Dyrehold

Det er tillatt med hund eller katt etter godkjenning fra styret og under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Diverse

Borettslaget Fossveien 16 består av 24 boliger og 1 næringslokaler.

Det er trappevask en gang i uken.

Styret har gjennomført følgende HMS-tiltak i løpet av 2023:

Sørget for kontroll av alle røykvarslere og brannslukningsapparater i alle boenheter og fellesareal.

Ryddet fellesareal.

Kontroll av el-anlegg.

Gjort avtale med USBL om internettbasert HMS-system, som skal sikre HMS arbeidet i borettslaget.

Felleskostnader økte med 15% fra 01.11.24.

Styrets arbeid:

Styret har i perioden etter forrige generalforsamling hatt fire styremøter, i tillegg til kontinuerlig kontakt digitalt.

Den årlige vårdugnaden ble arrangert, hvor det ble ryddet og beplantet bakgården, i tillegg arrangert bortkjøring av søppel og ny beplantning i bakgården. Fellesarealer på loft og i kjeller ble ryddet og støvsuget. I tillegg har vaktmestertjenesten skiftet lyspærer i alle oppganger, for bedre og hyggeligere belysning.

Brannsikkerhet har også hatt høy prioritet i denne perioden, og det ble gjennomført inspeksjon av brannslukkingsutstyr og brannvarslingsanlegg i alle boenheter. Kun mindre avvik ble funnet, som manglende nødlys og pulverapparat i oppgang A og B. Det gjøres tiltak for å rette opp dette i løpet av kort tid. Det er også gjennomgått og sagt opp den gjeldende brannavtalen med Norsk Brannvern, og gjort avtale med Branntec om videre kontroller, ettersom de var vesentlig billigere.

Styret har også hatt jevnlig kontakt med vaktmestertjenesten på bakgrunn av flere klager på manglende oppfølging av avtalte oppgaver. De har fått bedret kommunikasjonene med vaktmestertjenesten, men oppfordrer alle beboere til å ta kontakt med vaktmestertjenesten hvis det er noe som ikke blir utført etter avtale. Dette gjelder også for det ukentlige renholdet i alle oppganger.

Styret ønsker å sikre at HMS/IKT-arbeidet ivaretas og har gjort avtale med USBL om en internettbasert HMD- løsning, som sikrer at nødvendige kontroller gjennomføres. Det siste året har det vært gjennomført vedlikehold og utbedring av en lekkasje på tilbygget i oppgang A. I forbindelse med dette har det vært gjennomført flere befaringer av loft, rammede leiligheter og tak.

Taket på tilbygget i oppgang A har fått nytt dekke, takrenner er reparert og lekkasjene skulle nå være utbedret. Det har også vært befaring med rørlegger som har sett på stoppekraner i kjeller, og en stoppekran i kjelleroppgang A ble byttet i forbindelse med en lekkasje etter de frosne vannrørene. I forbindelse med dette har det også blitt utført andre utbedringer av rør som hadde frosset og sprukket i den store kuldeperioden i januar /februar. Styret utarbeidet i den forbindelse et detaljert informasjonsskriv om hva man skal gjøre og hvem man skal kontakte hvis noe oppstår.

Det har også vært utført vedlikeholdsarbeid på takrenner i indre bakgård etter meldinger om lekkasjer etter mye nedbør. Det viste seg at villvinen i indre bakgård ikke hadde vært beskåret på flere år, den vokste inn i åpninger på lufteluker og tettet takrenner. Dette arbeidet bør gjøres minimum hvert andre år, hvis villvinen skal beholdes.

Styret har også sørget for en oppdatering av gårdens matrikkelnummer, etter å ha blitt gjort oppmerksom på at det var feil i Kartverkets registering. Nødvendig informasjon ble innhentet fra de forskjellige andelshavere og oversendt til kartverket.

Styret har også gjort tiltak for å få oversikt over hvem som bruker de forskjellige boder på loft og kjeller. Det har vist seg å være svært viktig å ha oppdatert oversikt og kontaktinformasjon om dette i forbindelse med for eksempel sprukne vannrør.

