OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 10

TG 2: 24

TG 3: 5

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Støttemur: m/trapp

TG 3 på grunn av råte i rekkverksbord.

Taktekking

TG 3 på grunn av høy alder og usikkerhet rundt videre tetthet.

Utstyr på tak

TG 3 på grunn av manglende innfesting på takstigen.

Våtrom: Bad, 1. etasje

TG 3 er satt på grunn av renoveringsbehov.

Våtrom: Bad, underetasje

TG 3 er satt på grunn av gulvets tilstand med løse flis, oppsprekking og bom i flis.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Drenering

-Dreneringen/fuktsikring har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca. 30 år.

-I teknisk rom ble det påvist stedvis saltutslag i overflater på gulv og i nedre del av vegg, samt forhøyede fuktverdier ved måling med fuktindikator. Det opplyses at det ble en del vannsøl ved lekkasje i en ventil i rommet, og at det forekom saltutslag etter dette.

-Ved fuktmåling på overflater i bod i vestre del, bod i østre del, samt oppholdsrommet m/kjøkken i underetasjen ble det påvist forhøyede verdier på gulv. Dette er en indikasjon på at dreneringen har noe svikt.

-Det registreres synlig grunnmursplast kun på vestre del av bygningen. Den synlige grunnmursplasten har ikke etablert topplist for god tetting. -Opprinnelig del kan ha fuktsikring av gudrong. Påføring av gudrong på grunnmur var en vanlig metode ved byggeåret. Grunnmursplast ble vanlig utover på 1970-tallet.

-Flatt terreng rundt boligen fører til økt fuktbelastning på grunnmur/drenering.

Grunnmur og fundament

TG 2 på grunn av stedvise riss/sprekker.

Rom under terreng

TG 2 på grunn av påvist fukt i enkelte rom, samt heksesot i bod og teknisk rom.

Balkong, terrasse, platting

-Rekkverkene blir målt til under 100 cm og er lavere enn dagens forskriftskrav.

-Avstanden melom terrassedekke og rekkverk er større enn 5 cm.

-Det er noe mosegroing/værslitasje på overflatene.

-Åpning melom liggende rekkverksbord er over 20 mm og gir muligheter for klatring.

-Bygningsdelene kan ha oppnådd en forholdsvis høy alder på bakgrunn av hvordan de fremstår visuelt sett.

Vinduer og dører

-Ytterdør i soverom i underetasje i den ombygde delen mangler tettelist. Hovedytterdøren har utettheter melom karm og dørblad. Slike utettheter kan føre til kaldtrekk.

-Ytterdører og vinduer har slitte karmer.

-Innerdør til bad i underetasje har noe fuktslitasje.

-Balkongdør ut fra soverom i 1. etasje tar i karm. Det registreres flere innerdører som tar i karm.

-Enkelte vindu har ekstra innerglass. Disse oppleves som noe tungvint å demontere/åpne, da de sitter trangt mot karmene.

-Isolerglass er eldre enn 30 år og har økt risiko for punktering.

Yttervegger

TG 2 er satt på grunn av at deler av kledning har begrenset lufteanordning bak kledning på frontvegg.

Loft (konstruksjonsoppbygging): Kaldloft

TG 2 på grunn av fuktmerker med usikkerhet rundt tettheten i konstruksjonen.

Renner og nedløp

-Utkastet på 1 av nedløpene har en bulk, og det registreres frostspreng i bunnen av 2 nedløp.

-Renner og nedløp har stedvis slitte overflater på grunn av alder.

Etasjeskille og gulv på grunn: 1. etasje

-Med bruk av niveleringslaser ble det registrert totalt avvik på etasjeskiller mellom 15 og 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Det er ikke registrert avvik som tyder på svekkelser i konstruksjonen.

-Gulvene i 1. etasje har stedvis knirk. Knirk i gulv er ikke uvanlig for eldre boliger, og skyldes erfaringsmessig at innfestingen av undergulv gir bevegelse i konstruksjonen.

