Bygård med forretningslokale og flere leiligheter. Byggeår 1909. Bygningen som er i Jugendstil er arkitekttegnet av Peder Øverland som også har tegnet flere andre Jugendbygg i Tromsø.

UTVENDIG:
Taktekking i stålplater. Vindski i metall. Takrenner, nedløpsrør og beslag i metall. Takvann ført ut på terreng. Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader. Mønet skråtak i tre. Skråhimling. Malte trevinduer med 2 - lags energiglass. Dører til leiligheter og butikklokale er malte tredører med glassfelt. Dør til tidligere balkong er malt tredør. Denne døren var stengt på befaringstidspunktet, og ble ikke funskjonstestet.

INNVENDIG:
Gulv består i hovedsak av: Parkett. Flis. Belegg. Laminat. Malt tregulv.
Vegger består i hovedsak av: Malte flater. Fliser. Malt trepanel. Malt betong. Tapet.
Himlinger består i hovedsak av: Malte flater. Malt trepanel. Malte plater.
Etasjeskiller i trekonstruksjon mellom etasjene. Støpt betongplate på grunn. Bygningen har to piper. Det er ikke montert ildsted i boligen. Innvendige trapper i malt tre. Rekkverk.
En av hemsetrappene i lakkert tre. Innvendige formpressede dører med glatt og profilert flate. Malt. Noen dører har glassfelt.

Se vedlagte tilstandsrapport datert 07.07.2024 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:

UTVENDIG:

Veggkonstruksjon:
Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader.
Vurdering av avvik:
Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det ble observert en del sprekker og frostpreng i den murte og pussede fasaden. Mangler mursteiner i takovergang mot Nabobygg. Mur bærer preg av slitasje. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Lokal utbedring må utføres. Det må påregnes utbedring av forholdene.

INNVENDIG:

Overflater:
Gulv består i hovedsak av: Tregulv. Flis. Belegg. Laminat. Malt tregulv.
Vegger består i hovedsak av: Malte flater. Fliser. Malt trepanel. Malt betong. Tapet.
Himlinger består i hovedsak av: Malte flater. Malt trepanel. Malte plater.
Vurdering av avvik:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Enkelte overflater har en del slitasje, samt kosmetiske mangler og dårlig utførelse. I tillegg ble det observert diverse fuktmerker i tak og vegg. Ikke mulig å foreta fuktmåling i tak pga. høyde. Anbefaler å undersøke dette nærmere. Det må påregnes noe vedlikehold og utbedringer. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Boligen er stor og innholdsrik. Det var ikke mulig å besiktige alle overflater pga. blant annet møbelering, så det tas forbehold om forhold som ikke var synlige på befaringstidspunktet. Generelt behov for vedlikehold, oppgraderinger og utbedringer.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskiller i trekonstruksjon mellom etasjene. Støpt betongplate på grunn. Gulvflater/etasjeskiller er kontrollert for skjevheter ved bruk av nivellerings laser. Kontrollen er gjennomført med stikkprøvetakninger på tilfeldig utvalgte plasser. Opplysning gitt av selger: Gulv i 1.etg. er oppforet på støpt betongplate. Det er ikke gjort inngripen i konstruksjonen for å finne ut om det er fukt i gulv. Anbefaler å undersøke nærmere.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell i forretningslokale 1. etg.: Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 20 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 25 mm.
Målt høydeforskjell i stue 2. etg.: Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 10 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 20 mm.
Målt høydeforskjell i stue/kjøkken (stor leilighet) loftetg.: Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 10 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 25 mm.
Målt høydeforskjell på soverom (stor leilighet) hems: Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 15 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 15 mm.
Høydeforskjellen innebærer avvik i forhold til referansenivå. Skjevheter i etasjeskiller, dette er normalt byggeåret tatt i betraktning. Erfaringsmessig kan eldre etasjeskiller ha skjulte skader, spesielt over grunnmur og det gjøres oppmerksom på risikoen. Tilstandsgrad gis pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Årsaken eller årsakene til avviket er ikke avdekket da det går utover undersøkelsesnivået i denne rapporten. Setningsskader kan være gamle. Derfor bør man kunne akseptere en rimelig grad av skjevheter og sprekker i en gammel bygning dersom setningene har stanset eller utvikler seg så langsomt at problemene kan håndteres ved regelmessig vedlikehold. Både tre- og murbygninger kan ofte tåle relativt store (skjev)setninger uten at refundamentering er nødvendig.

Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Statens strålevern anbefaler radonmåling i bolig. Mer info angående radon kan hentes hos kommunen og Statens strålevern, https://dsa.no/radon. Radon målinger blir anbefalt de fleste steder for å danne seg et bilde av situasjonen angående risiko knyttet til eventuelt radon eksponering. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger. § 13-5. Radon I bygning med rom for varig opphold skal årsmiddelverdi for radonkonsentrasjon ikke overstige 200 Bq/m3. Informasjon:
Radon øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen er proporsjonal med radoneksponeringen uten en nedre terskelverdi. Dette betyr at all reduksjon av radonkonsentrasjon i inneluft vil gi en positiv helseeffekt.

Innvendige dører:
Innvendige formpressede dører med glatt og profilert flate. Malt. Noen dører har glassfelt.
Vurdering av avvik:
Dør nr. 2 på bad leilighet 2.etg er ikke mulig å åpne pga. belegg som er lagt for langt opp. Dørene bærer preg av bruksslitasje, men ivaretar funksjonskrav. Normal tid før utskifting av innvendige dører er 30 - 50 år. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Forholdene anbefales utbedret. Bygningsdelen fungerer med dette avviket, men for å få TG1 må det gjøres tiltak for å lukke avviket.

VÅTROM:

Generell: (Bad/vaskerom - 2.etg.)
Aktuell byggeforskrift: Tekniske forskrifter 1997 - 2010. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Vegger er malte. Himling med malt flate. Vinylbelegg på gulv. Innredning med underskap. Glatte skuffefronter med dørhåndtak. Heldekkende servant. Veggmontert speil. Gulvmontert toalett. Dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannstank montert på vegg. Stråleovn på vegg.

Overflater vegger og himling: (Bad/Vaskerom - 2.etg.)
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Dør er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå lekkasjer i veggkonstruksjonen rundt døren. Våtsonen i et dusjområde strekker seg 1 meter ut fra dusjveggen. Inngangsdøren til badet ligger derfor inne i våtsonen. TIlstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må sørges for at tilstrekkelig tetting mot dør er utført slik at bruksvann ikke infiltreres inn til døren. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Overflater Gulv: (Bad/Vaskerom - 2.etg.)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Målt høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på 10 mm. Krav til høydeforskjell er ikke oppfylt. Generell høydeavstand og fall mot sluk er kontrollert med krysslaser og vater. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Fallforhold bør utbedres ihht. standard. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Generell: (Bad - Leilighet loft)
Aktuell byggeforskrift: Tekniske forskrifter i perioden 1997 - 2010. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Vegger er belagt med flis. Himling i malt trepanel. Skråhimling. Flisbelagt gulv med gulvvarme. Vegghengt stålvask. Speil og lys. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjnisje med forheng og veggmontert dusjgarnityr. Elektrisk vifte i vegg.

Overflater vegger og himling: (Bad - Leilighet loft)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Vindu i våtsone mot gang. Vindu er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå lekkasjer i veggkonstruksjonen rundt vinduet. Våtsonen i et dusjområde strekker seg 1 meter ut fra dusjveggen. Det ble observert svertesopp i dusj i overgang gulv/vegg og vegg/vegg. I tillegg til svertesopp i vindu. TIlstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak
Det må sørges for at tilstrekkelig tetting mot vinduet er utført slik at bruksvann ikke infiltreres inn til vinduet. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Svertesopp anbefales fjernet for å unngå spredning.

Overflater Gulv: (Bad - Leilighet loft)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er et krav minimum 16mm fall 0,8 meter ut fra sluk. Målt fall på ca. 5 mm. Målt høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på 20 mm. Krav til høydeforskjell er ikke oppfylt. Generell høydeavstand og fall mot sluk er kontrollert med krysslaser og vater. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Fallforhold bør utbedres ihht. standard. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt: (Bad - Leilighet loft)
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Generelt om membran på våtrom. Membran ligger som oftest skjult bak fliser eller annet overflatemateriale, og kan derfor være vanskelig å verifisere med sikkerhet. Om det er ført membran ned i sluk med klemring, og om det er ført membranoppkant ved dørterskel kan derfor ikke verifiseres uten fysiske inngrep. Opplysning om membran er derfor basert på visuell observasjon rundt/i sluk, eiers opplysning, og eventuell fremlagt bildedokumentasjon/faktura dersom dette foreligger. I de tilfeller det ikke foreligges dokumentasjon overlates ansvaret til selger.
Vurdering av avvik:
Det er ikke synlig slukmansjett/membran i klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med
keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20 år. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Innhent dokumentasjon på membran/tettesjikt rundt slukløsning, om mulig. Overvåk tilstanden knyttet til tettesjikt/membran jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Anbefaler å vurdere installering av dusjkabinett for å forhindre direkte vannsprut på fliser/membran.

