskrifter eller våtromsnorm." Befaring viser at særlig kjøkken og bad i 1. etasje er i særlig dårlig forfatning.

Takstmann påpeker i sin rapport at ved "endret bruk/bruk av bygget vil risikoen for skader være større enn normalt og sannsynlighten for at ytterligere feil og mangler vil fremkomme er stor." Videre påpekes det at ved "rehabilitering av bygningsmassen er det for denne eiendommens del sannsynlighet for at skjulte skader og mangler blir avdekket." Befaring viser at kledning på fasade ved inngangsparti har fatt hard medfart som følge av synlige hull i takrennen rett ovenfor.

Takstmann legger særlig vekt på at "Det er viktig å påpeke at det er en bygning som ikke er oppført i henhold til senere års forskrifter og krav. Dagens forskriftskrav også til isolasjon, klima og innemiljø er betydelig strengere enn de som gjaldt som normalt da denne boligen ble bygget, og det må derfor påpekes et stort avvik i forhold til dagens standarder".

Bygningsmassen fremstår som manglende vedlikeholdt både inn- og utvendig, med stort etterslep på vedlikehold av blant annet kjøkken og baderom/våtrom. Utvendig fremstår eiendommen med maling som flasser og tett vegetasjon på tomten, og takstmann påpeker at "Kledning har flere steder fukt og råte skader, større felt er dels avskallet og mye løs maling" samt at det er "Enkelte skader på renner/nedløp og tekkingen generelt" og at "beslag og renner er noe slitt og værbitt".

Takstmann beskriver at der "skjevheter i bygget med større skjevheter i gulv", "Noe ujevne gulv med dels noe svikt ved normal gange. Knirk i gulvene flere steder i byggene". Det bemerkes også råteskader på vinduer, dører og balkong.

Grunnet eiendommens alder (nærmere 100 år) og tilstand oppfordres interessenter til særlig grundig gjennomgang av Boligsalgsrapporten samt befaring av eiendommen.

Utstyr og innredning

Eiendommen selges slik den fremstår på visning, og vil ikke bli vasket eller ryddet etter visning.

Planløsning og innhold:
1. etasje
Fra hovedinngangen kommer man direkte inn til felles trappeløp. Her går trappen videre opp til 2. etasje og loftet. Videre finner man fra venstre med klokken bi-inngang til 1. etasje, dør til kjellertrappen og inngangen til 1. etasje. Inn i boligen i 1. etasje møtes man av en entré med innebygget kott / bod / garderobe. Bad / wc har inngang fra entreen, til høyre ligger kjøkken - og til venstre kommer man til stuen. Gjennom kjøkkenet kommet man til spisestuen / soverom, og gjennom dette rommet kommer man også inn i stuen. Stuen er stor og åpen - og har egen utgang til hagen. Videre fra stuen kommer man til hovedsoverommet, og derfra videre til soverom 2 med et disponibelt rom ved siden av. Fra det disponible rom kommer man ut i trappeoppgangen gjennom bi-inngangen.

2. etasje
Tar man trappen opp til 2. etasje finner man en nær identisk bolig på dette planet. Inn i boligen i 2. etasje møtes man av en entré med innebygget kott / bod / garderobe. Bad / wc har inngang fra entreen, til høyre ligger kjøkken - og til venstre kommer man til stuen. Gjennom kjøkkenet kommet man til spisestuen / soverom - som har utgang til en balkong, og gjennom dette rommet kommer man også inn i stuen. Stuen er stor og åpen. Videre fra stuen kommer man til hovedsoverommet med et lite kott, og derfra videre til soverom 2. Fra soverom 2 kommer man ut i trappeoppgangen gjennom bi-inngangen.

Loft og kjeller
Eiendommen har et stort felles loft, med boder samt stort gulvareal og solid takhøyde. Det er også full kjeller, med en rekke boder samt et vaskerom og et eldre wc.