Ildsted/Skorstein

TG 2 på grunn av at pipa har behov for utbedring over tak.

Kjøkken: 1. etasje

-Det registreres tegn på at det kan ha vært sølt litt væske inne i oppvaskbenk, men det er ingen skader rundt dette forholdet.

-Det registreres påbegynt svelling på underside av benkeplate foran vask. Dette er ikke vesentlig slik det fremstår i dag, men dette kan utvikle seg med mer fuktbelastning.

-Kjøkkengulvet har oppsprekking i enkelte skjøter.

Kjøkken: Kjøkkenkrok i underetasje

-Avtrekksviften er treg i oppstartsfasen, men det er tilfredsstillende sug i viften.

Toalettrom

-Rommet har kun naturlig avtrekk. Dette vil ikke fungere optimalt når det er liten temperaturforskjell inne og ute og når det er vindstilt.

-Det er ikke etablert tilluft til rommet.

Trapp

-Rekkverk måles til en høyde under 90cm.

-Åpninger i trinn er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr.

-Trappen har kun håndløper på 1 side, mot dagens krav til håndløper på begge sider.

Avløpsrør

TG 2 på grunn av alder og at det ikke er påvist tilfredsstillende lufting av anlegget.

Vannledninger

TG 2 på grunn av alder.

Elektrisk

TG 2 på grunn av manglende dokumentasjon på anlegget i sin helhet.

Vannbåren varme

TG 2 på grunn av alder på anlegg generelt.

Våtrom: Vaskerom - overflater

TG 2 på grunn av risiko for fuktskader i veggkonstruksjon ved lekkasje fra vaskemaskin, samt bom i noe av flisgulvet.

Våtrom: Vaskerom - membran, tettesjikt og sluk

-Sluket er et støpejernssluk fra byggeår uten klemring for god tetting av tettesjikt (membran/belegg). Det kan derfor ikke foretas kontro l av membranen her.

-Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran/mansjetter over gulvet.

-Tettesjikt opp på vegg ved fundament som vaskemaskinen er plassert på er ikke tilfredsstillende.

-Tettesjikt og slukløsning har nådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid (mer enn 15 år på membran, og mer enn 25 år på sluk) som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.

-Membran/tettesjikt bør være avsluttet minimum 25 mm over gulvoverflate rundt rørføringer og ved gulv/fundament mot vegg. Dette er ikke etablert og gulvet kan være utsatt for lekkasjer.

Våtrom: Vaskerom - ventilasjon

-Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.

-Det er ikke etablert ti luft og ventileringen av rommet blir redusert

Våtrom: Vaskerom - fukt

TG 2 på grunn av fuktmerker inne i vegg.

Våtrom: Bad, underetasje - membran, tettesjikt og sluk

-Sluket er et støpejernssluk fra byggeår uten klemring for god tetting av tettesjikt (membran/belegg). Det kan derfor ikke foretas kontroll av membranen her.

-Tettesjikt rundt rørføringer i dusjsonen har ikke synlig membran over gulv eller ut fra vegg, og er tettet lokalt med silikonfugemasse.

-Tettesjikt og slukløsning har nådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid (mer enn 15 år på membran, og mer enn 25 år på sluk) som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.

Våtrom: Bad, underetasje - ventilasjon

-Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.

-Det er ikke etablert ti luft og ventileringen av rommet blir redusert.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggteknisk forskrift

-Det er ikke fremlagt plantegning av ombyggingen i underetasje, men det er fremlagt søknad om bruksendring fra garasje til kjellerrom/hobbyrom ved ombygging, samt fasadeendring på tilbygg.

-Rombenevnelse er ikke innskrevet i plantegningene, det er derfor ikke foretatt videre vurdering av rommenes lovlighet.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eierskiftehistorikk

Konstknektveien 53 7374 Røros

Konstknektveien 53
7374 Røros