Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Ivar Mjøs med dato: 08.01.2025

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygnings sakkyndiges beskrivelse av boligen:

TGIU:

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner

Bod med opplegg for vaskemaskin. Gulv med fliser og vegger med malte flater. I tillegg til opplegg for vaskemaskin er det vaskekum nedfelt i laminat benkeplate samt tørkeskap.

Rommet er ikke vurdert som vaskerom, da det opprinnelig var en bod hvor det er lagt opp vaskekum og mulighet for vaskemaskin. Det er ikke sluk eller membraner i rommet som ville vært et krav om hvis rommet hadde vært bygget som et vaskerom.

Det er automatisk vannstopoersystem i rommet som vil stoppe vanntilførsel ved en eventuell lekkasje. Det kan likevel bli skader hvis avløpsvann fra vaskemaskinen pumpes ut på gulvet.

TG2:

Utvendig > Taktekking

Vurdering av avvik:

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Konsekvens/tiltak

. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.

. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.

Utvendig > Taktekking - under inngangsparti

Vurdering av avvik:

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Konsekvens/tiltak

. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Nedløp og beslag

Vurdering av avvik:

. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Konsekvens/tiltak

. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Veggkonstruksjon

Vurdering av avvik:

. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Konsekvens/tiltak

. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon - under inngangsparti

Vurdering av avvik:

. Det er en risiko for skader/avvik når det ikke er mulig å inspisere konstruksjonen.

Konsekvens/tiltak

. Konstruksjonen bør overvåkes jevnlig og det anbefales videre nærmere undersøkelser.

Utvendig > Vinduer

Vurdering av avvik:

. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.

. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Konsekvens/tiltak

. Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Vurdering av avvik:

. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2

Vurdering av avvik:

. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder

Konsekvens/tiltak

. I forhold til sikkerhet og spesielt i forhold til barn bør rekkverket endres slik at det tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav. Dette for å redusere faren for fallulykker.

Utvendig > Utvendige trapper

Vurdering av avvik:

. Noen skjevheter.

. Manglende håndløper på to sider for trapper til hovedadkomst.

. Slitasje på trapp fra stue og til terrasse.

Konsekvens/tiltak

. Det anbefales å montere håndløpere på alle trapper. Trapp til hovedatkomst skal ha to håndløpere. Ved manglende håndløpere øker faren for fallulykker.

Innvendig > Radon

Vurdering av avvik:

. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Konsekvens/tiltak

. Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Rom Under Terreng

Vurdering av avvik:

. Det er gjennom hulltaking påvist noe forhøyet fuktverdi inne i trekonstruksjonen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Fuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.

Konsekvens/tiltak

. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Det legges videre til at konstruksjonen har hatt denne oppbygningen gjennom mange år.

Innvendig > Innvendige trapper

Vurdering av avvik:

. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Konsekvens/tiltak

. I forhold til sikkerhet og spesielt i forhold til barn bør avviket utbedres /endres slik at det tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav. Dette for å redusere faren for fallulykker.

Jevnlig vedlikehold av trappene må en regne med.

Innvendig > Innvendige dører - med avvik

Vurdering av avvik:

. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører

Konsekvens/tiltak

. Enkelte dører må justeres

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling

Vurdering av avvik:

. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet

Konsekvens/tiltak

. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater Gulv

Vurdering av avvik:

. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Konsekvens/tiltak

. Ut fra hvordan takstingeniøren vurderer avviket med bom er det ikke behov for utbedringer slik avviket er på befaringsdagen. Skulle tilstanden endre seg, bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser samt foreta utbedring av skade/avvik.

Fuger med sprekker/avvik bør utbedres slik at skaden ikke utvider seg.

Ved tiltenkt bruk av våtrommet med dusjvegger fungerer rommet, men det bør vurderes utbedring av fallforholdet.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik:

. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.

Membran er ikke festet tilfredstillende rundt rør med avløp fra badekar.

Konsekvens/tiltak

. Membran rundt rør (avløp fra badekar) bør festes tilfredsstillende slik at vann ikke kan komme ned mellom rør og membran. Dette for å hindre/unngå fuktskader.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Vurdering av avvik:

. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Konsekvens/tiltak

. Ved en eventuell lekkasje i innbygningssisterenen kan det føre til skader i konstruksjonen. Det må derfor gjøres ytterligere undersøkelse av oppbygningen bak innbygningssisterenen for å avdekke hvilke tiltak som må iverksettes for å etablere en fuktsikker løsning for synliggjøring av lekkasjevann

Våtrom > 2. etasje > Bad > Ventilasjon

Vurdering av avvik:

. Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Konsekvens/tiltak

. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk

Vurdering av avvik:

. Noe svakt sug.

Konsekvens/tiltak

. Det bør gjøres tiltak/reparasjon av ventilatoren slik at avtrekket blir bedre. Koking og matlaging genererer damp, fettpartikler, lukt og gasser som kan påvirke luftkvaliteten i kjøkkenet og resten av boligen. Uten et effektivt avtrekk vil disse partiklene og luktene bli hengende i rommet/boligen.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør - støpejern

Vurdering av avvik:

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Vurdering av avvik:

. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Konsekvens/tiltak

. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Eier har gjort endringer på det elektriske anlegget (eier er utdannet som bilmekaniker og som elektroingeniør).

Det legges videre til at det kreves egen kompetanse/utdanning for grundig kontroll og vurdering av elektriske anlegg. Takstingeniøren har ikke fagkunnskaper på dette området.

*Se vedlagt tilstandsrapport for gjennomgang og oversikt over de ulike vurderingspunktene for elektrisk anlegg.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering

Vurdering av avvik:

. Noe manglende og løs topplist.

. Da drenering ikke er mulig å kontrollere er det alltid en fare for at skader kan oppstå.

Konsekvens/tiltak

. Der det er avvik med avslutningslist/topplist bør denne skiftes/festes slik at vann/fuktighet ikke kommer ned mellom vegg og grunnmursplast.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter

Vurdering av avvik:

. Grunnmuren har sprekkdannelser.

. Setningsskader på trapp fra stue.

. Noe setningsskader på grunnmur mellom søyler.

. Avskalling av maling og puss.

Konsekvens/tiltak

. Jevnlig vedlikehold av muren må en regne med. Dette kan gjøres på flere måter både enkle og kompliserte. Ved enkel oppgradering/utbedring vil trolig avvikene komme tilbake etter kort tid. Det er trolig på denne måten grunnmuren har vært holdt ved like gjennom sin levetid.

Da takstingeniøren ikke har egen fagkompetanse på utbedring av slike grunnmurer anbefales det nærmere undersøkelser med egne fagpersoner på området.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger

Vurdering av avvik:

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

TG3:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

Vurdering av avvik:

. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

. Noe knirk i enkelte overflater.

Konsekvens/tiltak

. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Innvendig > Pipe og ildsted

Vurdering av avvik:

. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.

. Pipevanger er ikke synlige.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Konsekvens/tiltak

. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

. Pipevanger må gjøres tilgjengelig.

. Større avstand til brennbart materiale må lages.

Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Tomteforhold > Terrengforhold

Vurdering av avvik:

. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.

Konsekvens/tiltak

. Det anbefales å endre noe på terrenget med belegningsstein. Vannet bør stoppes i en avstand på 1,5 - 2 meter fra bygningen og ledes vekk fra bygningen.

Det er flere måter å gjøre dette på og det anbefales gjennomgang med egne fagpersoner

Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Eierskiftehistorikk

Wilh. Wilhelmsens vei 40B 1362 Hosle

Wilh. Wilhelmsens vei 40B
1362 Hosle