Sorgenfri Allé - Arildsborg

Om Prosjektet
Velkommen til Sorgenfri Allé et flott boligprosjekt midt i en sjarmerende bydel under utvikling, kort vei fra Fredrikstad sentrum. I hjertet av bydelen skal det bygges 73 moderne leiligheter. Perfekt for deg som liker småbyfølelsen, men samtidig ønsker nærheten til sentrumskjernen. I tillegg til nye boliger legges det også til rette for bl.a. helsesenter og Spisested samt ca. 500 kvm som ennå er uklart hva skal bestå av. Selve bygget går over 5 etasjer der 1. etasje består av parkering, boder og næringsseksjoner.

Sorgenfri Allé er et sted du kan føle deg trygg og ivaretatt. Vi legger stor vekt på å skape boliger hvor du kan leve et godt og enklere liv, med gode fellesarealer og fasiliteter innen helse og velvære. Leilighetene har livsløpsstandard og det vil bli tilrettelagt for fellestjenester.

Prosjektet består av nye andelsleiligheter fordelt på 2-roms på ca. 52 kvm bra-i, 3-roms på ca. 83 kvm bra-i samt en 4-roms på 97 kvm bra-i med en kombinasjon av god standard, moderne komfort og tilrettelagte fasiliteter.

Leilighetene har en åpen planløsning og store vindusflater som binder sammen ute- og innearealet på en tiltalende måte og gir mye lys inn i leiligheten. Terrassene får glassrekkverk som gir et luftig og fint preg på hele fasaden. I prosjektet benyttes tidløse kvalitetsmaterialer.

Prosjektet inkluderer også fasiliteter som heis, fellesrom, rom for overnattingsbesøk, fellesstue, lekeplass samt hyggelig utendørsområder. Det vil være heis til alle etasjer.

Selger tar følgende forbehold vedr fellesstue og gjesterom.
1. Endring av plassering av fellesstue (seksjon x) og gjesterom kan forekomme
2. Drift og forvaltning av fellesstue og gjesterom betales av borettslaget gjennom felleskostnader.
Fremdriftsplan og ferdigstillelse
Boligen planlegges ferdigstilt i perioden fra 3. kvartal til 4. kvartal år 2027, under forutsetning om vedtak om igangsetting innen 20.12.2025. Dette gjelder ikke som en bindende frist for å ha boligen klar for overtagelse, herunder ikke grunnlag for å kreve dagmulkt.

Selger vil ved vedtatt igangsetting varsle Kjøper skriftlig om overtagelsesdato, som vil være å regne som en frist iht. bustadoppføringslova.

Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtagelse. Selger skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtagelsestidspunktet. Det eksakte overtagelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlige varsel. Det beregnes dagmulkt fra det nye overtagelsestidspunktet.

Selger skal innen rimelig tid varsle forbruker dersom det oppstår forhold som vil medføre at han blir forsinket med sin utførelse.

Selger har rett til tilleggsfrist dersom vilkårene som nevnt i bustadoppføringslova § 11 er oppfylt.

Påvirkes utførelsen av arbeid under kontrakten av krigen i Ukraina eller force majeure hendelser, som får betydning for fremdriften, må Kjøper være oppmerksom på at det vil være påregnelig at Selger vil ønske å kreve forlengelse av alle frister i kontrakten, herunder frist for ferdigstillelse av arbeidet. Dette gjelder for eksempel ved forsinket / begrenset tilgang på materialer. Dette gjelder også dersom utførelse eller leveranse fra underentreprenør eller annen leverandør påvirkes. Dersom Selger vil kreve fristforlengelse som følge av disse omstendighetene, skal Selger varsle Kjøper uten ugrunnet opphold etter at Selger ble klar over omstendigheten som begrunner kravet. I et slikt tilfelle, oppfordres partene til å søke juridisk bistand. Det er videre på Selgers egen risiko å kreve fristforlengelse eller lignende, og det er ikke gitt at et slikt krav vil stå seg. Det klare utgangspunktet er ellers at megler heller ikke har en plikt til å ta stilling til saken.

Ved besøk på byggeplass før overtagelse skal kunder alltid være i følge med en representant fra Selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbudt.
Garasje/Parkering
Kjøp av bruksrett til parkeringsplass i felles garasjeanlegg, så lenge ledige koster kr 450.000, - (innskudd kr 225.000, - og andel fellesgjeld kr 225.000, -. Selges etter prinsippet førstemann til mølla. Se prisliste.

Utforming og dimensjonering av parkeringsanlegg er i henhold til gjeldende byggeforsk detaljblad. ved søknadstidspunktet for rammesøknad. Byggforsk detaljblad 312.130 versjon 3.0 datert mars 2015 ligger til grunn for utforming og dimensjonering av parkeringsanlegg. Det tas forbehold om at dette ikke nødvendigvis oppfyller strengere krav til funksjonskrav for parkeringsplasser som måtte gjelde i henhold til seneste regelverk ved salg av andeler i borettslaget. Parkeringsplassene selges til borettslaget "som de er", i henhold til tegninger.

