I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:

TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.

TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 17 stykk.

TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) - 9 stykk.

Følgende har fått TG3:

Våtrom > 2. etasje > Bad > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er bygget før 1997, og eier har ikke fremskaffet dokumentasjon på hva som ble utført den gang. Dette betyr at baderommet som helhet må gis en TG 3. Enkelte bygningsdeler på badet ville blitt vurdert som TG 2, men en oppgradering av våtrom medfører at en ikke bare kan skifte ut det som er utgått på dato. Det medfører også en full utskifting av rør sanitærutstyr, overflater og ventilasjon i rommet for å sikre en vanntett og vannskadesikker utførelse. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-.

Våtrom > Kjeller > Forrom med toalett og dusjkabinett > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er bygget før 1997, og eier har ikke fremskaffet dokumentasjon på hva som ble utført den gang. Dette betyr at baderommet som helhet må gis en TG 3. Konsekvens/tiltak . Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Baderommets hovedkonstruksjon er fra byggeår, og forventet levealder er oppnådd. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-.

Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

Utvendig > Taktekking:

Avvik: Taktekking er fra byggeår. Konstruksjonens komplisitet medfører at det må forventes årlig vedlikehold og utbedring av småskader frem til total utskifting. Alder i seg selv medfører at bygningsdelen skal gis TG 2, da mer enn 50 % av forventet levetid er nådd.

Utvendig > Nedløp og beslag:

Avvik: Nedløp og beslag er fra byggeår, dette medfører at det må forventes årlig vedlikehold og utbedring av småskader frem til total utskifting. Taknedløp er delvis ikke ført bort fra husvegg. Dette bør rettes, spesielt på baksiden av huset og undert terrasse. Alder i seg selv medfører at bygningsdelen skal gis TG 2, da mer enn 50 % av forventet levetid er nådd.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:

Avvik: Hele loftet var ikke mulig å besiktige, men det ble inspisert fra trapp i loftluke. Loftet virket tilstrekkelig godt ventilert selv om man enkelt steder så at luftespalte var tildekket med isolasjon. Undertaket var misfarget på et lite område, men jeg er usikker på årsaken til dette. Kan stamme fra byggetiden. Det er ettermontert downligst i himling mot kaldt loft. Dette er en risikokonstruksjon, det var brukt kasser av plast, men kassene var ikke festet til, eller tettet mot takplatene.

Tiltak: Da TG 2 er gitt grunnet alder, vil bygningsdelen trenge jevnlig vedlikehold i perioden frem til full utskifting. Utskifting av enkeltkomponenter anses som vedlikehold.

Utvendig > Vinduer:

Avvik: Flere ruter ar knust og noen punktert. Eier opplyste at de ødelagte glassene skulle skiftes. Kun enkelte vinduer er undersøkt. Vinduene fra denne tiden vil normalt ha punktvise skader som medfører behov for vedlikehold/utbedring, samtidig som mer enn 50 % av forventet levetid er nådd. Alder i seg selv er et avvik.

Tiltak: Det er generelt behov for vedlikehold som maling, skraping, smøring og justering. Det vil også være behov for mindre reparasjoner før eventuelt en utskifting av vindu.

Utvendig > Dører:

Avvik: Dører med skjevheter, utettheter, slitte pakninger, vridere og hengsler. En dør til kjeller (under terrasse) lot seg ikke åpne. Dører har punktvise skader som medfører behov for vedlikehold/utbedring, samtidig som mer enn 50 % av forventet levetid er nådd.

Tiltak: Det må tas høyde for at enkeltkomponenter må skiftes ut i sin helhet. Ofte vil en utskifting medføre en oppgradering av boligen uten at det koster vesentlig mer enn justering og utbedring.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er lav oppkant mellom gulv og terskel på utside av verandadør, og det er små dimensjoner over utløpene. Det er ikke varmekabler eller overløp. Det vi si det er risiko for lekkasjer dersom is og snø får bygge seg opp. Rekkverkshøyden er lavere enn det dagens forskrift angir.

Tiltak: Det anbefales at man følger opp forholdet og fjerner snø og is vinterstid. Jeg vil anbefale en snarlig omtekking av denne terrasse, om ikke vil bygningsdelen trenge jevnlig vedlikehold i perioden frem til full utskifting.

Utvendig > Terrasse 1. etasje:

Avvik: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Terrasse ble kun besiktiget fra oversiden. Avvikene bør lukkes.

Innvendig > Radon:

Avvik: NS 3600 sier at det alltid skal settes TG 2 dersom det ikke er dokumentert at radontiltak er gjennomført.

Tiltak: Dersom deler av boligen skal leies ut, er det et krav om at radonnivået skal måles. Tiltak må iverksettes dersom grenseverdier er overskredet.

Innvendig > Rom Under Terreng:

Avvik: De ble registret 100 % utslag ved måling mot betongvegg med piggelektroder. Det ble målt relativ fuktighet i hulrommet på 97 %

Tiltak: Det bør vurderes om drenering skal byttes, men først ville jeg prøvd med å lede takvann fra baksiden av huset bort fra grunnmur. Vegger under terreng er utført med fuktsperre på innsiden. Dette er en løsning som ikke anbefales i dag, men var vanlig da huset ble bygget. Det anbefales en overvåking av temperatur og relativ fuktighet over tid. Resultatet av en slik overvåking vil kunne gi grunnlag for prosjektering av mulige tiltak.

