Rivningsobjekt på utviklingstomt (1190 kvm) m/​rammetillatelse for oppføring av to eneboliger på ca. 348 kvm BRA hver.

Kort om eiendommen

Nora Larsen Rørvik v/ Krogsveen har gleden av å presentere Stovnerveien 71!

Stor tomt på 1190 kvm med rammetillatelse til riving av eksisterende bebyggelse på tomten, samt oppføring av to eneboliger over to etasjer, kjeller og garasje. Det er beregnet 348 kvm BRA for hver bolig. Rammetillatelsen ble gitt 20.10.2023 og gjelder i tre år.

Tomten er svakt skrående med noen trær og buskvekster. Iht. rammetillatelse medfører tiltaket nesten ingen endringer i terrengsituasjonen.

Kort fortalt:

• Meget barnevennlig i et attraktivt og veletablert boligstrøk. Nærhet til barnehage, skole og fritidstilbud
  
• Rammetillatelse til riving av eldre tomannsbolig og garasje/skur gitt 23.06.2023
  
• Rammetillatelse til to eneboliger gitt 20.10.2023
  
  Se salgsoppgave for nærmere informasjon.

Beliggenhet

Området med villa- og rekkehusbebyggelse øverst på Stovner går ofte under betegnelsen Gamle Stovner .
Denne eiendommen ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde.
Eiendommen ligger pent og ideelt til med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Gode bussforbindelser. L1 toget fra Haugenstua til Oslo S tar kun 14 minutter.

Stovner Senter ligger en kort kjøretur fra tomten, og byr på 90 butikker og med 2 timer gratis parkering. Ønsker du ytterligere servicetilbud kan Furuset Senter by på over 30 spennende butikker, legesenter, samt Actic Treningssenter. Metro senter og Lørenskog Storsenter/Triaden ligger også godt innen rekkevidde med et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.
De nærmeste dagligvarekjøp kan gjøres ved blant annet Meny og Extra på Stovner senter som ligger innen kort avstand.

Det er kort vei til marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Fra marka er det dirkete tilknytning til Lillomarka/Nordmarka med badevann og godt merkede turløyper hele året. Østmarka innbyr til et rikt tur- og friluftsliv med flotte turstier, sykkelveier, bade- og fiskevann. På vinterstid er det flotte skimuligheter i marka med godt preparerte skiløyper, samt et lite alpinanlegg. Svømmehall på Stovner er under utbygging og skal være klart i 2025.
For de ekstra aktive er det flere treningssentre i området. Høybråten og Stovner IL har et godt idrettstilbud innenfor fotball, håndball, basketball, langrenn, friidrett, alpint, innebandy, orientering og turn. Rommensletta ligger ved Haugenstua og byr på en enorm idrettspark med flere fotballbaner, cricketbane, skøytebane, lekeplass og flott skulpturpark. I tillegg har området flerbrukshall, samt golfbane med treningsgreen, golfkro, proshop og klubblokaler.

Eiendommen ligger nordøst for Oslo sentrum om med svært enkel adkomst med bil til hovedveinett i Oslo som E6, Trondheimsveien og Østre Aker vei, Lillestrøm eller Oslo Lufthavn Gardermoen.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Diverse opplysninger

23.06.2023 ble det gitt rammetillatelse til å rive bebyggelse på tomten (tomannsbolig og garasje). Se saksnummer 202305869 hos Plan- og bygg. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at arbeidene må være igangsatt i tilstrekkelig tid før fristen løper ut den 23.06.2026.

Videre er det gitt rammetillatelse den 20.10.2023 til oppføring av to eneboliger i to etasjer med kjeller og garasje (saksnummer 202305866). Det er beregnet 348 kvm bruksareal for hver bolig og byggetegninger viser:
1. etasje med stue/kjøkken, entré, garderobe, bad og garasje.
2. etasje med tre soverom, stue og to bad.
Kjellerplan med tre soverom, kjellerstue, vaskerom/bad og bod. Kjellerplan er tegnet med egen utvendig inngang, samt adkomst til 1. etasje med trapp.

Tiltakets bebygde areal beregnes til totalt 260,8 kvm (23,2% grad av utnytting). Tiltakene medfører nesten ingen endringer i terrengsituasjonen.

Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at arbeidene er igangsatt i tilstrekkelig tid før fristen løper ut den 20.10.2026.

For begge tiltak (riving og oppføring av eneboliger) må det søkes om igangsettelsestillatelse og sendes inn erklæringer om ansvarsretter for utførelse til kommunen før arbeider kan igangsettes. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest.

Rammetillatelser og tilhørende tegninger ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko forbundet med søknader, riving, videre bygging og utvikling av tomten, samt ferdigattest hos kommunen.

Tomten

Eiertomt på 1 190 kvm, hvor 1 120 kvm er til boligformål. Eiendomsgrensene er oppgitt til å være nøyaktige med avvik på 10 cm eller mindre. Eiendommen er svakt skrående med noen trær og buskvekster på tomten.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen kan tilknyttes det kommunale ledningsnettet via private stikkledninger. Kjøper er ansvarlig for opparbeidelse frem til kommunalt nett. For avstand til kommunalt nett, se vedlagte kart.

Ved tilkobling til ledningsnettet påløper tilkoblingsavgift for vann og avløp på ca. kr 311 002,-. Tilkoblingsavgift beregnes ut fra tomtens størrelse.

