Hel tomannsbolig over 3 etasjer beliggende på vestre Høybråten i bydel Stovner i Oslo. Boligen holder en godt velholdt standard. Naturlig ventilasjon i boligen. Oppvarming fra peisovn i stue, varmepumpe og gulvvarme. Ellers elektrisk oppvarming. Varmt forbruksvann fra egen bereder i boligen.

2.etasje:

Flislagt baderom fra ca. 2013. Baderomsinnredning med glatte, fabrikklakkerte fronter og heldekkende servant. Speil med lysarmatur (spot) på vegg over servanten. Veggmontert toalett med lufteventil og toaletthylle.

Opplegg for vaskemaskin. Dusjkabinett med skyvedører, sluk under kabinett og dusjutstyr.

Ikea kjøkkeninnredning fra 2019. Innredning med glatte folierte fronter. Heltre benkeplate ned nedfelt kum i kompositt/plast. Ledlys (plater) under overskap. kjøkkenet har integrerte hvitevarer som induksjonsplatetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.

1.etasje:

Flislagt baderom med moderniseringsbehov. Baderomsinnredning med glatte, fabrikklakkerte fronter og heldekkende servant. Speil med lysarmatur (downlights) på vegg over servant. Veggmontert toalett med toaletthylle. Dusjkabinett med skyvedør, sluk under kabinett og dusjutstyr.

Eldre og velholdt kjøkkeninnredning. Innredning med profilerte, fabrikklakkerte fronter samt noen vitrinedører. Laminat benkeplate ned nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Lysstoffrør under overskap (halogen). Fliser på vegg over benk med motiv. Kjøkkenet har platetopp, komfyr, opplegg for vaskemaskin og kjøleskap i egen nisje.

Nyere kjøkkeninnredning med gjennomgående god standard. Innredning med glatte, folierte fronter. Laminert benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Ledlys under overskap. Oppvaskmaskin og kjøleskap er installert. Komfyrvakt samt aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil er installert.

Kjeller:

Nyoppført toalettrom. Det er lagt fliser på gulv og glatte, malte flater ellers i rommet.

Servantskap med glatte, folierte fronter og heldekkende servant. Speil med lysarmatur på vegg over servanten. Veggmontert toalett.

Flislagt baderom fra 2024. Servantskap med glatte, folierte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Speil med lysarmatur på vegg over servanten. Opplegg for vaskemaskin. Veggmontert toalett. Dusjhjørne med skyvedør i glass, sluk i sone og dusjutstyr.

Større deler av kjelleren er ikke medberegnet i boligens areal, da det ikke er ordentlig utgravd. Arealet er på 63m² og benyttes i dag til lagring.

Utgang fra soverommet i 2. etasje til terrasse på ca. 10m². Utgang fra stuen i første etasje til markterrasse på ca. 32m². Boligen har bruksrett til 2 garasjeplasser i garasjerekke beliggende på naboens tomt. Bruksretten er tinglyst.

Det henvises videre til rapporten i sin helhet.

Følgende punkter fremkommer i selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

Ja. Dreneringens levetid var oppbrukt.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Ja, kun faglært. Jar rørteknikk as, Brødrene Kolstad installasjon as og Østli Maskin as Drenert huset, og i den forbindelse endret uteområdet. Underetasje - Nytt vaskerom med toalett og dusj Underetasje - Nytt lite dorom Underetasje - Nye vinduer i kjellerstuen og gammelt vaskerom Underetasje - Delt kjellerstuen i to med vegg. 1. etg - Det er flyttet en dør + etablert et nytt kjøkken.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

ja. Jar rørteknikk as. Nytt baderom se samsvarserklæring. I 2024.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Ja. se samsvarserklæring.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

Ja. Dreneringen var fra opprinnelig byggeår, og er gjort på nytt.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

Ja.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Ja. På Høgtunveien 6.

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?

Ja. Ja av forrige eier. Godkjente verdier.

Følgende punkter har fått tildelt TG-3:

Etasjeskille/gulv mot grunn

. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Det er målt en høydeforskjell på over 30mm igjennom stuen i 2. etasje.

Det er målt en høydeforskjell på over 20mm igjennom stuen i 1.etasje.

Det er målt en høydeforskjell på over 15mm igjennom hobbyrommet i kjelleren. Konsekvens/tiltak

. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Bad 1.etg

. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Dusjhjørnet er flyttet og det er påvist rørgjennomføring i våt sone som ikke er sikret imot fukt. Tilstandsgrad er i tillegg satt som følge av manglende dokumentasjon for arbeidet som er utført på våtrommet. Konsekvens/tiltak

. Det må foretas lokale tiltak for å utbedre utettheter på våtrommet. Kostnadsestimatet tar høyde for lokale utbedringer av membranen på baderommet hvis dette lar seg gjøre på et eldre våtrom. Det må innhentes priser fra eksempelvis M-tett som utfører slike jobber. Hvis det viser seg at membranen ikke er god nok rundt de utette gjennomføringene er membranløsningen i rommet modent for utskiftning og full modernisering må påberegnes.