Sanitærutstyr og innredning: (Bad - Leilighet loft)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Vegghengt WC med skjult sisterne er ikke utført etter dagens anbefaling, hvor evt. lekkasjevann fra sisterne kan fraktes/renne ut på gulv. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
På byggetidspunktet var det ikke et krav om lekkasjesikring. Konstruksjonen bør likevel jevnlig observeres. Det anbefales å etablere drensåpning om mulig, slik at eventuelt
lekkasjevann kan sige ut på gulvet. Åpningen bør være ca. 50 100 mm bred og minst 10 mm høy. For øvrig informasjon om krav til innebygde sisterner se BVN 42.410.

Ventilasjon: (Bad - Leilighet loft)
Det er elektrisk styrt vifte. Elektrisk vifte på vegg. På grunn av plasseringen er ikke denne funskjonstestet ved bruk av papir.
Vurdering av avvik:
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Ventilasjonen i en bolig skal sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til helse og komfort og begrense luftfuktigheten innendørs, og dermed hindre kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og bygningskonstruksjonene. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Generell: (Bad/Vaskerom - Hybel)
Aktuell byggeforskrift: Tekniske forskrifter i perioden 1997 - 2010. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Vegger er belagt med flis. Himling med malt flate. Flisbelagt gulv med
gulvvarme. Innredning med underskap. Glatte skuffefronter med integrerte håndtak. Heldekkende servant. Veggmontert speil og lys. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjnisje med dusjforheng og veggmontert dusjgarnityr. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannstank. Elektrisk vifte montert i tak. Tilluftspalte under dør.

Overflater vegger og himling: (Bad/Vaskerom - Hybel)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Dør er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå lekkasjer i veggkonstruksjonen rundt dør. Våtsonen i et dusjområde strekker seg 1 meter ut fra dusjveggen. Inngangsdøren til badet ligger derfor inne i våtsonen. Lister rundt dør er fuktskadet. TIlstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Fuktskadet list anbefales behandlet/byttet for å unngå ytterligere skader. Det må sørges for at tilstrekkelig tetting mot døren er utført slik at bruksvann ikke infiltreres inn til dør. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Overflater Gulv: (Bad/Vaskerom - Hybel)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Målt høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på 11 mm. Krav til høydeforskjell er ikke oppfylt. Generell høydeavstand og fall mot sluk er kontrollert med krysslaser og vater. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Fallforhold bør utbedres ihht. standard. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt: (Bad/Vaskerom - Hybel)
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Generelt om membran på våtrom. Membran ligger som oftest skjult bak fliser eller annet overflatemateriale, og kan derfor være vanskelig å verifisere med sikkerhet. Om det er ført membran ned i sluk med klemring, og om det er ført membranoppkant ved dørterskel kan derfor ikke verifiseres uten fysiske inngrep. Opplysning om membran er derfor basert på visuell observasjon rundt/i sluk, eiers opplysning, og eventuell fremlagt bildedokumentasjon/faktura dersom dette foreligger. I de tilfeller det ikke foreligges dokumentasjon overlates ansvaret til selger.
Vurdering av avvik:
Det er ikke synlig slukmansjett/membran i klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med
keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20 år. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Innhent dokumentasjon på membran/tettesjikt rundt slukløsning, om mulig. Overvåk tilstanden knyttet til tettesjikt/membran jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Anbefaler å vurdere installering av dusjkabinett for å forhindre direkte vannsprut på fliser/membran.

Sanitærutstyr og innredning: (Bad/Vaskerom - Hybel)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Vegghengt WC med skjult sisterne er ikke utført etter dagens anbefaling, hvor evt. lekkasjevann fra sisterne kan fraktes/renne ut på gulv. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
På byggetidspunktet var det ikke et krav om lekkasjesikring. Konstruksjonen bør likevel jevnlig observeres. Det anbefales å etablere drensåpning om mulig, slik at eventuelt
lekkasjevann kan sige ut på gulvet. Åpningen bør være ca. 50 100 mm bred og minst 10 mm høy. For øvrig informasjon om krav til innebygde sisterner se BVN 42.410.