Overflater:
Det er i belegg, tregulv og malte tregulv som går igjen i hele tomannsboligen. I 2. etasje er det laminat i soverommene. Ulike malte flater og malt panel på majoriteten av veggene.

Bygget:
Tak: Sadlet takkonstruksjon i tre. Takstmann har notert at det er "synlig slitte konstruksjoner på loft. Synlig skadet trevirke enkelte steder med fuktmerker med mer. Skadet trevirke, bl. a dels i bærende konstruksjoner rundt pipe".

Yttervegger, vinduer og dører: Trekonstruksjon kledd med trepanel som er malt. Takstmann har som angitt over notert at det på ytterveggene er observert at "Kledning har flere steder fukt og råte skader, større felt er dels avskallet og mye løs maling". I kjelleren er det notert at det er "synlig saltutslag, fukt og fuktmerker og løs puss gjennomgående innvendig i kjeller", og at det også er "synlige fuktmerker, oppsprukket, noe sprekker og saltutslag i gulv" i kjeller. Vinduer er gamle antatt i hovedsak opprinnelige doble vinduer i hovedsak, dels enkle (loft). Takstmann har notert at "Flere kjellervinduer er tettet/ikke i bruk". Takstmann angir under tilstandsvurdering at bygget har "Slitte vinduer, både glass og rammer/karmer - innramming/trevirke. Trevirke er fukt og råteskadet i en rekke av vinduene. Noen enkeltglass er knust og dels sprukket flere steder, samt mangler innvendige glass. Vinduer dels vanskelig/umulig og åpne/lukke. Slitte vinduer med omramming og trevirke, samt mekanismer med behov for totalrenovering".

Dører er av varierende dato, og takstmann noterer at særlig terrassedørene er "meget slitte, dels noe råteskader og slitte mekanismer".

Grunnmur og drenering: Takstmann har notert spesielt at "Terreng faller dels inn mot bygningskroppen på deler av bygget, noe som er uheldig mht dreneringen, samt fukt mot grunnmur/bygget". Takstmann beskriver grunnmur som "oppført i støpt mur", og som angitt over er det synlig saltutslag, fukt og fuktmerker gjennomgående innvendig i kjeller".

Takstmann har også under punkt om drenering notert at det er "synlig fukt og saltutslag i synlige veggflater og gulvflater i kjeller generelt".

Bæring og bjelkelag: Det er antatt trebjelkelag i etasjeskiller, og disse antas å være fra byggeåret. Takstmann beskriver "Noe ujevne gulv med dels noe svikt ved normal gange. Knirk i gulvene flere steder i bygget." Det er særlig angitt ved vurdering av tilstandsgrad at "Disse forhold har konstruksjonsmessige negative avvik".

Trapper, terrasser og balkonger: Eldre utvendige støpte trapper som av takstmann er notert som "meget gamle, slitt og værbitt, noe setninger, sprekker, utsklidd". Innvendig har takstmann notert at "Trapper i bygget er antatt opprinnelige", og videre at disse har "slitasje på så vel trinn, håndløpere og rekkverk over en årrekke og dels manglende vedlikehold over tid."

El, vann, varme mv: Det er elektriske anlegg er ikke gjennomgått av takstmann ut over at det er notert at det er "Sikringsskap med eldre sikringer" og at "Elektrisk anlegg er gjennomgående eldre og slitt" og videre at det "må antas behov for gjennomgang og utbedring av dette i tilknytning til renovering av boligene". Oppvarming av bygget har hovedoppvarming med elektriske ovner slik det fremkommer. Eldre panelovner av ulik alder i bygget. Takstmann beskriver at det er "Flere ildsteder i begge etasjer med eldre vedovner og koksovner" og påpeker at "Flere ildsteder har ikke nødvendig avstand fra brennbart materiell slik det fremkommer på befaringsdagen. Synlige enkelte setningssprekker gjennom etasjene på pipe. Gamle piper, antatt fra byggeår." I kjeller ligger det også et parti koks. Dette vil ikke bli fjernet av selger.