Garasjeanlegget er planlagt organisert slik at borettslagets boder og parkeringsplasser inngår i borettslagets seksjon i sameiet, mens øvrige parkeringsplasser kan bli selvstendige seksjoner. Alternativ organisering kan imidlertid også være aktuelt (f.eks. tilleggsdel/egne næringsseksjoner/lagt som fellesareal med vedtektsfestet bruksrett). Selger forbeholder seg retten til å avgjøre hvordan den endelige organisering av garasjeanlegget med tilhørende parkeringsplasser og boder vil bli.

Selger vil beholde eiendomsretten til å fritt kunne disponere over eventuelle usolgte
parkeringsplasser og boder, herunder kunne gjennomføre utleie eller salg til andre enn
andelshaverne.

Lading for el-bil parkering/ladestasjon inngår ikke i leveransen fra Selger, men kan bestilles som tilvalg. Det vil kunne være begrensninger på antall ladepunkter og kapasitet som kan leveres. Det tas forbehold om at lading av el-bil kan bli levert som et fleksibelt ladesystem som fordeler tilgjengelig effekt mellom flere brukere. Strømforbruk og kostnader for lading av el-bil betales av den enkelte andelshaver. Selger tar forbehold om at lading av el-bil kan bli levert og administrert av ekstern leverandør og at Kjøper betaler leie for bruk til dette selskapet. Kostnader for bruk er ikke fastsatt på salgstidspunkt.

Selger tar forbehold om å fordele parkeringsplasser og boder.

Gjesteparkering: Plassene mot Mursteinsgata vel bli seksjonert som fellesareal for hele sameiet, Disse benyttes sammen med næringsseksjoner som gjesteparkering. Gjesteparkering kan bli tidsbegrenset og avgiftsbelagt. Det tas forbehold om endelig organisering av gjesteparkering.
Organisasjonsform
Boligene i prosjektet er planlagt organisert i et borettslag i henhold til lov om burettslag av 06.06.2003 nr. 39, borettslagsloven. Sorgenfri Allé borettslag (under stiftelse) er planlagt å bestå av totalt 73 andeler. Antall andeler kan bli justert i forbindelse med utbyggingen.

Borettslaget vil bli stiftet av Selger som et frittstående borettslag.

Eiendommen skal seksjoneres og er planlagt å bestå av 6 næringsseksjon(er) og 1 boligseksjon. Sorgenfri Allé borettslag vil bli hjemmelshaver til boligseksjonen. Næringsseksjonene i sameiet er planlagt å omfatte helsetjenester, Spisested og aktiviteter tilhørende dette. Selger tar forbehold om hva slags virksomhet som blir etablert i næringsseksjonen(e). Antall seksjoner kan bli justert i forbindelse med utbyggingen. Det kan også være aktuelt at boligene og parkeringsplasser blir fordelt på flere seksjoner. Den daglige driften vil bli organisert som seksjonssameie iht. lov av 16.06.2017, nr. 65, eierseksjonsloven.

Hver seksjon utgjør en sameieandel i henhold til den tinglyste seksjoneringen, med tilknyttet enerett til bruk av sine respektive bruksenheter og rett til bruk av sameiets fellesarealer. Det kan bli vedtatt regler om eksklusiv bruksrett til enkelte deler av fellesarealene, for eksempel at enkelte fellesarealer er forbeholdt beboere eller næringsseksjoner. Det kan bli tatt forbehold om etablering av solcelleanlegg på bygningstaket.

Sameiet er pliktig til å avholde årsmøter hvor regnskap og budsjett fremlegges. Sameiets styre har ansvaret for at eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av årsmøtet. Utkast til vedtekter og budsjett for sameiet følger som vedlegg.
Utleie
Utleie av boligen reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10.

Andelseier kan leie ut boligen i opptil 30 døgn i året uten å søke om godkjenning fra styret.

Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med godkjenning fra styret. Styret kan bare nekte godkjenning dersom forhold ved personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det. Det tas forbehold om at utbygger gjennom styret kan vedta fri rett til utleie i inntil [3] år.

Boligen kan også leies ut med styrets samtykke i en del spesielle tilfeller. Dette gjelder blant annet utleie til ektefelle, slektninger i rett opp- og nedadgående linje og fosterbarn. Det samme gjelder dersom andelseier av ulike årsaker har midlertidig fravær fra boligen. Godkjenning av slik utleie kan heller ikke nektes uten at det foreligger en saklig grunn.
Beliggenhet
Beliggenheten er svært sentral på Østsiden av Fredrikstad. Hvor det er enkel tilgang til Glommastien og kort vei til Gamlebyen, Sellebakk torg eller Fredrikstad sentrum. Gamlebyen er et av landets best besøkte turistattraksjoner og et koselig område og tilbringe tid. Like nedi gaten er det gratis fergeforbindelse, til vestsiden. Fra Gamlebyen er det gratis fergeforbindelse til Fredrikstad sentrum.