Kostnadsestimatet for dette vil være over 300.000,-

Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Toalettrom u.etg

. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Konsekvens/tiltak

. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Det må etableres ventilasjon i rommet.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Følgende punkter har fått tildelt TG-2:

UTVENDIG

Taktekking

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er registrert mose på taket. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.

Konsekvens/tiltak

. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.

Nedløp og beslag

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er noe flassing i utvendig maling på beslag.

Konsekvens/tiltak

. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er per nå ingen behov for utbedringstiltak da det ikke er påvist noen lekkasjer eller utettheter.

Veggkonstruksjon

. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Deler av panelen har noe spredte råteskader i bordkledningen. Spesielt veggen imot nordvest. Det er en skade i det ene utvendige hjørne av huset.

Konsekvens/tiltak

. Råteskadet trekledning må skiftes ut.

. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Utskifting av deler av panelen må påberegnes. Bygningsdelen fungerer med avviket pr. idag.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger

. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyden på terrassen i 2.etasje er målt til 80cm. Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde A) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m B) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Bygningsdelen fungere med dette avviket.

Utvendige trapper

. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

* Det påpekes at enkelte "søyler" ved inngangspartiet går nesten ned til skiferstein og trekker vann. Det har bygget seg opp råte i treverket.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. Råteskadet materiale bør skiftes.

Andre utvendige forhold

. Det er påvist andre avvik:

* Utvendige markiseduk på vinduene er slitte grunnet alder samt klimapåvirkning. Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak:

* Utskifting av markiseduker må påberegnes

INNVENDIG

Radon

. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Huset er ikke bygget med radonsperre.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Tiltak: Radonmålinger bør gjennomføres for å kartlegge nivået av radongass i boligen. Dersom radonnivåene overstiger anbefalte grenser (200 Bq/m³ i henhold til norske myndigheters anbefalinger), bør tiltak som ventilasjonsforbedringer eller installasjon av radonsperre vurderes.

Konsekvens: Uten radonmålinger er det usikkerhet om radongassnivåene i boligen. Langvarig eksponering for høye radonnivåer kan medføre helsefare. Gjennomføring av målinger vil eliminere denne usikkerheten og gi grunnlag for eventuelle tiltak.

Rom Under Terreng

. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Installasjon av flere friskluftventiler til yttervegg

Krypkjeller

. Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller.

Konsekvens/tiltak

. Bedre ventilering må etableres.

Innvendige trapper

. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det påpekes slitte inntrinn.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.

. Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Bygningsdelen fungerer med dette avviket, selv om det ikke tilfredsstiller dagens krav i forskriften.

Bad u.etg

. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Det bør etableres lekkasjespalte ved gulv under veggmontert sisterne, for synliggjøring av evt. lekkasjevann.

Bad 2.etg

. Det er påvist andre avvik: Tilstandsgrad 2 er satt som følge av manglende dokumentasjon for arbeidet som er utført på våtrommet. Dette er i samsvar med kravene i TEK 10.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: For å få tilstandsgrad 1 må det fremlegges dokumentasjon på utførte arbeider.

. Det er påvist skader på innredning. Det er påvist svelleskader på innredningen. Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering.

Bad 1.etg

. Det er påvist sprekker i fliser.

. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Det er påvist flere fliser som har sprukket på baderommet. Det bemerkes spesielt ved toalett.

Konsekvens/tiltak

. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Utskifting av veggfliser vil være naturlig ved modernisering av baderommet. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av baderommet.

. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjell mellom topp flis ved dør og overkant sluk, målt til 10 mm. Dette er ikke innenfor dagens krav. I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom).

Det er i tillegg målt motfall imot døren. Dette skyldes at det tidligere var en dusjnisje ved siden av døren. Tilstandsgrad er i tillegg satt ut ifra alder på de underliggende konstruksjonene.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Å endre tilstandsgrad krever forbedring av fallforholdene. Det er en god løsning for baderommets konstruksjoner at det installeres og dusjes i dusjkabinett med kontrollert vannføring til sluk intill baderommet moderniseres.

. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det påpekes enkelte merker i servantskap. Spot i dusjsonen virker ikke, samt to spotter i speilskapet.

Konsekvens/tiltak

. Andre tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering.

. Rommet har kun naturlig ventilasjon.

. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Konsekvens/tiltak

. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Kjøkken 1.etg

. Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Naturlig ventilasjon var vanlig på oppføringstid av bygningen. Løsningen fungerer som tiltenkt etter datidens krav og metoder.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Vannledninger

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Bygningsdelen fungerer med dette avviket.

Avløpsrør

. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Bygningsdelen fungerer med dette avviket.

Ventilasjon

. Det er påvist andre avvik: Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Det er pr. idag ikke behov for tiltak da løsningen fungerer som tiltenkt. Endret bruk kan endre behovet for endring av ventilasjonsløsningen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Varmtvannstank

. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Konsekvens/tiltak

. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Drenering

. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tilstandsgrad er satt ut ifra alder på deler av dreneringen.

Konsekvens/tiltak

. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Tinglyst	Boligtype	Pris
05.06.2023	Tomannsbolig	8 520 000 ,−
20.09.1993	Frittliggende enebolig	860 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Høgtunveien 4B 1084 Oslo

Høgtunveien 4B
1084 Oslo