Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra takstmann.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygnings sakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen fremstår med en normal standard på innredninger og utstyr. Kjøkken med åpen løsning mot stue og plass til spisegruppe. Innredningen er fra 2012, type IKEA, og har slette, mørktonede fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr, mikrobølgeovn, kaffemaskin, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøl- og fryseskap. Bad/vaskerom, pusset opp i 2006. Det er flislagte overflater på vegger og gulv. Badet/vaskerommet er innredet med baderomsinnredning med slette fronter, overhengende speil samt sideskap og dusjkabinett. Toalettrom i forbindelse med entré, innredet med servant, overhengende speil samt vegghengt toalett. Boligen fremstår med diverse avvik som vil kreve ytterligere undersøkelser/utbedringer i tiden som kommer. Påkostninger må påregnes. Rapporten må leses i sin helhet.

Utvendig
Taktekking,TG2

Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra taknivå. Taktekkingen er ca. 10 år gammel, iht. eier.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Takshingel ligger ikke tilstrekkelig limt mot underlaget flere steder, ufagmessig utførelse. Stige er skrudd med vanlige skruer uten tilstrekkelig tetting.
Tiltak
- Tiltak:
- Andre tiltak:
- Tekkingen bør følges opp med jevnlige inspeksjoner for å avdekke eventuelle skader. Utskifting kan bli nødvendig for å opprettholde tett og funksjonelt tak.
Nedløp og beslag,TG2

Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik i beslagløsninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Mer enn halvparten av den forventede brukstiden for takrenner, nedløp og beslag er passert. TG 2 settes på bakgrunn av alder og synlig siltasje på beslagene.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Beslag, renner og nedløp har TG 2 på grunn av alder og slitasje. Jevnlig tilsyn anbefales for å avdekke slitasje og funksjonssvikt. Utskifting kreves for TG 0/1, men tidspunktet er usikkert.

Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har stående bordkledning. Kledning fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det ble foretatt stikktakninger etter råte/dårlig kledning ved hjelp av en syl, påvist råte i spredte bord, ellers er det påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler, som følge av elde, eksponering av vær/vind samt manglende vedlikehold opp gjennom årene.
Tiltak
- Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Råteskadet trekledning må skiftes ut for å forhindre videre skadeutvikling. Fuktskader som konsekvens. - Kledningen viser værslitasje og tørkesprekker, men det er ikke påvist råte. Uten vedlikehold/utbedring kan det oppstå skader og redusert levetid på treverket.
Takkonstruksjon/Loft,TG2

Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via soverom.

Vurdering av avvik:

- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Registrert områder med muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. - Påvist fuktskjolder/skader i gavlveggen, målt forhøyede fuktverdier i området på befaringsdagen. Årsak kan relateres til at det kommer fuktighet inn gjennom gavlvegg (ingen takutstikk) - Påvist utettheter i damsperrefunksjonen mellom loftet og boligdelen.
Tiltak
- Det må gjøres nærmere undersøkelser.
- Lokal utbedring bør utføres.
- Luftingen på loftet er begrenset og bør bedres for å redusere risikoen for skader/kondensering. Muggsopp i undertaket er trolig relatert til dårlig lufting som har resultert i kondensering/ising. Loftet kan fungere med avvikene, men bør overvåkes for endringer. Ved omlegging av taktekkingen bør lufting over tak vurderes for å redusere risikoen for kondens og fuktskader. - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt skadeomfang og kostnader for utbedring.
Vinduer,TG3

Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret og 1982.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Ved funksjonstesting av vinduer, ble det påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. - Det er observert tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass. Dette indikerer at det kan være redusert isolasjonsevne i glassene eller utilstrekkelig ventilasjon i rommet som fører til oppsamling av fuktighet på innsiden av vinduene. - Vinduets karmer har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, også påvist vindu med råte, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. - Påvist punktert glass i sidefelt til ytterdør og vindu i stue. Årsaken til punkterte glass er som regel at det er kommet en brist i tetningsmassen mellom karm og rute.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Slitte vinduskarmer og vindu med råte må repareres/vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon, og konstruksjon rundt. - Justering av vinduene anbefales for å rette opp monteringsavvik og sikre enkel bruk. Uten tiltak kan videre slitasje oppstå på hengsler og rammer, noe som kan forkorte vinduenes levetid og funksjonalitet over tid. - Forbedre ventilasjonen eller vurder utskifting av gamle vinduer for å redusere kondens. Uten tiltak kan fukt føre til skader på karmene, mugg og svekket inneklima.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3