Generell: (Bad - Leilighet hems)
Aktuell byggeforskrift: Tekniske forskrifter i perioden 1997 - 2010. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Vegger er belagt med flis. Himling med malt trepanel. Skråhimling.
Flisbelagt gulv med gulvvarme. Innredning med underskap. Glatte fronter med dørhåndtak. Heldekkende servant. Veggmontert speil med lys. Gulvmontert toalett. Dusjnisje med svingbare glassdører og veggmontert dusjgarnityr. Elektrisk vifte montert i vegg.

Overflater vegger og himling: (Bad - Leilighet Hems)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Dør er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå lekkasjer i veggkonstruksjonen rundt døren. Våtsonen i et dusjområde strekker seg 1 meter ut fra dusjveggen. Inngangsdøren til badet ligger derfor inne i våtsonen. TIlstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må sørges for at tilstrekkelig tetting mot dør er utført slik at bruksvann ikke infiltreres inn til døren. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Overflater Gulv: (Bad - Leilighet Hems)
Beskrivelse står under punktet generell.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er et krav minimum 16mm fall 0,8 meter ut fra sluk. Målt fall på ca. 5 mm. Målt høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på 10 mm. Krav til høydeforskjell er ikke oppfylt. Generell høydeavstand og fall mot sluk er kontrollert med krysslaser og vater. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Fallforhold bør utbedres ihht. standard. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt: (Bad - Leilighet Hems)
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Generelt om membran på våtrom. Membran ligger som oftest skjult bak fliser eller annet overflatemateriale, og kan derfor være vanskelig å verifisere med sikkerhet. Om det er ført membran ned i sluk med klemring, og om det er ført membranoppkant ved dørterskel kan derfor ikke verifiseres uten fysiske inngrep. Opplysning om membran er derfor basert på visuell observasjon rundt/i sluk, eiers opplysning, og eventuell fremlagt bildedokumentasjon/faktura dersom dette foreligger. I de tilfeller det ikke foreligges dokumentasjon overlates ansvaret til selger.
Vurdering av avvik:
Det er ikke synlig slukmansjett/membran i klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20 år. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Innhent dokumentasjon på membran/tettesjikt rundt slukløsning, om mulig. Overvåk tilstanden knyttet til tettesjikt/membran jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Anbefaler å vurdere installering av dusjkabinett for å forhindre direkte vannsprut på fliser/membran.

Ventilasjon: (Bad - Leilighet Hems)
Det er elektrisk styrt vifte. På grunn av viftens plassering var det ikke mulig å funksjonsteste denne ved hjelp av papir. Anbefaler nærmere undersøkelse.
Vurdering av avvik:
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Ventilasjonen i en bolig skal sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til helse og komfort og begrense luftfuktigheten innendørs, og dermed hindre kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og bygningskonstruksjonene. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

KJØKKEN:

Overflater og innredning: (Stue/Kjøkken - 2.etg.)
Kjøkkeninnredning med over og underskap. Glatte fronter med håndtak. Benkeplate i laminat med oppvaskkum. Malt trepanel på vegg over benkeplate. Belysning og uttak for strøm. Kjøkkenventilator. Plass til frittstående: Komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.
Vurdering av avvik:
Følgende ble observert og regnes som ut over normal slitasjegrad: Svelling på dør under vask. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Anbefaler å behandle svelling for å unngå ytterligere skade.

Overflater og innredning: (Stue/Kjøkken - Leilighet Loft)
Kjøkkeninnredning med over og underskap. Glatte fronter med håndtak. Benkeplate i laminat med oppvaskkum. Stålplate på vegg over benkeplate. Belysning og uttak for strøm.
Kjøkkenventilator med avtrekk. Plass til integrert: Stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin. Plass til frittstående: Kjøl/fryseskap.
Vurdering av avvik:
Følgende ble observert og regnes som ut over normal slitasjegrad:
* Svelling på benkeplate under vask.
* Spor av skadedyr i servantskap.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Anbefaler å undersøke nærmere forholdet knyttet til skadedyr. Sveliing anbefales behandlet for å unngå videre utvikling.

Avtrekk: (Stue/Kjøkken - Hybel loft)
Det er ingen ventilering fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Ingen kjøkkenvifte. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Mekanisk avtrekk bør etableres.

