UTVIKLINGSEIENDOM med prosjekterte tegninger | Godkjent for boligformål/​ blokkbebyggelse | Fin beliggenhet ved Bogen

Eiendom

Nesseveien 21, 23 og 25
9411 Harstad

BOGEN

Oppdragsnummer

53-24-0023

Totalvurdering

Nesseveien 23 og 25 er ubebygd.

Nesseveien 21 består av 1 bolighus og et garasjeuthus på totalt 170 kvm BRA. Bygningsmassen holder eldre standard, og renovering eller riving må påregnes. Bygget er i følge matrikkelrapport tatt i bruk i 1959. Denne eiendommen har prisantydning på kr 3 400 000,- i følge tilstandsrapport.

Eiendommene er totalt 3 120 kvm samlet, og er godkjent til boligformål/ blokkbebyggelse ihht reguleringsplan og arealplan med ikrafttredelse 19.11.2008.

Det foreligger prosjekterte tegninger for blokk med 17 leiligheter og tilhørende garasjeanlegg, se vedlegg til salgsoppgave.
I tegningene er det tatt utgangspunkt i at hele eiendommen nyttes til utvikling.

Kjøper må søke til Harstad kommune for tillatelser.

Salget skal foregå som en aksjeoverdragelse av Rola Eiendom AS, org. nr. 927 868 040 som på overdragelsestidspunktet vil være hjemmelshaver til eiendommene gnr. 52, bnr. 89, gnr. 52, bnr. 79 og gnr. 52 bnr. 91. Eventuell fradeling av tomt kan diskuteres. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Matrikkel

Gnr. 52 bnr. 89, bnr 79 og bnr 91 i Harstad kommune

Beliggenhet

Eiendommen ligger sørvendt ved Bogen, kun 10 minutter fra Harstad sentrum.
Her er det gode sol- og utsiktsforhold. Kort vei fra eiendommen til dagligvarehandel, bussholdeplass, skole, barnehage og Stangnes fergekai for å nevne noe.

Fine turstier i området med blant annet DNT Maistua. Øvrige fritidstilbud som fotballøkke, treningssenter og Kanebogenfjæra.

Adkomst

Fra rundkjøringen i Harstad Sentrum følger du Rv82 sørgående ca 3 km. Ta så til venstre inn på Storåkeren, og deretter til venstre og inn på Nesseveien. Etter ca 400m ligger eiendommen på venstre hånd.

Tomt/beskaffenhet

Ca 3 120 kvm eiet tomt.

Sørvendt, skrånende terreng. Stedvis bratt terreng.
Deler av eiendommen er opparbeid med bolighus, uthus og parkeringsplass. Resterende del av tomt er naturtomt.

Det følger av planopplysninger mottatt fra Harstad kommune pr 20.03.24;
Delareal 1 560 m
KPHensynsonenavn310-1
KPFare Ras- og skredfare

Delareal: 1 545 m
Arealbruk: Bebyggelse og anlegg,Nåværende
Områdenavn: BA6

Delareal: 15 m
Arealbruk: Friområde,Nåværende
Områdenavn: GF83

Boligtype, og eierform

Selveier Boligtomt

Byggeår

1959

Areal

(BRA-i) Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter. Alle selvstendige boenheter kategoriseres som BRA-i.

(BRA-e) Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten(e), men som tilhører denne. Eks: arealer som har adkomst fra fellesarealer eller utenfra, som kjellerstuer, gjesterom, hobbyrom og boder som tilhører boenheten.

(BRA-b) Bruksarealet av innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

(TBA) Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Megler har ikke kontrollmålt arealene

Ferdigattest

Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest for boligen i Nesseveien 21.

Det foreligger godkjente tegninger av boligen per 27.01.1975.
Det foreligger godkjente tegninger av tilbygg per 20.05.1983.

At slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggmeldt eller godkjent.