Terrasse på 22 m², vendt mot syd, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Det er montert belysning på veggen.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Konstruksjonene har skjevheter.
- Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler på terrasser samt noe råte, som følge av eksponering for vær og vind over tid samt manglende vedlikehold. - Det er påvist skjevheter i terrasseplattingen på bakkeplan.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Trevirket bør slipes, behandles og byttes ut der det er mest slitt/skadet. Uten tiltak vil oppsprekking og slitasje forverres, noe som kan føre til redusert levetid og økt risiko for råte og skader. - Skjevheter må rettes opp om avviket skal lukkes.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Andre utvendige forhold,TG2

Basseng i hagen. Oppført med terrasseplatting og rekkverk rundt. (ikke vurdert tilstand på selve bassenget)

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Påvist skjevheter i konstruksjon samt manglende vedlikehold på materialer
- Tiltak:
- Det må gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Videre skadeutvikling som konsekvens.
Innvendig
Overflater,TG2

Gulv: Laminat. Fliser i bad. Vegger: Malte/tapetserte plater. Fliser i bad. Himlinger: Talessplater.

Vurdering av avvik:

- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Påvist slitasje/svellinger i laminat, utover normal slitasjegrad. Årsak er ukjent, men kan skyldes bruk av for mye vann ved vask, eller kvalitet på laminat.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Det vil være opp til den enkelte å avgjøre om de ønsker å pusse opp overflatene. Det må dog gjøres tiltak om avviket skal lukkes.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er av trebjelkelag, mot kryperom.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt 16 - 12 mm avvik i soverom. Lokalt ble det målt 11 mm over 2 meter i ett soverom.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke utført radonmålinger i bygget, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre, da dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Radonmåling anbefales for å avklare nivåene og sikre et godt inneklima. Uten måling er radonnivåene ukjente, men dette er ikke et krav.
Pipe og ildsted,TG2

Boligen har elementpipe. Vedovn i stue, fra 2020.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tiltak
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Pipen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, med økt risiko for slitasje. En grundigere vurdering anbefales for å sikre forsvarlig bruk og vurdere behov for rehabilitering.
Krypkjeller,TG3

Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.

Vurdering av avvik:

- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Det er påvist noe provisoriske understøttelser av etasjeskiller.
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- Krypkjeller anses som en risikokonstruksjon grunnet økt sannsynlighet for fukt, råte og skadedyr. - Påvist utettheter i stubbloftsplater/vindsperre i krypkjeller. - Påvist spor av mus i krypkjeller. - Påvist stedvis fuktig dekke i krypkjelleren, som følge av utilstrekkelig drenering rundt deler av boligen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
- Vindtetting mot bjelkelaget bør etableres tilstrekkelig, om ikke vil dette redusere isoleringsevnen, og det er høyere risiko for kondensering/fuktskader i områdene. Ellers så er det åpent inn i bjelkelaget for skadedyr o.l. - Høy luftfuktighet og fuktighet i krypkjelleren bør håndteres ved å lede vann bort. Uten tiltak kan fukt skade trevirke, med sopp/råteskader som konsekvens. Utbedring må sees i sammenheng med drenering. - Det bør foretas gjennomgang av musetetting rundt boligen for å forhindre at mus trenger inn i boligen, skader på materialer samt vond lukt som konsekvens.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendige dører,TG2

Boligen har profilerte, lyse fyllingsdører.

Vurdering av avvik:

- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Påvist noe slitasje og avflassing på innvendige dører, utover hva man burde forvente.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Avviket krever ingen tiltak nå, men kan over tid føre til økt slitasje på dør og karm.
Bad/vaskerom

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet
- Vinduet er plassert i våtsone, dette er en risikokonstruksjon, da membransjiktet ikke er lagt inn mot vinduet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Valgt løsning innebærer at badet ikke fungerer uten bruk av tett dusjkabinett. Dersom dusjkabinettet skal fjernes, må det gjøres tiltak, slik at veggene oppfyller kravet til membran. Om ikke, vil det kunne oppstå fuktskader.
Bad/vaskerom

Overflater Gulv,TG2

Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik på varmekilde.
- Det er påvist sprekker i fliser.
- Det er påvist avvik i fuger.
- Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Gulvet er flatt, eventuelt lekkasjevann/vannsøl vil ikke ledes til vann fra alle deler av våtrommet. - Opplyst at varmekabler ikke er funksjonelle grunnet brudd i kabel. - Påvist sprekker i fuger i overgang gulv/vegg. Årsaken til dette er ukjent, men overgang gulv/vegg er ikke fagmessig utført, noe som kan ha resultert i dette. - Påvist sprekker i fliser på deler av baderomsgulvet. Det er en langsgående sprekk i bredden på badet. Årsak er ukjent.
Tiltak
- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
- Det må gjøres tiltak på varmekilde.
- Våtrommet kan fungere som det er, men utbedring er nødvendig for å lukke avviket. Det anbefales å rette opp fall mot sluk ved renovering. Ved lekkasjer kan sluket ha begrenset kapasitet, noe som kan føre til vannskader i tilstøtende rom. - Utbedring av varmekabel vil være risikofylt og vil skade tettesjiktet, anbefalt at dette sees i sammenheng med renovering av våtrommet. - Sprukne fliser må byttes om avviket skal lukkes, dog er det anbefalt at dette gjøres i sammenheng med renovering for å ikke skade tettesjiktet.
Bad/vaskerom