Overflater og innredning: (Kjøkken 1.etg.)
Kjøkkeninnredning med over og underskap. Hybelkjøkken + overskap og skuffeseksjon. Glatte fronter med håndtak. Benkeplate i stål med oppvaskkum. Stålplate på vegg over benkeplate. Belysning og uttak for strøm.
Vurdering av avvik:
Skuffeseksjonen er ikke fastmontert til resten av kjøkkenet. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

SPESIALROM:

Overflater og konstruksjon: (Toalettrom - 2.etg.)
Malte flater og stålplater på vegg. Malt flate i tak og flis på gulv. Vegghengt vask med speil og vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Vegghengt WC med skjult sisterne er ikke utført etter dagens anbefaling, hvor evt. lekkasjevann fra sisterne kan fraktes/renne ut på gulv. Manglende ventilasjon. Ventilasjonen i en bolig skal sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til helse og komfort og begrense luftfuktigheten innendørs, og dermed hindre kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og bygningskonstruksjonene.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
På byggetidspunktet var det ikke et krav om lekkasjesikring. Konstruksjonen bør likevel jevnlig observeres. Det anbefales å etablere drensåpning om mulig, slik at eventuelt
lekkasjevann kan sige ut på gulvet. Åpningen bør være ca. 50 100 mm bred og minst 10 mm høy. For øvrig informasjon om krav til innebygde sisterner se BVN 42.410.

TEKNISKE INSTALLASJONER:

Vannledninger:
Synlige vannrør i: Plast og kobber. Vannledninger er hovedsakelig skjult og det foreligger ingen dokumentasjon. Vurdering er derfor delvis gjort med bakgrunn i alder. Noen av badene har rørskap med rør - i - rør. Skjulte rørføringer med rør-i-rørsystem. Fleksible vannledninger er lagt i trekkerør fra fordelerkobling ved hovedvanninntak frem til hvert enkelt utstyr på kjøkken og våtrom. Fordelingsskap med fordelingsstammer og stoppekraner. Normal levetid for installasjoner er ca. 30 - 50 år, men kan variere avhengig av rørmateriale, egenskapene til vann- og avløpsvann og vedlikeholdet. Rapporten omfatter ikke kontroll av det VVS tekniske anlegget, men tar sikte på å beskrive og vurdere synlige tekniske detaljer. Dette vil si at den prøving som er foretatt, kun er en funksjonsprøving. Det er ved befaringen foretatt kapasitetsprøving av vann og avløp på bad og kjøkken. En eventuell utvidet kontroll må utføres av en rørlegger.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
* Manglende tettemuffer i kjøkkenskap i leilighet 2.etg.
* Leilighet på loft har uttett rørskap.
* Rørskap på liten leilighet loft har utett rørskap.
* Liten leilighet loft mangler tettemuffer i kjøkkenskap.
Normal levetid for installasjoner er ca. 30 - 50 år, men kan variere avhengig av rørmateriale, egenskapene til vann- og avløpsvann og vedlikeholdet. Tekniske utstyr som armaturer/ blandebatterier, toaletter og dusjer har noe kortere levetid enn ledningsanlegget. Sanitærinstallasjoner er blant de delene i en bygning som har kortest levetid, er vanskeligst å vedlikeholde, og forårsaker flest vann- og fuktskader. Erfaring viser at hele sanitærinstallasjonen skiftes minst en til to ganger i løpet av bygningens levetid. I tillegg må komponenter som f.eks. armaturer byttes ut ved behov. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
Jeg anbefaler kontroll av røropplegg utført av fagperson. Det er mange rør i bygningen og det anbefales utbedring av overnevnte avvik, i tillegg til en generell sjekk av rørsystemet.

Avløpsrør:
Synlige avløpsrør i: Plast Anlegget er hovedsakelig skjult og det foreligger ingen dokumentasjon. Vurdering er derfor delvis gjort med bakgrunn i alder. Rapporten omfatter ikke kontroll av det VVS tekniske anlegget, men tar sikte på å beskrive og vurdere synlige tekniske detaljer. Dette vil si at den prøving som er foretatt, kun er en funksjonsprøving. Det er ved befaringen foretatt kapasitetsprøving av vann og avløp på våtrom og kjøkken. En eventuell utvidet kontroll må utføres av en rørlegger.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

TOMTEFORHOLD:

Drenering:
Det er ikke kjennskap til utbedringer av fuktsikring siden byggeår. Takvann ført ut på terreng.
Vurdering av avvik:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Grunnmur og fundamenter:
Bygningen har betonggrunnmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Vurdering av avvik:
Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen. Se over i punktet "Veggkonstruksjon" Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Konsekvens/tiltak:
Lokal utbedring anbefales. Følg med på forholdet.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Utvendige avløpsrør er av støpejern. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av jernrør. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Utvendige vann og avløpsrør som begynner å bli gamle vil ha en helt naturlig slitasjegrad. For eksempel nevnes at trerøtter kan vokse seg inn i rørene, partikkelstoffer bygger seg opp i rør og reduserer/stenger gjennomstrømmingen, terrengdeformasjoner som forårsaker utettheter og fortettinger. Alt dette er naturlige slitasjeskader som etter en del år gjør det påregnelig med skader. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:

UTVENDIG:

Nedløp og beslag:
Vindski i metall. Takrenner, nedløpsrør og beslag i metall. Takvann ført ut på terreng. Tilstandgrad baserer seg på det som var mulig å observere, i tillegg til selgers opplysning.
Vurdering av avvik:
Utvendige beslag har utettheter. Det var manglende beslag flere steder, blant annet i overgang mellom tak og vegg på baksiden av boligen, og mellom tak og røstvegg. En del nedløpsrør av eldre dato. Disse anbefales skftet. Utetthet i beslagløsning flere steder på tak. Manglende snøfangere på baksiden av boligen, og manglende takstige til feier. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Utettheter i utvendige beslag må utbedres. Det må påregnes utbedring av beslag. Stigetrinn for feier anbefales montert. Visuell kontroll av beslag og takrenner, samt rens av takrenner og nedløp anbefales utført årlig. Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav for snøfangere, men pga. sikkerhet anbefales dette etablert. Det er imidlertid nødvendig å kontrollere styrken på takkonstruksjonen før snøfangere monteres. Snøfangere bør kontrolleres årlig. Det bør sjekkes at ingen deler av snøfangerne, festene og selve tekningen er svekket av korrosjon, overbelastning, lekkasjer osv. Kontrollen er særlig viktig etter at snøfangerne har hatt stor belastning under en snørik vinter.

Vinduer:
Malte trevinduer med 2 - lags energiglass. Tilfeldige åpne og lukkemekanismer er kontrollert. Glideskinner og lukkemekanismer bør smøres jevnlig. Det er utført tilfeldige stikktakinger på utvendige karmer uten at unormale råte forekomster er registrert. Det ble ikke observert noen punkterte glass på befaringen. Punkteringer på glass kan være vanskelig å registrere ved forskjellige vær/ temperatur forhold.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Følgende ble observert:
* Enkelte vinduer hadde råteskader.
* Oppdaget svertesopp i vindu på bad.
* Vindu på soverom var ikke mulig å åpne/lukke. Dette vinduet hadde
løs hengsel.
* Noen av vinduene er av eldre dato.
Vindusrammer og isolerglass av eldre dato er vurdert og har på generelt grunnlag blitt et avvik, på bakgrunn av at den normale levetid for vinduer som kan forventes er nådd. Normal brukstid på 40 år er lagt til grunn for denne vurderingen. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer av nyere dato. Vinduer bærer preg av slitasje. Takvindu er å betrakte som en risikokonstruksjon, det vil si en konstruksjon som erfaring viser at har høy skadefrekvens. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Generelt behov for vedlikehold, oppgraderinger og utbedringer. Trevirkets dimensjoner endrer seg ved skiftende fuktforhold. Overflatebehandlingen betyr derfor svært mye for levetiden til vinduer og dører av tre. Vedlikeholdsintervallene avhenger av overflatebehandlingen og hvor værutsatt vinduene eller dørene står. Innvendige fuktforhold spiller også en viss rolle for vedlikeholdshyppigheten. Overflatebehandlingen på vinduene bør kontrolleres årlig. Det gjelder også vinduer som leveres ferdig overflatebehandlet fra fabrikk. Eventuelle feil eller mangler bør utbedres omgående. Kontroller vinduenes funksjon, hengsler, vridere og juster om nødvendig. Godt vedlikehold forlenger brukstiden.

