OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Øvrige rom - 1.etasje. :
- Helhetsvurdering: Innvendige gulv og veggflater bærer generelt preg av alder/slitasje. Overflater bør fornyes. I tillegg er det registrert blant annet følgende: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Innerdører bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i yttervegger. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Stedvise skjevheter i himling er registrert. Årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innredning: TG 2: Det registreres enkelte hakk/merker på benkeplatenes overflater. Tiltak kan iverksettes ved behov. Informasjon: Innredning forøvrig har normal bruksslitasje.

Våtrom - Vaskerom. 1.etasje. :
- Overflater himling: Det er stedvise skader i himlingsplater. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Våtromsrapet er stedvis lite vedheft i hjørner. Tiltak kan iverksettes dersom behov.
- Fallforhold (gulv): TG 2: Gulvet er tilnærmet flatt, noe som fører til redusert avrenning til sluk ved en eventuell lekkasje. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket fra hele gulvet. Informasjon: Det er etablert oppkant på gulvbelegg på ca. 120 mm under dørterskel, og således er lekkasjesikkerheten mot tilstøtende rom vurdert som ivaretatt.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet rørgjennomføringer i gulv under radiator og ved vannrør i vegger er usikker. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Tettedetaljer bør etableres.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Det er registrert drypplekkaje fra blandebatteri ved skyllekum ved tapping. Årsak er ikke kjent. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til rørlegger.

Våtrom - Bad.1.etasje. :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Det er blant annet registrert følgende avvik: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. I tillegg er det registrert sprekker i flisfuger og stedvis løs veggoverflate mellom dør og bide og over innredning. Årsak er ikke kjent. Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av innebygget badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Gulvflater utenfor badekar er tilnærmet flate noe som kan føre til redusert avrenning til sluk ved en eventuell lekkasje. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket fra hele gulvet. Tettesjiktet på vegger har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Anbefalt brukstid er overskredet. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet rørgjennomføring i vegg under servant er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør disse skiftes samtidig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av lite fagmessig god utførelse med den risiko dette innebærer. Informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende bod til våtsone ved badekar. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 35,9 %, temperatur 17,0 grader C og duggpunkt 1,9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Det er registrert skjevheter i peiskonstruksjonen. Årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales for å stadfeste eksakt årsak og omfang av eventuelle tiltak.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Håndløpere på vegg mangler. Rekkverket og spileveggef har åpninger på mer enn 100 mm. Denne er målt til ca. 14-17 cm. Det er for stor lysåpning mellom trinn i forhold til dagens forsikriftskrav på maks 100 mm. Denne ble målt til ca 110 mm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. I tillegg er det stedvis slitasje på overflater i trappen. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 1.etasje. :
- Skjevhetsmåling: TG 2: Målbare skjevheter registrert i stue. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 18 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Informasjon: Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Tiltak/oppgraderinger bør påregnes.
- Overflater gulv: Gulvoverflater med laminat bærer preg av slitasje. Tiltak/oppgraderinger bør påregnes.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 70,8 %, temperatur 9,3grader C og duggpunkt 4,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Våtrom - Bad. Underetasje. :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Det er blant annet registrert følgende avvik: Gulvflater utenfor dusjsonen er tilnærmet flate. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredstillende fall mot sluk fra hele gulvet. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 30 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er vurdert til å være tilfredsstillende. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Tettesjiktet på vegge har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør i gulv i dusjsonen er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes ved en eventuell oppgradering av våtrommet. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier usikker restlevetid. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør disse skiftes samtidig. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering mot vegger i murkonstruksjon. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade.

Etasjeskiller - Underetasje. :
- Skjevhetsmåling: Målbare skjevheter registrert. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 18 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gjelder for de vannrør i boligen som er av eldre årgang som er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Enebolig. :
- Fasader ink. kledning: Overflatebehandlingen bærer noe preg av alder. Overflatebehandling bør påregenes i fremtiden. Det er usikkert om panelet er montert med tilstrekkelig lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres.