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 12 435,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2022 var kr 1 706 838,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 6 827 352,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Denne eiendommen ble utskilt fra gårdsnummer 102, bruksnummer 169 den 23.12.1955.

Siden utskillelsen er det tinglyst tre servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann- og kloakkledninger.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst fire servitutter på eiendommens hovedbøl som vil følge eiendommen. Hovedbølet er eiendommen denne ble skilt ut fra 23.12.1955.

Disse servituttene er eldre enn 1951 og grunnet årstall er de da kun å finne i gammel grunnbok på eiendommen. Iht. grunnboksblad fra Arkivverket omhandler servituttene blant annet regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, bestemmelse om gjerde og benyttelse, bestemmelse om veg, vann- og kloakkledninger. Flere av dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Reguleringsbestemmelser

Eiendommen er regulert til underformål bolig i reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen), S-4220, vedtatt 15.03.2006.
Eiendommen ligger i et område hvor det er midlertidig forbud mot tiltak innenfor småhusplanen. I perioden 15.02.2023 og 11.04.2023 ble forbudet midlertidig opphevet og søknaden til oppføring av to eneboliger ble mottatt 05.04.2023 og er dermed ikke omfattet av forbudet.
Deler av eiendommen er regulert til underformål offentlig kjørebane/veigrunn i regulerings- og bebyggelsesplan Øvre Stovner, S-1029720, vedtatt 07.06.1920.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 202305095 - Byggesak - Stovnerveien 67 - Oppføring av tremannsbolig og riving av enebolig. Rammetillatelse gitt 29.08.2023.

Stovnerveien 82 - Oppføring av fire eneboliger, hus A, B, C og D. Saksnummer 202206410, 202304153, 202304156 og 202304157. Samtlige boliger fikk rammetillatelse 05.04.2023, og delvis igangsettelsestillatelse 14.02.2024.

Saksnummer 202015771 - Byggesak - Fjellstuveien 44 C - Oppføring av rekkehus. Igangsettelsestillatelse gitt 13.12.2023.

Saksnummer 202016541 - Byggesak - Fjellstuveien 44 C - Oppføring av enebolig. Igangsettelsestillatelse gitt 13.12.2023.

Saksnummer 201903992 - Reguleringssak - Stovnerfaret 17 mfl. - Planforslag - Oppgradering av Stovner skole, ny barnehage og bevaring Stovner kirke.
Oslobygg KF foreslår å omregulere et større område (ca. 33 dekar) innerst i Stovnerfaret. Det foreslås en utvidelse av Stovner skole med tilbygg på 2 etasjer med underetasje, etablering av en ny barnehage med 4 avdelinger i 2 etasjer, et nytt turdrag, et felles torgareal mellom Stovner kirke og skolen, og felles markeringsplass for skolen og den nye barnehagen.

Saksnummer 202008735 - Reguleringssak - Stovner - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - Fossumberget barnehage.
Oslobygg KF har, basert på bestilling fra byrådsavdeling for oppvekst og kunnskap (OVK), intensjon om å etablere en barnehage på opptil 8 avd. på tomten, hvor atkomst og parkering etableres fra Olaus Fjørtofts vei. Tomten er i dag regulert til offentlig bygning m. tilhørende anlegg i kommuneplanen og tilliggende arealer regulert til friområde, men har ingen detaljreguleringsplan, og Oslo kommune er grunneier. Tomten ligger brakk i dag og har et stort potensial for barnehageformål.

Saksnummer 202102096 - Reguleringssak: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. I februar 2021 mottok Plan og bygningsetaten (PBE) en bestilling fra rådhuset om å revidere reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by S-4220 (småhusplanen). Hovedmålsetting med revisjonen er å ta bedre vare på de grønne verdiene i småhusområdene, og å bevare områdenes karakter og historiske kvaliteter. På bakgrunn av den politiske bestillingen, utarbeidet PBE et planforslag med nye reguleringsbestemmelser som var ute på høring våren 2022. Det kom inn 885 høringsinnspill. PBE har gått gjennom samtlige av disse, og gjort endringer i planforslaget. Etter anmodning fra Byrådsavdeling for byutvikling i brev av 16.12.2022, sendes forslag til revidert småhusplan slik det nå foreligger til rådhuset for forberedelse til politisk behandling. PBEs pågående arbeid med ROS-analyse videreføres og ettersendes når resultatene foreligger i 2023.

Saksnummer 202212649 - Reguleringssak - Tangerud sør - Det ble bestilt oppstartsmøte 01.09.2022 i forbindelse med prosjektet bestående av 7 boligblokker (anslagsvis 30 rekkehus, som totalt gir ca. 300 nye boenheter) og etablering av næring med dagligvarebutikk, fellessamfunnshus i og barnehage. Planinitiativet ble stoppet 21.12.2022 grunnet planområdet er svært utsatt for støy og luftforurensning, og Plan- og bygg mener at området ikke er egnet for boligbebyggelse. Planinitiativet er også i sterk konflikt med viktige naturverdier, bekk og planlagt hovedturvei. Planområdet har heller ingen atkomst, og ville skapt en betydelig økt trafikkmengde i et veisystem som ikke er dimensjonert for det. Forslagsstiller stilte krav om bystyrebehandling. Pr. 23.05.2024 kan megler ikke se at det er kommet en beslutning fra byrådet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Lovanvendelse

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er - forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Radon

Det er ikke foretatt radonmåling.