OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 5

TG 2: 11

TG 3: 1

TG IU: 1

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

-Bad - Totalvurdering av overflater:
Overflatene bærer preg av ufagmessig utførelse. TG 3 settes da det registreres motfall på deler av gulvet. Eventuelle lekkasjevann vil ikke nå sluk men mulig tilstøtende rom. Tiltak er påregnelig. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 - 300.000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

-Drenering:

Dreneringen er fra byggeåret. En skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturlig aldringsmessig slitasje med en gjennomsnittlig levealder på ca. 40 år. Selve dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Ved fuktsøk på fritt eksponerte murater mot terreng ble det indikert forhøyede fuktverdier i nedre del av vegger. Dette kan skyldes kappilært opptrekk fra gunn men det kan heller ikke utelukkes begynnende svikt i dreneringen. Det anbefales ytterligere undersøkelser. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. TG 2 settes pga. alder og ovennevnte observasjoner. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

-Rom under terreng:

Det gjøres oppmerksom på at utforede og kledde vegger mot grunnen i eldre bygg er å anse som en risikokonstruksjon med fare for magasinering av fukt inne i veggen ved en eventuell utilsiktet fukttilgang og det anbefales og la grunnmur få stå fritt eksponert samt sørge for god ventilering. Det er utført en visuell kontroll av tilgjengelige overater, kombinert med bruk av fuktindikator. Undersøkelsen viser ingen tegn til synlige skader på organisk materiale. Det ble ved fuktsøk på fritt eksponerte murater inne i rørgate indikert forhøyede fuktverdier i nedre del av vegger mot gulv noe som kan skyldes kappilært opptrekk ifra grunn men det kan heller ikke utelukkes begynnende svikt i drenering. Det anbefales ytterligere undersøkelser. TG 2 settes på bakgrunn av alder på fuktsikringen.

-Yttervegger / fasader:

Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Bygget etter de forskrifter og normer som var gjeldene på oppføringstidspunktet. Lufting er begrenset da det er benyttet treklosser som musesperre. Luftingen er ikke iht. dagens anbefalte løsninger, men de løsninger som var vanlig ved byggeår. Lufting av kledning er viktig da manglende lufting kan forårsake fuktskader i veggen pga sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Det ble ved visuell kontroll av kledningen ikke registrert vesentlige avvik utover noe tørkesprekker spesielt i skjøter på gavelvegg. Kledningen vurderes generelt å være i god beskaenhet med tanke på alderen. TG 2 settes for ovennevnte observasjoner. Noe utskiftninger og vedlikehold må påregnes i tiden som kommer.

-Vinduer / dører:

Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass på befaringsdagen selv om dette kan til tider være vanskelig å avdekke kun ved visuell kontroll. Med tanke på alder er risikoen for dette økende i tiden som kommer. Løpende observasjoner anbefales. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. Det registreres harde pakninger med påfølgende nedsatt tettefunksjon. Utskifting av disse anbefales. Vindu på det ene soverommet bærer preg av elde og slitasje og må påregnes skiftes ut i tiden som kommer. Ytterdør datomerket 2013 fremstår med normal aldringsmessig slitasje ingen vesentlige skader utover normal brukslitasje observeres. Balkongdør med 3-lags glass fra byggeår. Ved enkel funksjonstest fungerte lukke- og låsemekanisme som normalt. Det bemerkes manglende vrider på utsiden av balkongdør. Justeringer og utskifting av pakninger må påregnes i tiden som kommer. TG 1 settes på nyere vindu. TG2 er gitt pga alder/slitasje på vinduer og balkongdør, vedlikehold/utskifting av vinduer og balkongdør må påregnes i tiden som kommer.

-Takkonstruksjon:

Adkomst til kaldloft er via loftluke etablert på stue. Taket er oppført med w-takstoler med taktro. Ingen skader eller avvik avdekket. Lufting vurderes å være ivaretatt med luftespalter i raftekasse. Det påvises bruk av dampsperre mot varm sone. Det bemerkes at kaldloft brukes som lagringsplass noe som er uheldig med tanke på luftsirkulasjonen som igjen kan føre til kondens med påfølgende skadeutvikling. Det registreres noe fuktmerker på sponplater ved ventilasjonsaggregat, ved fuktsøk ble det ikke indikert forhøyede fuktverdier. Det er ukjent om dette skyldes tidvis inndriv ved spesielle værsituasjoner eller tidvis kondens ved rørgjennomføringer over aggregat. Det anbefales jevnlig kontroll som et forebyggende tiltak. Takkonstruksjonen er kontrollert uten at det er funnet noen vesentlige avvik utover normalen. Ingen nedsig eller skader er observert. TG 2 settes for synlige fuktmerker på gulv rundt aggregat. Ytterligere undersøkelser anbefales.

