OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 2

TG 1: 8

TG 2: 19

TG 3: 5

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Utstyr på tak

Det er ikke etablert noen snøfanger på taket.

- Etasjeskille og gulv på grunn

Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik på rommet over 30mm, i tillegg til lokale skjevheter. Største registrerte avvik er målt på stue i 2 etg, avviket er målt til over 40mm. Det registreres ingen synlige tegn til svekkelser i konstruksjonen. Skjevheter i gulv er ikke uvanlig for eldre boliger, og skyldes erfaringsmessig underdimensjonering/ ujevn dimensjonering av materialer.

Det registreres stedvis knirk i gulv. Knirk i gulv er ikke uvanlig for eldre boliger, og skyldes erfaringsmessig at innfestingen av undergulv gir bevegelse i konstruksjonen.

TG-3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Trapp: Kjeller

Trappen mangler rekkverk, trinn er bratte og det er vanskelig å gå ned på grunn av lav høyde. Nedre del av trapp er delvis ødelagt og trenger strakstiltak.

TG-3 er satt på grunn av manglende rekkverk og skader på nedre del av trapp.

- Elektrisk

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova

(tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken

kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet

undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Det er ikke framlagt noen dokumentasjon for utførelsen på anlegget (samsvarserklæring). Det er et krav at huseier skal oppbevare dokumentasjon på alle arbeider utført på anlegget etter 01.01.1999

Tilstandsgrad 3 er satt på grunn av løse ledninger i kjeller. Anlegget for øvrig er tilstandsgrad 2 på grunn av manglende dokumentasjon/samsvarserklæring.

- Våtrom: Bad: 2. etasje (overflater)

Gulvskinne for dusjhjørne danner en sperre mot sluk. Det er ikke dokumentert tettesjikt ved dør, lekkasjevann utenfor dusjsjonen vil ikke ledes til sluk. Det er risiko for at vann renner ut gjennom døråpning.

Det registreres tilfredsstillende fall til sluk der høydeforskjell mellom overkant slukrist og overkant flis ved dør er over 25mm, men det er ikke framlagt dokumentasjon som bekrefter høyde på membran ved

døråpning.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Drenering

Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater/ gulv på grunn. En tidligere undersøkelsen utført den 04.07.22 viser synlig fukt på gulv samt indikasjoner på fukt i kjellergulv og nedre

del av grunnmur. Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det ikke var tradisjon for å etablere fuktsikring under kjellergulv og fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at konstruksjoner mot grunn har forhøyede fuktverdier. Grunnmur er oppbygd av teglstein, konstruksjonen har ofte høyt fuktopptrekk fra grunn. Det anbefales å ha fritt eksponerte kjellervegger. Forholdet ved

befaring den 14.03.25 var vesentlig bedre, dette vurderes og skyldes sesongbaserte endringer.

Det registreres stedvis sprekker i støyp på kjellergulv, noe som gir en økt risiko for fuktopptrekk fra grunn.

Terreng rundt boligen er flatt. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt belastning på dreneringen.

TG-2 er satt pga usikkerhet i gjenværende brukstid ved bygningsdelen, terrengforhold og registrerte avvik med indikasjoner på fukt mot kjellergulv og nedre del av grunnmur. For videre omtale se "rom under terreng"

- Grunnmur og fundament

Undersøkelse av grunnmur viser sprekk i teglstein og hjørne ved trapp ned til kjeller, årsak til dette er ukjent. Videre er det sprekk i en tresonittplate som ligger utenpå grunnmur ved vindu i gang. Utover dette vise undersøkelsen ingen tegn til sprekker eller skader.

Det registreres mindre riss i grunnmur og utvendig puss. Dette er ikke uvanlig og vurderes ikke å ha vesentlig konstruksjonsmessig betydning slik dette fremstår i dag. Det registreres stedvis sprekker i gulvstøyp.

TG-2 er gitt med bakgrunn i registrerte sprekker ved trapp ned til kjeller.

- Rom under terreng

Det er foretatt hulltaking i nedre del av vegg i kjellerstue. Ved fuktmåling i treverk i forbindelse med hulltaking, måles et fuktinnhold som er over faregrensen for utvikling av skader. Med henvisning til påviste forhold/ utførte fuktmålinger kan det ikke utelukkes at det finnes skjulte skader bak innredet konstruksjon. Det gjøres oppmerksom på at påforing og isolering på innsiden av grunnmur under bakkenivå er en utsatt

konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og grunnmur trekker fukt. Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking.

