Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Lasse Jensen med dato: 03.02.2025

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygnings sakkyndiges beskrivelse av boligen:

TGIU:

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

Vurdering av avvik: . Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Konsekvens/tiltak . Innhent dokumentasjon, om mulig.

Utvendig > Utvendige trapper

Vurdering av avvik: . Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak . Det bør foretas nærmere undersøkelser av utvendige trapper når de er snøfri.

Tomteforhold > Terrengforhold

Vurdering av avvik: . Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak . Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri.

TG2:

Utvendig > Taktekking

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Konsekvens/tiltak . Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Nedløp og beslag

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.Konsekvens/tiltak . Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Veggkonstruksjon

Vurdering av avvik: . Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Konsekvens/tiltak . Ved lite lufting av kledningen er det større risiko for kondens og fuktutfordringer i veggkonstruksjoner. Det må forventes hyppigere kontroll og vedlikehold av kledning med lite lufting.

Utvendig > Dører

Vurdering av avvik: . Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak . Skyvedøren står foran utskifting innen kort tid. Det anbefales å skifte beslaget samtidig for å sikre mot vanninntrenging. Døren er plassert med liten avstand til terrassedekket med fare for fuktopptrekk.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. . Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konsekvens/tiltak . Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Utvendig > Andre utvendige forhold

Vurdering av avvik: . Det er fra undersiden av dekket påvist rustsprenging i armeringen som kan tyde på fuktpåvirkning. Konsekvens/tiltak . Det anbefales å undersøke/kartlegge forholdet og vurdere tiltak

Innvendig > Overflater

Vurdering av avvik: . Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Konsekvens/tiltak . For å få TG0/1 må overflater utbedres. Ukjent årsak til svikt/nedbøying i parketten, men kan være ujevnt eller mykt underlag.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

Vurdering av avvik: . Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak . For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Radon

Vurdering av avvik: . Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak . Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig > Pipe og ildsted

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. . Eier opplyser at det er dårlig trekk i pipen. . Det foreligger ikke rapport fra brann/feiertilsyn. Konsekvens/tiltak . Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. . Det er ofte utfordrende med korte pipeløp og åpne peiser med tanke på trekk. Det bør undersøkes om det er mulig å montere avtrekksvifte eller gjennomføre andre tiltak for bedre funksjon.

Innvendig > Innvendige trapper

Vurdering av avvik: . Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. . Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak: . Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. . Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. . Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

Innvendig > Innvendige dører

Vurdering av avvik: . Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: . Enkelte dører må justeres.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater vegger og himling

Vurdering av avvik: . Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Konsekvens/tiltak . Det er enn viss risiko for at vann trekker gjennom fuger og mot døren og bindingsverk bak flisene. Det anbefales derfor å holde døren under observasjon og iverksette tiltak ved negativ utvikling. . Dørlister og utforing bør avsluttes med avstand til gulvet for å unngå fuktopptrekk.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater Gulv

Vurdering av avvik: . Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. . Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. . Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. . Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). . Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak: . Med tett avslutning mot gulv fra dusjen har ikke lekkasjevann utenfor dusjen mulighet til å nå sluket før det kan oppstå lekkasjer ut av badet. . Dersom det ikke er tilstrekkelig oppkant på membran ved terskel kan lekkasjevann renne ut av badet før det når sluket. Det anbefales å undersøke ytterligere om det er membranoppkant ved terskel. . Fliser med "bom" holdes under observasjon, ved negativ utvikling må tiltak forventes. Vær likevel klar over at fliser med "bom" har redusert evne for bruksbelastning. Bom som er registrert her er av såpass stort omfang at det bør undersøkes ytterligere. . Riss/sprekker i fuger i dusjen kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. . Det er fare for fukt i konstruksjoner. . Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. . Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig. Konsekvens/tiltak . Det bør vurderes om lokal utbedring er mulig. . Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. . Løsningen for vanntetting i overgang mellom sluk og gulv er usikker. Synlig membran i sluket er utett og det bør undersøkes ytterligere for å kartlegge løsningen for vanntetting. Dersom det er utett mellom gulv og sluk kan det føre til fukt i konstruksjonen og fremtidige skader.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Vurdering av avvik: . Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak . Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater Gulv

Vurdering av avvik: . Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak . Våtrommet fungerer med dette avviket.

Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. . Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Konsekvens/tiltak . Dersom det ikke er tettesjikt bak innebygget sisterne er det økt risiko for skade ved lekkasje fra sisternen. Innhent dokumentasjon om mulig.

Våtrom > Underetasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Vurdering av avvik: . Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak: . Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater Gulv

Vurdering av avvik: . Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Konsekvens/tiltak . Dersom det ikke er tilstrekkelig oppkant på membran ved terskel kan lekkasjevann renne ut av våtrommet før det når sluket. Det anbefales å undersøke ytterligere om det er membranoppkant ved terskel.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik: . Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Konsekvens/tiltak . Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning

Vurdering av avvik: . Det er påvist skader på innredning. Konsekvens/tiltak . Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Ventilasjon

Vurdering av avvik: . Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak . Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Vurdering av avvik: . Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak . Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Fremvist samsvarserklæring for de fleste arbeider. Mangler for montering av en el-billader. Generell kommentar: Flere downlights virket ikke på befaringen. Eier opplyser at de på kjøkkenet går oftere enn resten. Det er montert downlights med halogen og det anbefales å skifte til.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak . Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger

Vurdering av avvik: . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. . Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak . Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Eierskiftehistorikk

Hosleveien 120 1357 Bekkestua

Hosleveien 120
1357 Bekkestua