Økonomien i borettslaget har vært svært anstrengt i denne perioden, og var kritisk lav ved årsskiftet. Dette skyldes for en stor del store og til dels uforutsette økninger i offentlige avgifter, som kommunale avgifter, i tillegg til en generell høy prisstigning i 2023. Dertil tilkommer mer enn syv renteøkninger dette året. Det ble derfor nødvendig å ta opp et tilleggslån på kr 200 000,- for å klare utgiftene.

Styret har i samarbeid med forretningsfører i USBL hatt en gjennomgang av og reforhandlet lånebetingelsene, og fikk noe bedre rentebetingelse og lengre avbetalingstid, slik at fellesutgiftene faktisk kunne settes ned fra mars 2024. Det er også avtalt en spredning av hevingen av fellesutgiftene til to ganger årlig, 01.01 og 01.06.2024.

Det er et stort ettslep med henhold til vedlikehold i borettslaget. Det har vært flere befaringer fra henholdsvis USBL Prosjekt og USBL Vedlikehold, med spesialister på tak og fasade, som har vurdert tilstanden på borettslaget og kommet med tilbakemeldinger og forslag til utbedring.

Det er gjort avtale med USBL Vedlikehold om bistand til å lage en vedlikeholdsplan for gården. Denne planen ble presentert for styret i desember 2023. Planen fokuserer i hovedsak på behovet for å rehabilitere tak og fasade. Men i tillegg vil det være behov for å ruste opp trappeoppganger, ytterdører bør skiftes, lysarmatur i trappeoppgangene bør skiftes, stoppekraner i kjelleren bør skiftes og det elektriske anlegget bør også skiftes ut på sikt.

I tillegg har borettslaget hatt befaring fra murmester Jahren i USBL Prosjekt, som har kommet med et tilbud om forprosjekt - /byggeledelse ved utbedring av tak og fasader. Forprosjektet anslås til å utgjøre ca. 60 timer à kr 1490,- eks mva. Prosjektbeskrivelsen ligger vedlagt under orienteringssaker.

Styret har mottatt to forslag til kjøp av hele eller deler av loftsarealene. Det ene forslaget kommer fra en andelshaver i oppgang A, 4. etg. som ønsker å utvide sin leilighet og kjøpe ca. 35 m2 av loftsarealet. Saken er meldt inn til avstemming på generalforsamlingen og vil bli orientert om på orienteringsmøtet i forkant av generalforsamlingen.

I tillegg har styret mottatt et indikativt tilbud om kjøp av hele loftarealet fra boligutviklingsselskapet Sequioa. Tilbudet ligger vedlagt i sakspapirene som orienteringssak og skal ikke stemmes over.

I forbindelse med eventuelle salg av deler eller hele loftsarealet , er det flere juridiske

spørsmål som må avklares, for eksempel hvem som skal ha vedlikeholdsansvaret ved bygging av en takterrasse, ansvar for reparasjoner ved eventuelle skader på tak m.v. og styret er oppfordret til å søke juridisk bistand før eventuelle salg iverksettes.

Styret foreslår å avvente de store rehabiliteringssakene, og har et perspektiv på dette på rundt fem år. Bakgrunnen for dette er at det nylig har vært gjennomført to store vedlikeholdsarbeider, skifte av vinduer og pipeløp, som har ført til at borettslaget har i

overkant av fem millioner i gjeld. Nye låneopptak er ikke ønskelig i den nåværende økonomiske situasjonen.

Hvis det skal gjennomføres større rehabiliteringsarbeider vil dette måtte medføre salg av hele loftarealet, og dette har tidligere vært stemt ned av andelshaverne. Salg av deler av loftet vil ikke kunne dekke de store forventede utgiftene.

Styret foreslår derfor at en lokal murmester kontaktes, som kan foreta en mindre reparasjon av sprekker i fasaden og indre gård, i tillegg til å male indre gårdsrom og nederste del av fasaden mot gaten. Dette kan medføre et mindre låneopptak.

Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie).

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Tinglyst	Boligtype	Andelsnummer	Pris
25.05.2009	Blokkleilighet	20	1 350 000 ,−
18.12.2006	Blokkleilighet	20	1 350 000 ,−

Eierskiftehistorikk

Fossveien 16C 0551 Oslo

Fossveien 16C
0551 Oslo