-Taktekking og beslag:

Det gjøres oppmerksom på at tekkingen var snødekt på befaringsdagen slik at vurderingen er tatt med utgangspunkt alder og visuell kontroll av kaldloft. Tekkingen er fra byggeår og har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Vedlikehold/utbedring av tekkingen må påregnes på sikt. Det er etter innvendig kontroll ikke registrert tegn på aktive lekkasjer gjennom tekkingen på befaringsdagen. TG 2 settes pga. alder/slitasje. Det anbefales ytterligere undersøkelser når tekkingen er snøfri.

-Takrenner og nedløp:

Takrenner og nedløp er utført i plastbelagt stål med spillblikk ført ned i takrenne på takfoten. Nedløp er ført ned mot bakken og koblet til oppstikk fra grunn. Det gjøres oppmerksom på at det ikke regnet på befaringsdagen, slik at eventuelle svekkelser på rennerskjøter og rundt nedløpskum ikke var mulig å avdekke. Takrenner og nedløp har passert normalt forventet levetid. Selv om de har passert normalt forventet levetid kan de virke i ere år med godt vedlikehold.

-Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Ufagmesig tetting rundt rørgjennomføringer observeres, noe som kan medføre at fukt trenger inn i konstruksjon. Membran på rommet har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Det gjøres oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare i forhold til riktig utførelse og hvor mange lag som er påført fordi dette bare kan gjøres ved å demontere iser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Det forutsettes/forventes at bruk av tett membran er benyttet som fuktsikring bak og under is. TG 2 er gitt med bakgrunn i ovennevnte observasjoner og alder på fuktsikringen. Smøremembran har en naturlig aldringsprosess i form av kjemisk uttørking. Normal forventet levetid på smøremembran er 10-20 år. Det anbefales å etablere tett dusjkabinett som et fuktsikringstiltak fram imot en planlagt oppgradering av badet.

-Etasjeskiller/gulv på grunn:

Bjelkelaget er fra opprinnelig byggeår og et avvik utover dagens normer må påregnes. Ved nivvelering med krysslaser på langs mellom kjøkken og stue registreres det et totalt avvik på 5 mm. Ved nivvelering på tvers av stue registreres et avvik på 10 mm lokalt midt i rommet. Målbare skjevheter, men tiltak anses ikke som nødvendig. TG 2 settes for standardens krav til akseptable måleavvik og for stedvis knirk

-Trapp:

Innvendige trapp i lukket utførelse av tre. Det bemerkes stedvis knirk. Utover noe brukslitasje på trappen ble det ikke registrert vesentlige avvik utover hva som kan forventes av alder. TG 2 settes for slitasje

-VVS:

Vannrør av kobber og avløp av plast. Ingen skader eller lekkasjer avdekket på synlige rørføringer. Rør- og avløpsanlegget fungerte ved en enkel test av dette på stedet. Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi. Dette ble ikke rekvirert. Stengekran for tappevannet etablert i rørgate og lokal stengekran i skap på det ene soverommet. Boligens rom er naturlig ventilert med spalteventiler på vinduer og gjennomstrømningsventiler på vegger. Mekanisk avtrekk på våtrom og kjøkken. Aggregat er plassert på kaldloft. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre vannrør av kobber kan over tid få svekkelser innvendig (groptæring). Det anbefales på generelt grunnlag en gjennomgang av rørstrekk, bend og eventuelle skjøter på vannrør som er over 30 år. TG-2 er satt med bakgrunn i alder på eldre rør og avløps installasjoner, som har oppnådd forventet normal brukstid.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

-Terrasser: Terrasse på bak og framside var snødekt på befaringsdagen slik at kontroll av disse ikke kunne utføres. En kontroll av disse anbefales når terrasser er snøfritt.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Tinglyst	Boligtype	Pris
06.07.2021	Rekkehus/kjede	4 090 000 ,−
17.08.2016	Tomannsbolig	3 535 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Koieflata 36 7092 Tiller

Koieflata 36
7092 Tiller