TG-2 er gitt på grunn av registrerte fuktmålinger og fuktopptrekk fra grunn.

- Balkong, terrasse, platting

På balkong registreres det lokal råteskade i nedre del av innfesting til rekkverkspiler. Det registreres en del malingsavflassing som kan redusere levetiden på materialet. Balkongen er tekket med papp. Pga terrassebord over tekkingen er ikke selve tekkingen inspisert. Det

registreres oppbrett av papp ved dør, utover dette er det ikke mulig å kontrollere oppbrett av tettesjikt mot vegg. Det er ukjent alder på tettesjikt. Terrasse/ balkong er delvis etablert over oppholdsrom. Dette er en konstruksjonsmetode med økt fare for skader, som blant annet forutsetter bruk av dampsperre mot oppvarmet rom for å unngå kondensskader. Det finnes ingen dokumentasjon på hvordan balkongen/ terrassen er bygget opp. Konstruksjonen er lukket og ikke synlig for kontroll. Etter en innvendig visuell kontroll av overflater ble det ikke registrert tegn til lekkasjer i underliggende himling. Rekkverkshøyden er målt til 91 cm. Dette er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm, men tilfredsstiller krav på oppføringstidspunktet. Ingen tiltak er påkrevd.

TG-2 er satt på grunn av lokal råteskade på rekkverk og stedvis malingsavflassing.

- Yttervegger

Det registreres stedvis malingsavskalling på omramming vinduer og vannbrett ved overgang panel/grunnmur. Det er ikke mulig å kontrollere musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon.

TG-2 er satt på grunn av malingavflassing.

- Loft (konstruksjonsoppbygging)

Loft er innredet i 2014. Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Kontrollen begrenser seg til en visuell besiktigelse av innvendige overflater. Det er foretatt en visuell inspeksjon av innvendige himlinger og det registreres rennmerker ved pipe. utover dette registreres ingen tegn til aktiv lekkasje eller kondensproblemer.

TG-2 er satt med bakgrunn i registrerte fuktmerker rundt takgjennomføring til pipe. Viser til punkt "taktekking" i rapporten.

- Renner og nedløp

Det registreres utette skjøter fra nedløp takterrasse over inngangsparti TG-2. Utover dette er det ikke registrert skader eller tegn til unormal funksjon.

- Taktekking

Det registreres innvendige rennmerker ved pipe, selger opplyser at det har kommet inn vann ved pipe ved uvær i mars 2025. Innvendig konstruksjon er kontrollert av en takstmann via forsikringsselskap, ved kontroll ble det ikke registrert innvendige følgeskader. selger ringte takstmannen på befaringsdagen og som kunne bekrefte dette. Årsak til vannmerker ved pipe kan komme som følger av utettheter ved undertak eller pipehatt/besalg, vann kan da trenge inn ved mye vær og vind.

Det registreres stedvis noe mose på taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak.

TG-2 er gitt med bakgrunn i stedvis mose på tak og registrerte rennmerker ved pipe på loft.

- Ildsted/skorstein

Visuell kontroll viser ingen sprekker eller tegn til skader i pipemur. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering etter Ca. 50 år. Pipeløp ved soverom er ikke vurdert da ilsteder er fjernet og støpt igjen.

TG-2 er gitt med bakgrunn i alder.

- Trapp: 1. etasje og loft

Ingen avvik registreres på trapp fra 1. etasje. Trapp fra stue til loft er det etablert håndløper på 1 side. Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider. Trappen til loft mangler håndløper langs veggen som er et krav iht dagens forskrift.

-Avløpsrør

Det er etablert et stakeluke på kloakkstammen plassert i kjeller.

Avløpsrør fra boligen og ut til offentlig kloakk eller septik ligger under bakken og er ikke vurdert. Kontrollen er avgrenset til innvendig i boligen, og kontrollen stopper ved utvendige avløpsrør som ikke er synlig for kontroll. Det registreres sen avrenning i servant på bad i 1.etg.

TG-2 er gitt med bakgrunn i sen avrenning fra servant på bad i 1.etg.

-Vannledninger

Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Det registreres eldre vannrør i kjeller, som har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Det registreres vanndrypp fra eldre vannrør i kjeller. Og blandebatteri (kran) på servant bad i 1.etg lar seg ikke stenge ordentlig, slik at det konstant drypper vann fra krana.

TG-2 er gitt da deler av vannrør er av eldre dato, og har nådd en alder som tilsier at skader/lekkasjer kan oppstå.