INNVENDIG:

Pipe og ildsted:
Bygningen har to piper. Det er ikke montert ildsted i boligen.
Vurdering av avvik:
Mursteinpipe er tildekket/innebygget. Pipe er innebygget flere steder. Før evt. innstallasjon av ildsted bør dette utbedres. Foreligger ikke dokumentasjon på feiing de siste årene. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Det anbefales på generell basis alltid en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av boliger. Det gjøres oppmerksom på at det er det lokale brann- og feiervesen som fører tilsyn med piper og ildsteder i hver enkelt kommune.

Innvendige trapper:
Innvendige trapper i malt tre. Rekkverk. En av hemsetrappene i lakkert tre.
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Manglende håndløper i trappene. Trapp skal ha forsvarlig rekkverk og solid håndlist på begge sider (fra 1967-forskrift). Manglende rekkverk i hemsetrapper. Trappen mangler rekkverk. For håndlist på rekkverk i trapp og rampe er det generelle kravet at håndlisten skal være i høyde 0,9 m over gulv eller trinn. Høyde på håndlist i trapp måles fra trinnforkant. Lavt rekkverk på hems i liten leilighet. På hems i stor leilighet er det åpenrom i gulv fra soverom på hems til stue i loftsetg. Her mangler det rekkverk. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall, sammenstøt og at klatring forhindres. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det må monteres rekkverk i henhold til forskrift med håndlist på begge sider som følger hele trappeløpet og avsluttes etter første og siste trinn med avrundet kant for å hindre fallskader. Balkong, terrasse, innvendige åpninger o.l.må ha rekkverk eller annen anordning som hindrer at personer faller ut. Rekkverket skal ha slik høyde og utforming at personer ikke utsettes for fare for fall, og slik at barn ikke kan skade seg eller lett kan klatre over.

VÅTROM:

Sluk, membran og tettesjikt: (Bad/Vaskerom - 2.etg.)
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
Det er ikke synlig slukmansjett/membran i klemring. Det ble observert utettheter i rørgjennomføringer i gulv og bak dusjkabinett mot kjøkken. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Innhent dokumentasjon på membran/tettesjikt rundt slukløsning, om mulig.

Ventilasjon: (Bad/Vaskerom - 2.etg.)
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
Rommet har ingen ventilasjon. Ventilasjonen i en bolig skal sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til helse og komfort og begrense luftfuktigheten innendørs, og dermed hindre kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og bygningskonstruksjonene. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.

Generell: Annet rom med sluk - loft)
Vaskemaskin og varmtvannstank til stor leilighet er plassert i gang i loftetasje. Oppforet gulv med synlig vinylbelegg og sluk.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke et avgrenset rom og mangler dermed tettesjikt på vegg. Ved vannsøl risikerer man at vann trenger inn i konstruksjon og skader parkett på gulv. Sluk var ikke mulig å inspisere da den var plassert under vaskemaskinen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Vaskemaskin og varmvannstank bør plasseret på egnet og forskriftsmessig våtrom.

KJØKKEN:

Avtrekk: (Stue/Kjøkken - Leilighet 2.etg.)
Beskrivelse står under punktet "Overflater og innredning".
Vurdering av avvik:
Det er registrert avvik med avtrekk. Kjøkkenventilator er ikke koblet til avtrekk ut, og har heller ikke kullfilter. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må etableres avtrekk, evt. kullfilter.

Avtrekk: (Stue/Kjøkken - Leilighet Loft)
Beskrivelse står under punktet "Overflater og innredning".
Vurdering av avvik:
Det er registrert avvik med avtrekk. Kjøkkenventilator er ikke koblet til avtrekk ut, og har heller ikke kullfilter. Det er heller ikke "sug" fra ventilatoren. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det må etableres avtrekk fra ventilatoren.

ANDRE INSTALLASJONER:

Elektrisk anlegg:
Se beskrivelse på side 34 i tilstandsrapport.

TOMTEFORHOLD:

Terrengforhold:
Eiet tomt på ca. 296 m² som er skrånende. Opparbeidet med plen og beplantning. Gruslagt innkjørsel og gårdsplass.
Vurdering av avvik:
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Terreng på baksiden av bolig er flatt og til dels hellende inn mot bolig. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.
Konsekvens/tiltak:
Det bør foretas terrengjusteringer.

Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.

Tinglyst	Boligtype	Pris
20.10.2020	Annet	16 000 000 ,−
13.12.1999	Annet	2 035 000 ,−
30.10.1996	Annet	2 125 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Grønnegata 118A 9008 Tromsø

Grønnegata 118A
9008 Tromsø