Vann- og avløpsrør er av takstmann notert som "antatt gammelt røropplegg i hovedsak", og det er notert "Synlig rust på støpejerns avløpsrør. Korrosjon og irring på vannledninger i kjeller og dels i synlige rørføringer forøvrig"

Det vises generelt til tilstandsrapporten og de vurderinger og angivelser av tilstandsgrader som fremkommer der, og det oppfordres til at interessenter leser denne.

Parkering

Det er god plass til parkering på tomten. Garasje som fremkommer med midlertidighetsbestemmelse i grunnbok er revet. Ellers gateparkering i nærområdet etter gjeldende regler.

Regulering

Eiendommen ikke regulert, og er da kun omfattet av de mer overordnede kommuneplaner og kommunedelsplaner. Den opprinnelig bruk som tomannsbolig med 2 boenheter antas godkjent, og fremstår slik. Eiendommen er oppført på gul liste, og som angitt over antas det at man kan legge til grunn at søknad om etablering av mer enn de 2 eksisterende boenheter må forventes å utløse krav om reuglering til vern / fredning. Et forsøk på omregulering antas å måtte oppfylle Byantikvarens ønske om at eiendommen bevares for ettertiden og således blir regulert til spesialbevaring- bolig .

Søknads- eller meldepliktig arbeid skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. Interessenter oppfordres til å lese informasjonsarket fra Byantikvaren som følger prospektet samt å kontakte Plan- og bygningsetaten for videre veiledning.

Øvrige opplysninger - salgsvilkår mv

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendommen som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven og i tilstandsrapporten.

Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig. Det henvises også til tilstandsrapporten som følger prospektet. Det forutsettes at interessenter setter seg grundig inn i denne. Se også punkt 3.7 - 3.9 i prospektet.

Eiendommen vil ikke bli ryddet ytterligere eller nedvasket etter visning, da det antas at ny eier vil starte oppussings-/ rehabiliteringsarbeider umiddelbart etter overtakelse.

Salgsvilkår
Selger forbeholder seg retten til å anta og forkaste ethvert bud. Ved salg til næringsdrivende vil maksimalfristen for reklamasjoner settes kortere enn normalordningen etter avhendingsloven. Se også eget punkt i prospektet vedrørende dette.

"As is"
Eiendommen selges "som den er". Avhendingslovens § 3-7, "manglende opplysning om eiendommen" og § 3-8, "uriktig opplysning om eiendommen" kan påberopes, herunder om boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslovens § 3-9. Kjøpsinteresserte gjøres kjent med at dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven, og at dette vil være en del av kontraktsvilkårene.

Det gjøres igjen spesielt oppmerksom på at eiendommen har ikke vært bebodd av selger, og selges i den stand den fremstår. Kjøpere oppfordres derfor til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort.

Oppfordring til besiktigelse
Kjøper oppfordres til å besiktige eiendommen sammen med kompetente fagfolk, og at disse på interessentens vegne vurderer om det er behov for å gjennomføre egne undersøkelser før det inngis eventuelle bud. Det er viktig at eventuelle interessenter setter seg grundig inn i eiendommens prospekt / salgsoppgave med vedlegg.

Særlige forhold

Grunnet eiendommens alder er det det begrenset hvilken informasjon som er tilgjengelig vedrørende eventuell byggetillatelse, ferdigattest mv. Dersom dette ikke foreligger fra oppføringen eller senere arbeider kan dette - som følge av tidspunktet for oppføring / arbeider - normalt ikke avhjelpes og fremskaffes i ettertid.

Det ble utført arbeider på eiendommen etter oppføring der baderom ble etablert. Det foreligger ferdigattest for dette datert tilgjengelig i saksinnsyn hos PBE samt hos megler.

Eiet tomt. Areal 1169 m² i henhold til tjenesten seeiendom.no.

Tomten er i dag frodig og "overvokst" men med god plass og masse potensiale. Enkelte av naboeiendommene har dog ytret ønske om at tomtens potente vegetasjon bør «tynnes» kraftig.