I samme område finner du Østsiden Storsenter; et koselig torg med matbutikker, frisør, fotpleier, apotek, spa og restauranter. Det er god bussforbindelse til både Fredrikstad og Sarpsborg som har avgang hvert 15 min. rett utenfor leilighetene.
Lånebetingelser fellesgjeld
Borettslaget finansieres med 50 % fellesgjeld og 50 % innskudd. Kapitalkostnader består av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld, som betales gjennom de månedlige felleskostnadene. Andel fellesgjeld og stipulerte felleskostnader for den enkelte bolig kommer frem av prislisten.
Fellesgjelden er planlagt etablert som et annuitetslån med 40 års løpetid hvorav de første 10 årene er avdragsfrie. Kapitalkostnadene vil øke når perioden for avdragsfrihet opphører, se prislisten for informasjon om stipulerte felleskostnader etter endt avdragsfri periode. Se prislisten for informasjon om nominell rente som er lagt til grunn i de stipulerte felleskostnadene. Dersom renten endres før overtagelsen eller i løpet av lånets løpetid, vil dette påvirke kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Det presiseres at renten vil endre seg i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke felleskostnadene tilsvarende, uavhengig av budsjettperiode. Rentene har vært historisk lave og det må regnes med at disse fortsatt vil øke i løpet av lånets løpetid. Renteutgiftene er for tiden fradragsberettiget med 22 % etter gjeldende regler for 2024, forutsatt at andelseieren har tilstrekkelig skattbar inntekt.

Borettslaget eier eiendommen og står ansvarlig for å betjene felleslånet. Andelseier har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men er solidarisk ansvarlig for å dekke borettslagets løpende utgifter. Dette innebærer at andelseiere kan holdes ansvarlig for manglende betaling av felleskostnader fra øvrige andelshavere med mindre borettslaget er forsikret mot tap av felleskostnader (husleiegarantiforsikring).
Sikringsordning fellesgjeld
Borettslagets krav på fellesutgifter vil bli sikret i en avtale mellom Borettslaget og Gjensidige. Borettslaget er, etter den til enhver tid gjeldende bestemmelser fastsatt av forsikringsselskapet, sikret mot tap som følge av at øvrige andelseiere unnlater å betale sine felleskostnader. Premien for forsikringen er hensyntatt i felleskostnadene. Sikringsordningens varighet er frem til oppsigelse. En eventuell oppsigelse vedtas av generalforsamlingen. Forsikringsgiver kan til enhver tid si opp avtalen med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved førstegangsforsikring.
Stipulering av felleskostnader
Felleskostnader består av drifts- og vedlikeholdskostnader for Borettslaget og kapitalkostnader knyttet til Borettslagets fellesgjeld. Felleskostnader vil avhenge av rente- og avdragsvilkår på felleslånet samt hvilke tjenester borettslaget ønsker utført i felles regi. Kostnadene fordeles i henhold til bestemmelser i vedtektene. Månedlige felleskostnader inkl. renter og ev. avdrag er stipulert for første driftsår og kommer frem av prislisten. Det er lagt til grunn kommunale avgifter, forsikring av bygningsmassen, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, premie for husleiegarantiforsikring, vaktmestertjenester som snømåking og renhold, fyring og varmt vann, vedlikehold, TV/Internett og andre driftskostnader er inkludert.

Tilkommer
Driftskostnader garasjeanlegg er stipulert til kr 200,- pr. måned pr. parkeringsplass for første driftsår, og skal betales av de som disponerer plass i garasjeanlegget.

Det tas forbehold om endringer i stipulerte felleskostnader, da dette er basert på erfaringstall og budsjett fra forretningsfører. Fordelingsnøkkel for fordeling av kostnader reguleres i borettslagets vedtekter, og bygger i utgangspunktet på areal. Enkelte elementer i budsjettet kan i vedtektene fastsettes til fordeling likt på alle andeler, eller etter forbruk.
Selger har/vil engasjere forretningsfører for borettslaget med bindingstid på 0,5 år. Kostnader for dette er inntatt i budsjett for felleskostnader.

Felleskostnader avhenger av rente- og avdragsvilkår på felleslånet, samt hvilke tjenester borettslaget ønsker utført i felles regi. Det tas forbehold om endringer i stipulerte felleskostnader, da dette er basert på erfaringstall og budsjett fra forretningsfører. Fordelingsnøkkel for fordeling av kostnader reguleres i borettslagets vedtekter, og bygger i utgangspunktet på areal. Enkelte elementer i budsjettet kan i vedtektene fastsettes til fordeling likt på alle andeler, eller etter forbruk.
Lovanvendelse
Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at kjøper har krav på garantier iht. bustadoppføringslova § 12.

I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av avhendingslova eller etter bustadoppføringslova hvor §§12, 18 og 52-54 ikke kommer til anvendelse.
Tomt
Prosjektet skal oppføres på eiendommen gnr. 303, bnr. 1787 i Fredrikstad kommune.

Det samlede tomteareal for eiendommen er ved salgsstart registrert i matrikkelen å være 10 016,9 m². Selger tar forbehold om det endelige tomteareal.
Ansvarlig megler
Mats Tveter Våge