Dører og vinduer - Enebolig. :
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. I tillgg ble det påvist sprekk i ett glass på soverom i underetasje. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Ytterdører i underetasje og balkongdører i stue og på soverom er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak - Enebolig. :
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet isdekket taktekking (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder, observert tilstand og usikker restlevetid.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert deformasjoner og slitasje på renner og nedløp. Restlevetiden er derfor usikker. Ytterligere undersøkelser og utbderinger bør påregnes.
- Takgjennomføringer: På grunn av sikkerhetsmessige vurderinger er det ikke utført inspeksjon av disse og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand. For å kunne stadfeste dette mer eksakt må det da gjennomføres ytterligere undersøkelser. TG 2 er satt for å belyse risiko som følge av manglened inspeksjonsmulighet.
- Skorsteiner over tak: På grunn av sikkerhetsmessige vurderinger er det ikke utført inspeksjon av disse og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand. Vurderinger er kun foretatt fra bakkeplan med de begrensinger det innebærer. For å kunne stadfeste dette mer eksakt må det da gjennomføres ytterligere undersøkelser. TG 2 er satt for å belyse risiko som følge av manglened inspeksjonsmulighet.

Balkonger, terrasser, veranda etc - 1.etasje. :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Lysåpninger i rekkverk tilfredstiller ikke dagens forskriftskrav. Tiltak anbefales. Det er påvist stedvise råteskader i håndløper samt slitasje på rekkvekets overflatebehandling. Utskifting av råteskader samt overflatebehandling bør påregnes. Søyler har stedvise skjevheter. Årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales for å stadfeste omfang av nødvendige tiltak.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Del av balkong mot nord (over underliggende bod): Tettesjiktet er vurdert til å ha en høy slitasjegrad/alder, og har behov for fornying. Tettesjikt av høy alder har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at omfang av tiltak kan fastslåes. Del av balkong mot syd (over garasje): Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og det kan følgelig ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand på dette. TG2 er satt for å belyse risiko på grunn av manglende inspeksjonsmulighet. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Terrasser / platting på terreng - Underetasje. :
- Platting på terreng: Stedvise skjevheter observert. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Utvendige trapper - Mot syd. :
- Helhetsvurdering: Trappens og rekkverkets utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten. Trapp og rekkverk bør utbedres.

Drenering - Enebolig. :
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av usikker restlevetid.
- Oljetanker: Oljetank er nedgravd. Ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Frittstående byggverk - Carport. :
- Helhetsvurdering: Synlige skjevheter registert. Årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - Garasje. Underetasje. :
- Overflater himling: Fuktmerker stedvis påvist i himling som følge av tidligere lekkasje fra overliggende balkong. Skjulte skader kan ikke utelukkes. I tillegg er det stedvis manglende gipsplater i himling etter at disse er revet i forbindelse med tidligere lekkasje. På grunn av ovennevnte bør det utføres ytterligere undersøkelser slik at omfang av eventuelle tiltak kan fastslåes.
- Overflater vegger: Stedvise sprekker påvist i vegg. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Annet: Garasjeport bærer preg av alder/slitasje. Utbdrende tiltak/oppgraderinger bør påregnes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 3: Lufteledningen for avløpssystemet er ikke ført til det fri. Systemet må bygges om og lufteledningen må føres til det fri. TG 2: Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent. Sjablongmessig prisanslag gjelder for TG 3.

Balkonger, terrasser, veranda etc - 1.etasje. :
- Annet: Det er stedvis maglende rekkverk på balkongen mot nord og mot vest og i trapp ned til terreng. Nødvendig rekkverk i trapp og på balkong bør påregnes der dette mangler.
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): TG 3: Det er påvist omfattende skjevheter i terrasse og platting langs husvegg. Utskiftinger/oppgraderinger må påregnes. Årsak er ikke vurdert. Ytterligere undersøkelser bør påregnes slik at omfang av utbedrende tiltak kan fastslåes. TG IU: Fundamenter var stedvis ikke tilgjengelig for undersøkelser og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand på disse. For å kunne stadfeste dette mer eksajt må det da utføres ytterligere undersøkelser.

Frittstående byggverk - Utebod. :
- Helhetsvurdering: Omfattende skjevheter er registert. Årsak til skjevheten er ikke kjent eller vurdert. Ytterligere undersøkelser anbefales. Utbedrende tiltak må påregnes.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Eneboligen inneholder 166 m2 P-ROM og 18 m2 S-ROM. I tillegg er det en carport på ca. 14 m2. Carport regnes ikke som måleverdig areal og er derfor ikke medregnet i arealoppsettet.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Tinglyst	Boligtype	Pris
14.05.2001	Frittliggende enebolig	940 000 ,−
11.03.1996	Frittliggende enebolig	760 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Hetterudvegen 5 3810 Gvarv

Hetterudvegen 5
3810 Gvarv