Enebolig (Tømmerveien 15)

Utvendig:

Taktekking,TG2
Taktekkingen er av eldre, flat takstein. Taket er besiktiget fra bakkeplan.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.

Nedløp og beslag,TG2
Pipe er helbeslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse, trolig blanding av tømmer, reisverk og bindingsverk. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- - Det bemerkes at kledningen ikke er luftet, noe som er vanlig på eldre hus, men likevel virker å fungere. Dette er normalt avhengig at ytterveggen er mindre tett enn i nyere hus. - Kledning er montert for nærme terreng. Iht. byggforsksereien: Avstanden fra underkant avkledning og til terrenget bør generelt være minst 0,3 m. Avstanden kan reduseres til 0,1 m på steder uten spesielt store slagregnspåkjenninger. - Det ble foretatt stikktakninger etter råte/dårlig kledning ved hjelp av en syl, påvist i diverse dårlige bord (gjelder også vindskibord mot nord). På steder hvor det er registrert eller har vært råte i kledningsbord, er det å forvente at veggkonstruksjon har tatt skade. Ellers er det generelt med værslitte bord/vedlikeholdsbehov.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, type saltak
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- - Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. Skrå tretak med kaldt loft anbefaler en ca. 50 mm kontinuerlig spalte. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres.
Tiltak
- Lokal utbedring bør utføres.
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved omlegging av taktekkingen, bør det tas med i vurderingen at luftingen legges over taket. - Det bør foretas gjennomgang av musetetting rundt boligen, for å forhindre at mus trenger inn i boligen, skader på materialer samt vond lukt som konsekvens.

Vinduer,TG3
Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra 1980-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- - Vinduer bærer generelt preg av elde og slitasje, påvist råteskader i flere vinduer utvendig. - Påvist vindu med punktert glass i soverom. Årsaken til punkterte glass er som regel at det er kommet en brist i tetningsmassen mellom karm og rute. Denne bristen sørger for at det blir større lufttilgang mellom rutene og følgelig at Argongassen (den isolerende gassen) siver fortere ut og gir en redusert isoleringsevne (U-verdi).
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
- - Det må påregens utskiftninger av vinduer med råteskader.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Dører,TG2
2 stk. eldre ytterdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- - Påvist manglende beslag i underkant av ytterdør i stue. - Påvist synlig glippe ut mellom karm og dørblad til ytterdør.
Tiltak
- Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på ca. 65 m², vendt mot vest, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Terrasseplatting i forbindelse med inngangspartiet, vendt mot øst, belagt med belegningsstein. 2 stk. brygger, oppført med trykkimpregnerte og royalimpregnerte materialer.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- - Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. - Påvist dels værslitt trevirke samt vedlikeholdsbehov på terrasser.
Tiltak
- Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag mot loft. Eksakt oppbygning av dekke mot grunn er ikke kjent. Bygningen er et gammelt industribygg med forskjellige oppbygninger opp igjennom årene.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt 25 mm avvik i stue, lokalt ble det målt 22 mm over 2 meter i samme rom, fra hjørnet ved terrassedør og ut på gulvet. I 2. etasje ble det målt 28 mm avvik i ett soverom og 20 mm i et annet. Lokalt ble det målt 25 mm over 2 meter i ett soverom.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Peisovn i stue.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Pipa har rennemerker etter sotvann.
Tiltak
- Tettingen rundt pipa må undersøkes.
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Innvendige trapper,TG3
Trapp i tre mellom etasjene.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
- - Ikke håndlist på begge sider av trapp. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til trapp. § 12-16 i Byggteknisk forskrift sier "Trapp skal være lett og sikker å gå i. Trapp skal ha sikker avgrensing og ha håndlist på begge sider".
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Innvendige dører,TG2
Boligen har profilerte dører med forskjellig alder og utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- - Ved funksjonstesting av dører, ble det påvist at enkelte dører tar/subber i karm/terskel.
Tiltak
- Andre tiltak:
- - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Våtrom
1. etasje > Bad/vaskerom

Overflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
- - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Noe svakt fall til sluk lokalt i dusjen, også påvist at ferdig overflate ved dør ligger noe høyere enn topp slukrist samt ferdig overflate utenfor dusjen. Eventuelt lekkasjevann fra alle deler av rommet vil ikke ledes til sluk.
Tiltak
- Andre tiltak:
- - Våtrommet kan fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Det presiseres at ved eventuelle lekkasjer, er det ikke sikkert at sluk vil holde unna, og at vann renner ut i tilstøtende rom med fuktskader som konsekvens.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

1. etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er usikkert om rørgjennomføringene er riktig utført.
- - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. - Foreligger ikke dokumentasjon på utførelse, ukjent membranløsning i våte soner, rundt rør og i innebygget sisterne. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket.
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.

1. etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, veggmontert toalett, dusjvegger/-hjørne og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det er påvist skader på innredning.
- - Ikke etablert synliggjøring av lekkasjevann under vegghengt toalett. TEK 97 (første utgave samt senere utgaver) § 9-5 Sanitæranlegg, her står det at "lekkasjevann skal kunne oppdages raskt og ikke kunne føre til unødig skade på andre installasjoner eller bygningsdeler".
- Påvist noe svellinger i sokkel samt i endevegg til innredning, som følge av fuktighet.
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

1. etasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- - Begrenset med tilluft til badet, ikke flat terskel. Anbefalt luftespalte er 1 cm over 0,8 meter.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Kjøkken
1. etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkken med åpen løsning mot stue, hvor det er plass til spisegruppe. Innredningen har profilerte, lyse fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenvasken av rustfritt stål, er nedsenket i benkeplaten og inneholder vaske- og skyllekum. Det er montert belysning og det er lagt fliser på veggen mellom skapene. Kjøkkenventilatoren er plassert over komfyr og platetopp og er ført ut i det fri. - Kjøkkenet fremstår med noe slitasje, dog ikke mer enn man burde forvente alder tatt i betraktning. - Kjøkkenet er eldre (før TEK 10), og har mangler som er forventningsbart på et nyere kjøkken som eksempelvis lekkasjestopper og komfyrvakt. - Det kan forekomme lekkasjer fra installasjoner som ikke lar seg påvise ved normalt fuktsøk og som er skjult under sokkel eller bak kjøkkeninnredning, som følge av manglende lekkasjestopper. - Økt fare for tørrkoking, som følge av manglende komfyrvakt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap.
- - Påvist fuktskjolder på bunnplate under berederen, ikke fuktig på befaringsdagen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- - Takstmannen anbefaler at området holdes under oppsikt. Basert på alder til bereder, må det påregens at denne skiftes ut. Utbedring av eventuelle skader i bunnplate bør gjøres i den forbindelse.

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og moderne rør-i-rør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
- Nr 15 har vært benyttet som feriebolig. Eier har opplyst at vannrør i badet er plassert i yttervegg. Når huset har vært ubebodd med nedsatt temperatur og det samtidig har vært sprengkulde har vannet derfor ved noen anledninger fryst.
- Fordeler til rør-i-rør er plassert i veggen. Eventuelt lekkasjevann vil ikke ledes ut på gulv, men vil kunne føre til skader i veggen. - Levetid vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast, ukjent alder på opplegg. Ligger trolig eldre rør i dekket i boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- - Levetid for avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig og elektrisk ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak

Andre VVS-installasjoner,TG2
Luft/luft varmepumpe, type Fujitsu, fra 2012. Eier har selv utført rengjøringsservice. Annen service/inspeksjon har ikke vært utført siste tre år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- - Generelt sett kan en varmepumpe forventes å vare i rundt 12 til 15 år. Det er imidlertid viktig å merke seg at dette er estimert levetid, med godt vedlikeholdt og riktig bruk kan noen varmepumper vare lenger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken fra 1976, er på ca. 120 liter og er plassert i bad. Eldre benkebereder under kjøkkenvasken, fra 1970-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatiske sikringer. Elektriske varmekabler i bad. - Ukjent alder på store deler av opplegg.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
Kommentar:- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på alle arbeider utført på det elektriske anlegget. På arbeider utført på elektriske anlegg etter 1999, skal det foreligge en samsvarserklæring.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar:- Foreligger ikke dokumentasjon på alle arbeider utført på det elektriske anlegget, takstmannen anbefaler derfor at det utføres en utvidet el-kontroll på det elektriske anlegget.

Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2
Ringmur i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen.
- - Påvist sprekker i ringmur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling.
Tiltak
- - Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Enebolig (Tømmerveien 13):

Utvendig:

Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Alder for taktekkingen er ukjent, men over 30 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- - Levetid betongtakstein over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Nedløp og beslag,TG2
Pipe er delvis beslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det er påvist avvik i beslagløsninger.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Takrenner har punktvise lekkasjer.
- - Beslag rundt pipe er ikke tilstrekkelig montert og bør ettergås. - Takvann er ikke ledet bort fra grunnmuren. Regnvann og smeltevann må ikke renne inn mot bygningen, vann fra taknedløp må ledes bort.
Tiltak
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Lokal utbedring må utføres.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse, trolig kombinasjon av tømmer og reisverk. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- - Påvist råteskader i bunnstokk ved inngang til kjeller. - Det bemerkes at kledningen ikke er luftet, noe som er vanlig på eldre hus, men likevel virker å fungere. Dette er normalt avhengig at ytterveggen er mindre tett enn i nyere hus.
Tiltak
- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved bytting av kledning, bør konstruksjon/lufting bygges opp riktig.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Takkonstruksjon/Loft,TG3
Takkonstruksjon i tre (eldre takkonstruksjon). Undertaket er av trefliser. Tilgang til kneloft via knevegger. Tilgang til loft via luke.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen lufting i konstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- - Begrenset eller ingen lufting av loftet. Skrå tretak med kaldt loft anbefaler en ca. 50 mm kontinuerlig spalte. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Påvist spor av mus på loftet, som følge av for dårlig utvendig tetting. - Påvist fukt/mindre råteskader i takkonstruksjonen på befaringsdagen, ikke fuktig ved fuktmålinger i undertak. Kan relateres til tidligere lekkasjer.
Tiltak
- Det må gjøres nærmere undersøkelser.
- Lokal utbedring bør utføres.
- - Råteskedede konstruksjoner må byttes om avviket skal lukkes. - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved omlegging av taktekkingen, bør det tas med i vurderingen at luftingen legges over taket. Det presiseres at manglende lufting gir økt risiko for kondens/fuktskader som kan være skjult i konstruksjonen.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Vinduer,TG2
Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra 1970- og 1980-tallet
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- - Vinduer bærer generelt preg av elde og slitasje, påvist et vindu med punktert glass. - Manglende beslag på enkelte vinduer. Vannbrettbeslag og tetting rundt og særlig under vinduet må utføres regntett for å unngå lekkasjer og fuktskader i veggen.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

Dører,TG2
Terrassedør med isolerglass fra 1990-tallet. Eldre ytterdører til kjeller og 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- - Påvist manglende beslag i underkant av dører. - Påvist noe værslitt trevirke på dører.
Tiltak
- Det må foretas lokal utbedring.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Veranda på 31 m², vendt mot syd og vest, med tilgang fra bakkeplan og stue. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Terrasseplattinger på bakkeplan, med impregnerte gulvbord.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Konstruksjonene har skjevheter.
- - Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. - Påvist værslitt trevirke og tørkesprekker på veranda, ellers påvist noe skjevheter i konstruksjonene.
Tiltak
- Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Lokal utbedring må utføres.