Innhold

Opplysninger i følge tilstandsrapport datert 11.06.2024;

Underetasje;
Entre, kjellerstue, soverom, gang, vaskerom, trapperom, toalettrom og diverse boder

1.etasje;
Vindfang, gang m/trapp, stue, kjøkken, vaskerom, bad

Loftsetasje;
Loftstue, soverom, soverom 2

Se vedlagte bygningstegninger i salgsoppgaven.

Standard

Boligeiendommen er gammel og i dårlig forfatning. Vi oppfordrer alle til å ta med bygningskyndig fagmann for nærmere gjennomgang av eiendommen.

Utdrag fra tilstandsrapport datert 11.06.2024:
Bolig fra 1959 som i dag er utleid. Det kan ikke skjules at bygget bærer preg av mangelfullt vedlikehold.
Konstruksjonene virker solid og uten store skader. Men det gjenstår mye arbeider med påbegynte prosjekter i forsøk på
å heve standarden noe. Alle våtrom må oppgraderes/renoveres får å tåle normalt bruk etter dagens krav. Med en del innsats og påkostninger og ikke minst en kjærlig hånd, kan dette bli en praktfull eiendom.
For utfyllende opplysninger, så henvises det til rapportens enkelte poster hvor konstruksjonene er omtalt, ut over det
som står i sammendraget.

Det er viktig at hele rapporten leses i sin helhet.

TG0: Ingen avvik
TG1: Mindre eller moderate avvik
TG2: Avvik som ikke krever tiltak
TG2: Avvik som kan kreve tiltak
TG3: Store eller alvorlige avvik
TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt

TG3: Store eller alvorlige avvik
Nedløp og beslag
Takrenner av plast, beslag og pipehatt med lakkert/plastbelagt metall.
Snøfangere er ikke montert. Iht. NS 3600 gir dette TG2 selv om det ikke
var krav om dette på oppførelsestidspunktet.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved
grunnmur.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke
krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag.
Takrenner/nedløp har store lekkasjer.

Vinduer
Vinduer er i 2-lags og noen nyere 3-lags isolerglass. De fleste av ukjent
alder. Enkelte vinduer er også koblet glass fra byggeår. Tilfeldige åpneog
lukkemekanismer er kontrollert og funnet ok. Det er utført tilfeldige
stikktester på utvendige karmer. Noe råteforekomster er registrert.
Vurdering av avvik:
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Tilstand på vinduer må kartlegges.
Dører
Dører består av:
1 stk. hvit nyere ytterdør med glass
1 stk. ytterdør i teak
1 stk. balkongdør
De to siste bærer preg av manglende vedlikehold.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Utvendige trapper
Trapper ved inngangsparti i betong.
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Konstruksjonene har omfattende skjevheter.

Rom Under Terreng
Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør
hulltaking unødvendig for å foreta fuktmåling.
Vurdering av avvik:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i
underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.

Generell
Vaskerommet er fra byggeår. Aktuell byggeforskrift er Tekniske
forskrifter fra før 1997. Ingen dokumentasjon foreligger.
Rommet benyttes ikke som vaskerom i dag. Varmtvannsberederen er
plassert her.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Badet synes å være fra før 1997. Aktuell byggeforskrift er Teknisk
forskrifter fra før 1997. Ingen dokumentasjon foreligger.
Malt belegg på gulv med sluk. Malte plater på vegg. Malte takplater i
himling. Dusjvegger. Badet benyttes i dag, men det er slitt og må
totalrenoveres.
1. ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Drenering
Type drenering er ukjent. Men der er indikasjon på at dreneringen av
huset ikke er tilfredsstillende. Fuktmålinger i kjeller på innsiden av mur,
bekrefter også dette.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.

Terrengforhold
Skrå tomt. Opparbeidet med gruset innkjørsel/parkering, støttemurer.
Delvis gjengrodd.
Vurdering av avvik:
Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for
vann inn mot muren.