- Varmesentral

Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. Med bakgrunn i alder (garantitiden oversteget) vil tilstanden i tiden som kommer være usikker. Det finnes ingen dokumentasjon på service av anlegget.

TG-2 er satt på grunn av manglende service og ukjent alder.

- Varmtvannsbereder

Berederen er plassert i rom med sluk, men gulvet har ikke tilfredsstillende tettesjikt eller fall til sluk.

TG-2 er satt med bakgrunn i beredere som er plassert i rom uten sluk, og har ikke automatisk vannstoppventil.

- Våtrom: bad 1. etasje

Det registreres tilfredsstillende fall til sluk der høydeforskjell mellom overkant slukrist og overkant flis ved dør er over 25mm, men det er ikke framlagt dokumentasjon som bekrefter høyde på membran ved døråpning.

TG-2 er satt på grunn av ukjent utførelse på membran ved dør.

- Våtrom: Bad 2. etasje (membran, tettesjikt og sluk)

Pga flislim er det ikke mulig å kontrollere utførelse og bruk av membran.

Det er ukjent alder på tettesjikt, tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt og derav økt risiko for lekkasjer.

- Våtrom: Bad 2. etasje (sanitærutstyr)

Tilstandsgrad 2 er satt pga manglende drensåpning fra innebygget sisterne for synliggjøring av eventuelle lekkasjer. Den ene trykkplate/ skylleknappen til toalettet er defekt.

- Vaskerom

På grunn av utførelse/materialvalg tilfredstiller rommet ikke dagens krav til våtrom. Dette gjelder blant annet malte overflater og utett overgang gulv/vegg og rommet mangler sluk. Direkte fuktbelastning på gulv og vegger må unngås. Det er ikke montert automatisk stoppeventil. Rommet vurderes likevel å fungere som tilenkt. Det ble registrert noe svelling på laminatgulv, det er søkt med fuktmåler uten utslag på fukt. Forholdet vurderes og være gammelt.

TG-2 er gitt med bakgrunn i rom uten tettesjikt og sluk som er brukt som vaskerom og tilfredstiller ikke krav til våtrom.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

- Boligen er registrert som vertikaldelt 2-mannsbolig. Sammenslåing og endring til dagens bruk som enebolig er ikke bygge meldt. I kjeller er det etablert en kjellerstue, det er ikke søkt om bruksendring til rom med varig opphold.

- Det foreligger kun ferdigattest for bruksendring av loft.

- Det er ikke tilfredsstillende rømningsveier fra rom for varig opphold under terreng. Dette gjelder kjellerstue med ikke tilfredsstillende rømningsvindu og lite dagslysforhold. Det er ikke tilfredsstillende rømningsveier fra rom for varig opphold fra loft. Dette gjelder høyden

ned til bakken er over 5,0 m. Dette utløser krav om stige med ryggbøyle. Stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme. Dette er ikke ivaretatt per .d.d. Takhøyden i kjeller måles til ca. 2m -1.90m

- Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav. Det er ikke framlagt godkjente byggetegninger (meglerpakke) og det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldt og godkjent.

- Deler av arealet på loft er ikke målbart pga lav takhøyde. Ikke målbart areal er opplyst som ALH (areal med lav himlingshøyde) summert med eventuelt målbart bruksareal som gir GUA (Gulvareal).

- Sammenslåing og endring til dagens bruk som enebolig er ikke bygge meldt. I kjeller er det etablert en kjellerstue, det er ikke søkt om bruksendring til rom med varig opphold.

- Utover overnevnte areal er det en garasje på 46.5m² og et lysthus på ca 15m². Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav. Det er ikke framlagt godkjente byggetegninger (meglerpakke) og det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldt og godkjent. Det er gitt tillatelse til bruksendring på loftet, men pga mangler ved tiltenkt rømningsstige via vindu er det ikke gitt ferdigattest/ tillatelse til å benytte loftet som varig opphold. Rombenevnelser på loftet er likevel benevnt og medregnet som P-rom pga dagens bruk. Boligen er registrert som vertikaldelt 2-mannsbolig. Sammenslåing og endring til dagens bruk som enebolig er ikke bygge meldt. I kjeller er det etablert en kjellerstue, det er ikke søkt om bruksendring til rom med varig opphold.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Tinglyst	Boligtype	Pris
02.12.2014	Frittliggende enebolig	4 400 000 ,−
17.06.2003	Tomannsbolig	900 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Johan Bojers gate 5 7300 Orkanger

Johan Bojers gate 5
7300 Orkanger