Innvendig:

Overflater,TG2
Kjeller: Gulv: Betong. Vegger: Betong/mur. Himlinger: Tre. 1. etasje: Gulv: Laminat. Vegger: Malte/tapetserte overflater, panel og MDF-panel. Himlinger: MDF-panel og malte overflater. 2. etasje: Gulv: Belegg, tregulv og laminat. Fliser i bad. Vegger: Malte/tapetserte plater og panel. Fliser i bad. Himlinger: Panel og malte plater.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- - Påvist dels slitasje/skader på overflater samt noe fuktskader i laminat. Overflater fremstår dog i all hovedsak i en normal stand og forfatning.
Tiltak
- - Det er ikke behov for utbedring. Skader vil ikke ha noe å si for boligens bruksfunksjon. Det må dog gjøres tiltak om avviket skal lukkes.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Skade er av eldre dato og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser. Målt totalt 60 mm avvik i gangen i 2. etasje. Lokalt ble det målt 40 mm over 2 meter i samme rom. Ellers målt 30 mm avvik i soverom. I 1. etasje ble det målt ca. 22 mm avvik i stue og 20 mm i kjøkken og gang. Lokalt ble det målt 21 mm avvik over 2 meter i stue og 18 mm i gang. - Påvist fuktskader i trevirke langs grunnmursvegger i kjeller. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier på befaringsdagen, så eventuell utvikling kan ha stoppet.
Tiltak
- Råteskadet treverk må skiftes.
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG3
Mursteinspipe. Åpen peis i ett soverom.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Mursteinpipe er tildekket/innebygget.
- - Pipa er delvis kledd inn i begge etasjer. En pipe eller brannmur skal ikke tildekkes med brennbart materiale. - Det er ikke 30 cm fra framkant av ildsted til brennbart materiell. Gulv av brennbart materiale må foran og under ildsted dekkes med plate av ubrennbart materiale. Platen må stikke 30 cm frem foran innlegg.
Tiltak
- Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
- - Opplyst at det ved høy vannstand i elva, siver vann inn i kjelleren (sprekker i grunnmuren). - Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier. - Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Innvendige trapper,TG2
Trapper i tre mellom etasjene.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- - Ikke håndlist på begge sider av trapp. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til trapp. § 12-16 i Byggteknisk forskrift sier "Trapp skal være lett og sikker å gå i. Trapp skal ha sikker avgrensing og ha håndlist på begge sider".
Tiltak
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Våtrom:
2. etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist sprekker i fliser.
- - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 15 mm fall fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Ikke tilfredsstillende fallforhold. - Påvist sprekker i gulvfliser på badet, årsak er ukjent.
Tiltak
- - Våtrommet kan fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Det presiseres at ved eventuelle lekkasjer, er det ikke sikkert at sluk vil holde unna, og at vann renner ut i tilstøtende rom med fuktskader som konsekvens.

2. etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk, med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. - Sluket er ikke byttet i forbindelse med oppussing av badet, forventet brukstid på sluket er oppbrukt. Det gjøres oppmerksom på at dette kan redusere våtrommets levetid. - Ingen mulighet for inspeksjon av sluk på befaringsdagen utover bruk av inspeksjonskamera . Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. Det ble heller ikke påvist mansjetter/membran rundt gjennomføringer i gulvet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
- Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
- - Våtrommet kan fortsatt fungere med dagens avvik, det er dog ingen garantier for tetthet. Eventuelle lekkasjer vil kunne føre til skader mot tilliggende konstruksjoner. Tettesjiktet må utbedres om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges etter gjeldende krav og med tilstrekkelig dokumentasjon.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

2. etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og badekar m/dusj.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning.
- - Påvist lekkasje fra kaldtvannet til servanten på befaringsdagen (reparert), noe som har forårsaket fuktskader i bunnskap til innredningen.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Kjøkken
1. etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkken med plass til spisegruppe. Innredningen har profilerte, malte fronter og laminerte benkeplater. Det er både opplegg og plass til oppvaskmaskin i innredningen. Kjøkkenvasken av rustfritt stål, er nedsenket i benkeplaten og inneholder vaske- og skyllekum. Det er montert belysning og det er lagt fliser på veggen mellom skapene. Kjøkkenventilatoren er plassert over plass til komfyr og er ført ut i det fri.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Påvist noe slitasje på innredningen, utover normal slitasje, ellers påvist noe fuktskjolder på bakplate under kjøkkenbenken (ikke fuktig på befaringsdagen).
Tiltak
- - Kjøkkenet fremstår i all hovedsak som funksjonelt, og det er ikke behov for umiddelbare tiltak.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber, alder er ukjent, men eldre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- - Levetid vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.

Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast. Ukjent alder på opplegg, men eldre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
- Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- - Levetid støpejernsrør - "Dominerende rørmateriale mellom 1950 og 1970" = TG 2/3. - Levetid for avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. - Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Andre VVS-installasjoner,TG2
Luft/luft varmepumpe i stue, type Inverter, eldre type. Luft/luft varmepumpe i gang, type Qlima (ca. 3 år gammel). Eier har selv utført rengjøringsservice. Annen service/inspeksjon har ikke vært utført siste tre år".
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Generelt sett kan en varmepumpe forventes å vare i rundt 12 til 15 år. Det er imidlertid viktig å merke seg at dette er estimert levetid, med godt vedlikeholdt og riktig bruk kan noen varmepumper vare lenger.

Varmesentral,TG3
Oljefyrt sentralfyr i kjeller (ikke i bruk)
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Oljefyr er ikke ombygd til biobrensel
- - Anlegget er ikke i bruk pr. i dag, og det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Dersom det skal settes i gang igjen, må det gjøres tiltak.
Tiltak
- Oljeanlegget må saneres eller bygges om.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken fra 2012, er på ca. 200 liter og er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Vannbåren varme,TG2
Radiatorovn i kjeller (ikke i bruk).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
- - Ukjent tilstand.
Tiltak
- - Anlegget er ikke i bruk, og det må påregnes service/utbedringer dersom det skal settes i stand.

Elektrisk anlegg,TG2
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar:- Foreligger ikke dokumentasjon på alle arbeider utført på det elektriske anlegget, takstmannen anbefaler derfor at det utføres en utvidet el-kontroll på det elektriske anlegget.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tomteforhold
Drenering,TG3
Ingen synlig drenering.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
- Dreneringen har i dag begrenset effekt. Kommer ved perioder vann i kjelleren.
Tiltak
- - Eksakt utbedring kan være komplekst grunnet økt vannstand i elva. Eventuell ny fuktsikring rundt grunnmur er ikke sikkert vil hjelpe situasjonen. Bruken av kjeller vil være avgjørende, og så lenge denne ikke er innredet, så er det viktig at luftfuktigheten holdes lav slik at fukt/råteskader utvikles. En rotasjonsavfukter kan være med på å holde fuktigheten nede. Rotasjonsavfuktere, også kalt absorbsjonsavfuktere, virker ved at det blåses luft gjennom en sentrifuge med kiselgel som absorberer fukten - På den måten vil den fuktige luften blåse gjennom et filter og kommer ut av bygget som vanndamp. Rotasjonsavfuktere er som regel litt dyrere en kondensavfuktere, men til gjengjeld fungerer den både vinter og sommer. Rotasjonsavfuktere er gjerne den beste måten å få ut høy luftfuktighet av kjellere/krypkjellere o.l Det er ikke utført kostnadsestimat, da det er usikkert om hvorvidt utbedring av drenering vil hjelpe (det er derfor valgt ingen umiddelbar kostnad).
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Grunnmur og fundamenter,TG2
Betong/mur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- - Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling.
Tiltak
- - Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling.

Terrengforhold,TG2
Flat tomt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Eiendommen ligger i flomutsatt område.
- - Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold (Tømmerveien 15)
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Byggemeldt tegninger samsvarer ikke med dagens bruk. 2.etasje er ikke tegnet inn på tegning.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Diverse arbeider utført i egen regi (maling, bytting av vindskier ect.) Arbeid utført av rørlegger, ny blandeventil til bereder + byttet toalett. Fremvist faktura. Arbeider utført av rørlegger i forbindsele med fryst vann. Fremvist faktura.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja
- Under 2 meter i loftsetasjen, målt mellom 1,90 - 1,96 meter.

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold (Tømmerveien 13)
Det foreligger ikke tegninger

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Montert nytt servantbatteri i badet. Ikke fremvist faktura på arbeider men her er ikke krav til autorisasjon.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Eierskiftehistorikk

Tømmerveien 11, 13, 15 1870 Ørje

Tømmerveien 11, 13, 15
1870 Ørje