Oljetank
Oljetank installert i underetasjen. Sannsynligvis tom. Nærmere
undersøkelser anbefales.
Vurdering av avvik:
Det foreligger krav om sanering av oljetank.
Dette er lokaler forskrifter som gjelder i Harstad kommune.

TG2: Avvik som kan kreve tiltak
Innvendige dører
Innvendige dører består for det meste av eldre finèrdører. Noen nyere
hvite glatte dører.
Overflater er undersøkt og åpne-/lukkemekanisme sjekket.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist at våtrommet bør
totalrenoveres.
Gammel vannlekkasje er observert fra etasjen under. Nærmere
undersøkelser anbefales.
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i
våtsonen.

Avløpsrør
Innvendige avløpsrør er i plast og støpejern fra byggeår.
Avløpskapasiteten vurderes som tilfredsstillende.
Lukt fra avløpssystemet vurderes som tilfredsstillende.
Staking og spyling av avløpsrør kan gjøres via de fleste sluker og andre
avløpsrør som f.eks. vannlås, kjøkkenbenk o.l.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.
 

Møblering/utstyr

Kun integrerte hvitevarer medfølger i handelen. For all innredning i garderobeskap vil dette medfølge handelen, både løs og fast. Ta kontakt med eiendomsmegler for nærmere informasjon.

Oppvarming

Elektrisk. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.

Parkering

Det er opparbeidet biloppstillingsplass utenfor boligen på Nesseveien 21/23.

Tomten

Areal: 3 120 kvm, Eierform: Eiet tomt

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål/blokkbebyggelse ihht reguleringsplan og arealplan med ikrafttredelse 19.11.2008.

Sentrale lover

Handelen reguleres av avhendingsloven og kjøpsloven med nærmere fravikelser som fremkommer av salgsoppgaven med tilhørende aksjekjøpsavtale som forutsettes benyttet i handelen.

Eiendomsmeglingsloven fravikes utenfor forbrukerforhold jf. emgl. § 1-4, samt jf. § 1-2 i forskrift til eiendomsmeglingsloven.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppgjør

Oppgjør mellom partene foretas av SNE Næringsmegling AS i samarbeid med:

Weboppgjør AS
Pb. 2454, Drotningsvik
5834 Bergen.
Tlf: 55 50 85 90

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kr. 14 980,- pr. År.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i sin helhet.
Huset som står på Nesseveien 21 leies p.d ut for kr 13 000,- pr. mnd. Kjøper overtar leieforholdet. Leiekontrakten innebærer 3 måneder gjensidig oppsigelse.

Tinglyste rettigheter og servitutter

Følgende erklæringer er tinglyst på eiendommen:

1959/2037-3/79 Bestemmelse om gjerde
17.07.1959

1958/3114-1/79 Bestemmelse om veg
13.12.1958

1979/1648-2/79 Erklæring/avtale
23.03.1979

For mer informasjon om erklæringer ta kontakt med meglerforetakets representant.

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg og kan ikke slettes.

Budgivning

Det legges opp til en åpen budgivning.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Bud som ikke er skriftlig, vil ikke bli formidlet til selger.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Selger står fritt til å endre salgsprosessen, herunder også til å gå inn i eksklusive forhandlinger med mulig kjøper.

Forbehold fra en budgiver om at størrelse og vilkår dennes bud ikke kan meddeles andre budgivere eller interessenter, binder ikke selger. Verken interessenter eller endelig kjøper vil få innsyn i budjournal.

Eiendommen selges på de vilkår angitt i salgsoppgave og aksjekjøpsavtale som er vedlagt. Med mindre budgiver tar spesifikke forbehold tilknyttet aksjekjøpsavtalen anses budet gitt på grunnlag av kontraktsvilkårene. Eventuelle forbehold budgiver måtte ha mot selgers kontraktsutkast, må fremkomme av budet som "mark-up" i utkast til aksjekjøpsavtalen. Kontakt megler for tilgang til kontraktsmal i word-format.