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er tilstrekkelig for dagens bruk, som innebærer utstrakt dusjing og vannsøl. For å redusere risikoen for lekkasjer anbefales det å benytte et tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er imidlertid ingen garantier for tettesjiktets tilstand, og tidspunktet for nødvendig utskifting er usikkert. - Sluket er ikke byttet i forbindelse med oppussing av badet, forventet brukstid på sluket er oppbrukt. Det gjøres oppmerksom på at dette kan redusere våtrommets levetid. - Ikke påvist klemt membranløsning i sluket, det ser ut til at mansjett kun er lagt ned i sluket, ikke klemt med klemring. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket.
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Tettesjikt og sluk har passert halvparten av forventet levetid, og tilstanden er usikker. Bruk av tett dusjkabinett anbefales for å redusere risikoen for lekkasjer. Utskifting av tettesjikt kan bli nødvendig dersom skader oppstår, men tidspunkt for dette er usikkert. - Våtrommet kan fortsatt fungere med dagens avvik, det er dog ingen garantier for tetthet. Tettesjiktet må utbedres om avviket skal lukkes.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Bad/vaskerom

Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det ble foretatt funksjonstesting av det etablerte avtrekksystemet ved hjelp av et papirark mot ventil, ikke tilfredsstillende avtrekk. - Våtrommet har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Begrenset med tilluft til badet, ikke flat terskel. Anbefalt luftespalte er 1 cm over 0,8 meter.
Tiltak
- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2

Toalettrom i forbindelse med entré, innredet med servant, overhengende speil samt vegghengt toalett. Panelovn på veggen varmer opp rommet. Toalettrommet ventileres naturlig via ventil i himlingen.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Lekkasjevann skal synliggjøres og ikke føre til unødvendig skade på andre konstruksjoner. Det burde vært montert lekkasjestopper/fuktføler som stenger vanntilførselen til sisterne ved eventuell lekkasje.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det anbefales å installere en lekkasjestopper for å sikre at eventuelle lekkasjer blir synlige. Uten tiltak kan skjulte lekkasjer føre til fuktskader som er vanskelige å oppdage og kan medføre kostbare reparasjoner over tid.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør), fra 2006, samt noe kobber fra byggeåret. Fordeler er plassert i krypkjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet ikke blir ledet til sluk eller annen kompenserende løsning. Deler av røropplegget bærer preg av å ikke være utført av faglært rørlegger. - Kobberrør er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder og økt risiko for slitasje, selv om det ikke er påvist synlige skader.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Røranlegget ser delvis ut til å være utført uten bruk av autorisert rørlegger. Dette øker risikoen for feilmontering og lekkasjer, som kan føre til vannskader. Det anbefales at en fagperson gjennomgår anlegget for å sikre at det er korrekt installert og i forsvarlig stand. - Rør-i-rør-systemet bør ledes til sluk eller annen sikker løsning for å håndtere lekkasjevann. Uten dette kan lekkasjer forbli skjult og føre til fuktskader i bygningskonstruksjonen.
Avløpsrør,TG2

Det er avløpsrør av plast, fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er redusert avrenning ved samtidig tapping i utstyr.
- Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. - Påvist klukkelyder fra avløp ved tapping av servant på badet, dette kan være tegn på noe tettheter i rør eller feil fall. - Deler av røropplegget bærer preg av å ikke være utført av faglært rørlegger.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Avløpsanlegget må sjekkes av fagperson og det må foretas nødvendige tiltak for å få det til å fungere.
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Innvendige avløpsrør fungerer OK i dag, men alder øker risikoen for lekkasjer eller tilstopping. Regelmessig inspeksjon anbefales, og det kan ikke utelukkes utbedringer i tiden som kommer. - Røranlegget er delvis utført uten bruk av autorisert rørlegger. Dette øker risikoen for feilmontering og lekkasjer, som kan føre til vannskader. Det anbefales at en fagperson gjennomgår anlegget for å sikre at det er korrekt installert og i forsvarlig stand.
Ventilasjon,TG2

Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
- Det er påvist tegn til kondensering på vinduene, noe som indikerer utilstrekkelig ventilasjon i rommet. Dette kan tyde på at luften ikke sirkulerer tilstrekkelig for å fjerne fuktighet, spesielt i perioder med lav utelufttemperatur.
Tiltak
- Det må gjøres nærmere undersøkelser.
- Kondens på vinduene kan føre til fukt- og muggskader på omkringliggende materialer over tid. For å forbedre luftkvaliteten og redusere kondens anbefales det å øke ventilasjonen, enten gjennom justering av eksisterende ventiler eller ved å installere ekstra ventilasjonsløsninger.
Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken fra byggeåret, er på ca. 120 liter og er plassert i krypkjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Varmtvannstanken er over 20 år gammel, noe som overstiger forventet levetid for en slik installasjon. Dette øker risikoen for funksjonssvikt, lekkasjer eller ineffektiv drift, da eldre tanker kan ha slitasje på viktige komponenter som kan føre til redusert ytelse og energiforbruk. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet.

Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Elektrisk anlegg,TG2

Sikringsskap med med automatiske sikringer. Skap ombygget i 2023. Panelovn i toalettrom, ellers ingen fastmonterte varmekilder. Suppleres med frittstående panelovner.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Ja

Kommentar:

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ja

Kommentar:Det er ikke fremlagt dokumentasjon på alle arbeider utført på det elektriske anlegget. På arbeider utført på elektriske anlegg etter 1999, skal det foreligge en samsvarserklæring.

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ja

Kommentar:- Det foreligger ikke dokumentasjon på alle arbeider som er utført på det elektriske anlegget. På grunn av manglende dokumentasjon anbefaler takstmannen at det gjennomføres en utvidet el-kontroll for å sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand og oppfyller gjeldende sikkerhetskrav. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler.

Branntekniske forhold,TG3

Røykvarsler: Ja. Brannslukker: Ja.

17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei

Kommentar:

18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?

Ja

Kommentar:

19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?

Nei

Kommentar:

20.Er det skader på røykvarslere?

Nei

Kommentar:

Kostnadsestimat : Under 10 000

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG3

Drensfunksjon fra byggeåret. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset.

Vurdering av avvik:- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
- Dreneringssystemet er over 30 år gammelt, noe som indikerer at mer enn halvparten av den forventede brukstiden er oppbrukt. Stedvis ser det ut til at dreneringen opprettholder sin tiltenkte funksjon, men det er påvist noe synlig vann langs ringmur i krypkjeller, som er tegn på svikt i drenering, også synlig tilsig langs fjell. - Det er ikke montert topplist på grunnmursplasten. Manglende avslutning i øvre kant kan føre til at vann fra nedbør og snøsmelting renner ned bak grunnmursplasten.

Tiltak

- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.

- Andre tiltak:

- - Dreneringssystemet bør undersøkes nærmere, da funksjonen er usikker. Utilstrekkelig drenering kan føre til fuktinntrengning i kjeller og grunnmur, med risiko for skader på konstruksjonen. Videre vurdering anbefales for å avdekke behov for utbedring. Monter topplist på grunnmursplasten for å hindre vanninntrenging bak plasten. Uten denne kan vann trenge inn og øke risikoen for fuktskader i underetasje/kjeller, og skader på grunnmuren.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Grunnmur og fundamenter,TG2

Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren har sprekkdannelser.

Tiltak

- Lokal utbedring må utføres.

- - Sprekkene bør overvåkes regelmessig for å unngå forverring. Tetting kan bli aktuelt for å hindre vanninntrengning og frostskader.
Forstøtningsmurer,TG3

Forstøtningsmurer er av betong ned til krypkjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- - Påvist skjevheter og sprekker i mur til kjelleren.

Tiltak

- Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Terrengforhold,TG2

Flat tomt.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- - Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren.

Tiltak

- Det bør foretas terrengjusteringer.

- - Justering av terreng rundt boligen anbefales for å sikre avrenning bort fra grunnmuren. Uten tiltak kan vann samle seg nær bygningen, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og fuktskader.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2

Utvendige avløpsrør er av plast. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er septiktank med overløp til grøft. Det er privat vannforsyning via private stikkledninger (Hobøl vannverk), og er fra 1978.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- - De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje.

Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- - Selv om det ikke er behov for utbedringstiltak per i dag, fungerer anlegget, men på grunn av alder kan det oppstå skader plutselig på de eldre avløps- og vannledningene. Dette bør tas i betraktning ved videre bruk og planlegging for vedlikehold.
Septiktank,TG2

Septiktanken er av glassfiber, fra byggeåret.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
- Det er avvik:

Tiltak

- Tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Utskifting til annen avløpsordning må påregnes i fremtiden.

Eierskiftehistorikk

Sånerveien 122 1827 Hobøl

Sånerveien 122
1827 Hobøl