Innvendig > Innvendige trapper:

Avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Eier opplyser at han har håndløperne lagret.

Tiltak: Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. Håndløpere bør monteres.

Våtrom > 1. etasje > Bad med toalettrom > Overflater Gulv:

Avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Kravet til 25 mm høydeforskjell mellom oppkant ved terskel til overkant slukrist er ikke oppfylt. Badegulvet utenfor dusj er tilnærmet flatt. En utbedring av fall gulv er i de fleste tilfeller ikke påkrevet. Men høydeforskjellen mellom overkant sluk og overkant membran ved terskel bør utbedres for å begrense skadeomfang ved en eventuell lekkasje.

Våtrom > 1. etasje > Bad med toalettrom > Sanitærutstyr og innredning:

Avvik: Det mangler lekkasjesikring fra innebygget sisterne. Det mangler drenering av innbygget sisterne.

Tiltak: Avvikene bør lukkes.

Spesialrom > 1. etasje > Toalettrom > Teknisk anlegg:

Avvik: Det mangler drenering av innbygget sisterne.

Tiltak: Det anbefales montering av automatisk vannstoppventil på toalett.

Spesialrom > 2. etasje > Toalettrom > Teknisk anlegg:

Avvik: Det mangler drenering av innbygget sisterne.

Tiltak: Det anbefales montering av automatisk vannstoppventil på toalett.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:

Avvik: Det er installert nytt kjøkken etter 2010, da skulle det vært montert automatisk vannstoppventil i kjøkkenbenk, dette er ikke utført. Vannrør er stort sett skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Tilstandsgrad er derfor satt på grunnlag av forventet tilstand i forhold til bygningsdelens alder. Det forutsettes at utførelsen er gjort av autorisert rørlegger og at det er bruk anerkjente materialer og gode tekniske løsninger.

Tiltak: Det anbefales montering av automatisk vannstoppventil i kjøkkenbenk. Utover dette, er det ikke behov for utbedringstiltak, men bygningsdelens alder gir risiko for at skader kan oppstå. Montering av automatisk vannstoppventil vil kunne begrense skaden ved en eventuelle vannlekkasje.

Tomteforhold > Oljetank:

Avvik: Tanken er ikke i bruk.

Tiltak: Tanken bør graves opp og saneres.

Tomteforhold > Andre tomteforhold:

Avvik: Det er en del flisbom under utendørs skiferfliser. Det er setninger på arealer med beleggstein.

Tiltak: Beleggstein må vurderes lagt om sammen med tiltak for å bedre bortleding av overflatevann.

Følgende har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

Utvendig > Veggkonstruksjon:

Avvik: Forholdsvis godt vedlikeholdt beskyttende malingsfilm. Noen skader på panel utsatte steder.

Tiltak: Forholdene bør holdes under observasjon og om nødvendig utbedres.

Innvendig > Pipe og ildsted:

Avvik: Bygningsdelens tilstand er vurdert som TG 2. Dette til tross for at stikkprøvekontroll ikke har kunnet konstatere avvik som i seg selv gir grunnlag for en slik vurdering. TG 2 skal gis der det er grunn til å varsle om at bygningsdelen er gammel og det derfor er grunn til å overvåke delen på grunn av faren for skader eller følgeskader.

Tiltak: Ingen strakstiltak er påkrevet.

Kjøkken > Kjeller > Kjellerstue med kjøkkeninnredning > Overflater og innredning:

Avvik: Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av bygningsdelens alder. De fleste komponentene har nådd mer enn 50 % av forventet levetid og skal da gis TG 2. Komfyrvakt og automatisk vannstoppventil er ikke montert. Det ble krav til installasjon av dette i kjøkken montert etter 2010.

Tiltak: Det bør monteres komfyrvakt og automatisk vannstoppventil.

Kjøkken > Kjeller > Kjellerstue med kjøkkeninnredning > Avtrekk:

Avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter)

Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk:

Avvik: Det er ikke ikke tilfredsstillende forsert avtrekk fra kjøkken. Omluftsventilator med vifte og skal Iht. NS 3600 alltid gis TG 2, dette til tross for at det finnes gode filterløsninger.

Tiltak: Tiltak ikke påkrevet.

Spesialrom > Kjeller > Badstue > Overflater og konstruksjon:

Avvik: TG 2 gis da bygningsdelene har nådd mer enn 50 % av forventet levetid.

Tiltak: Tiltak avhenger av planlagt bruk.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:

Avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:

Avvik: Det er en sentralt plassert vifte med tilgang via luke i vegg på altan. Vifta og røroppleget virker ikke fagmessig montert, vifte er løs og kanaler er dels deformert. Dette reduserer effekten av vifte. NS 3600 angir at TG 0 og TG 1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

Tiltak: Det anbefales en fullstendig gjennomgang og utbedring av boligens ventilasjon. Det bør vurderes installasjon av balansert ventilasjon.

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner:

Avvik: Det er ikke fastmonterte panelovner, eller gulvvarme i alle rom. Mer enn halvparten av forventet brukstid på de eldste varmekablene er oppbrukt.

Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.

Eierskiftehistorikk

Sundveien 9 A 1397 Nesøya

Sundveien 9 A
1397 Nesøya