Det er opp til kjøper selv å avklare om aksjeloven § 8-10 gir adgang til pantsettelse av eiendommen som sikkerhet for oppkjøpslån.

Lovanvendelse

Handelen reguleres av avhendingsloven og kjøpsloven med nærmere fravikelser som fremkommer av salgsoppgaven med tilhørende aksjekjøpsavtale som forutsettes benyttet i handelen.

Eiendomsmeglingsloven fravikes utenfor forbrukerforhold jf. emgl. § 1-4, samt jf. § 1-2 i forskrift til eiendomsmeglingsloven.

Aksjene / eiendommen selges i den forfatning den er under kjøpers forutgående besiktigelse / gjennomgåelse.

Ved en eventuell mangelsvurdering fravikes avhendingsloven § 3 - 9 og kjøpslovens § 19, slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel:
- dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 og kjøpsloven § 19 b), eller
- dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-8 og kjøpslovens § 19 a).
Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven § 3-9 siste punktum, tilligger etter dette kjøper.

For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter, grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av selger i forbindelse med transaksjonen, så er selger ukjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, og kjøpslovens § 19, slik at selger bare svarer for eventuelle feil som selger selv likevel hadde faktisk kunnskap om.

Selger kan av kjøper ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap (jf. prinsippene i avhendingsloven § 7-1 (2)). og kjøpslovens § 67 (2). Tapte leieinntekter (herunder bortfalt rett til dekning av felleskostnader) skal likevel anses som direkte tap.
Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. §3-9 ved budgiving.

Selger er ikke kjent med forurensninger i grunnen. Selger har imidlertid ikke gjennomført miljøundersøkelser i grunnen. Partene er enige om at forurensning i grunnen, som kan anses som "normal" ut fra Eiendommens tidligere bruk, er Kjøpers ansvar og risiko.

Kjøper taper retten til å gjøre brudd på denne avtalen gjeldende hvis kjøper ikke innen 60 dager etter at han selv oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir selger skriftlig melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Uansett taper kjøper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende hvis kjøper ikke sender slik reklamasjon innen ett år etter Overtakelse.

Eventuelle uriktige angivelser av eiendommenes arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne påberopes av kjøper som grunnlag for mangelskrav.
Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor selger tilknyttet forhold kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av eiendommen.

Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Hvitvasking

Alle eiendomsmeglerforetak er fra 01.01.2018 underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.

Vedlegg

Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene. Hvis salgsoppgaven er skrevet ut fra internett må kjøper også selv skrive ut vedlegg eller ta kontakt med meglerforetaket for å få disse.

Vedlegg til salgsoppgaven er:
Tilstandsrapport med energimerking for Nesseveien 21 datert 11.06.2024
Matrikkelrapport
Reguleringsplankart
Kommuneplankart
Reguleringsbestemmelser av 19.11.2008
Eiendomskart
Tinglyste erklæringer
Prosjekttegninger
Aksjekjøpsavtale


Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven ikke er komplett uten alle vedlegg. Ta kontakt med meglerforetakets representant dersom du mener at noen av vedleggene mangler.

Mangler

Boligeiendommen er gammel og i dårlig forfattning. Vi oppfordrer alle til å ta med bygningskyndig fagmann for nærmere gjennomgang av eiendommen.

Diverse

Gnr 52/ Bnr 79 og Gnr 52/ Bnr 91 vil fisjoneres inn i Rola Eiendoms As innen overdragelsen.
Bnr 79 og 91 er ervervet av hjemmelshaver etter overdragelsen av bnr 89 for større utviklingspotensial.

Nesseveien 21:
Enebolig
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men
det er avvik fra disse. Romdeling avviker noe fra tegningene.
I følge Harstad kommune foreligger det ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Garasje
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
I følge Harstad kommune foreligger det ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.