Boligfelt på Akkerhaugen selges - råtomter med stort potensiale og flott beliggenhet mot Nordsjø

Adresse

G/bnr: 162/26, 29, 30, 31 og 161/20 i Midt-Telemark kommune
3810 Gvarv

Matrikkel

G/bnr: 162/26, 29, 30, 31 og 161/20 i Midt-Telemark kommune

Beliggenhet, adkomst

Feltene er beliggende på Akkerhaugen. Akkerhaugen betegnes som et attraktivt boligområde i Midt-Telemark og ligger sentralt til med utsikt mot Nordsjø.

For adkomst tar man av Riksvei 36 mot Gvarv og følger Sauheradvegen, så ta av til Nordagutuvegen og deretter Nordsjøvegen. Tomteområdet er beliggende om lag 800 meter innover Nordsjøvegen, like ved Megårdsmoen.

Nærområdet

Akkerhaugen var tidligere administrasjonssenteret i Sauherad kommune, men er nå en del av Midt-Telemark kommune. Akkerhaugen ligger like ved Skiens-vassdraget hvor Sauarelva renner ut i Nordsjø og stedet har lang tradisjon som anløpssted for båtene på Telemarkskanalen. Vest for tomteområdet ligger Nordsjø ferieland og Patmos skulpturpark med nærliggende bebyggelse. På østsiden ligger tidligere kommunesenter med butikk, hotell, skole og barnehage. Akkerhaugen er hjemmehavn til M/S Telemarken, som er den eneste av kanalbåtene som seiler på Telemarkskanalens østre løp mot Notodden gjennom Sauarelva.

Nærmeste tettsted fra tomteområdet er Gvarv som ligger i underkant av 6 kilometer unna. Gvarv er også kjent som fruktbygda med over 500 000 tre i fruktlandskap med epler, plommer og moreller. Bø er administrasjonssenter i Midt-Telemark kommune og ligger om lag 15 kilometer unna. I Bø er det rikt mangfold av butikker og tilbud, slik at her får man dekket de fleste behov.

Type, eierform og byggeår

Boligtomt Selveier

Eiendommene er ubebygd.

Innhold

Eiendommene er vurdert som utviklingstomt, forutsatt solgt til en utbygger som vil utvikle tomten som et helhetlig utviklingsprosjekt. Tomtene er hovedsakelig råtomter som må opparbeides. Det er kun to tomter som er bebygd og solgt som ligger på område B-1 (Idungsås). Takstmann vurderer at innenfor områdene som selges (g/bnr: 162/26, 29, 30 og 31 og 161/20) bør det ligge til rette for etablering av ca. 22 enheter/boligtomter, inkl. de to tomtene som allerede er solgt jf. plankart fra kommune. Se takstmanns vurderinger i salgsoppgavens vedlegg fra s. 14.
Kommunekart over matriklene finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 158

Hovedtyngden av arealene innenfor planen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i hht reguleringsplan, og boligformål i kommuneplan.

Vedrørende verdi og utbyggingspotensiale opplyser takstmann at verdien av eiendomsprosjekter vanligvis beregnes etter tomtebelastningsprinsippet, det vil si differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom/tomt og den totale entreprise-kostnaden inklusiv fortjeneste. Tomtepriser i området ligger fra kr 500 000 til kr 700 000. De to tomtene som er solgt i feltet ble solgt for ca. kr 650 000 i 2019. Videre anses opparbeidelseskostnadene for å være vesentlige. Det må videreutvikles vann og avløp. Videre må arealet asfalteres og alle rekkefølgekrav fra kommunen må være godkjent før tomter kan selges. Kostnad tilknyttet denne infrastrukturen er satt til kr 300 000 pr tomt. Totale kostnader er stipulert til kr 6 600 000.

Takstmann har vurdert at verdien av området klart for tomtesalg vil ligge med et snitt på kr 600 000 pr tomt/enhet. Han har lagt til grunn 22 enheter, to tomter er allerede solgt. Som ferdig opparbeidet regulert område er tomteverdien vurdert til kr 13 200 000. Differansefortjenesten er vurdert til kr. 6 600 000. Fortjenesten (differansen mellom salgsverdi og byggekostnad) fordeles ofte mellom tomteutvikler og eier av grunn med 50% til hver. Ifølge takstmann er dette for sentralt beliggende eiendommer med reguleringsrisiko. For dette området mener takstmann imidlertid at det er liten reguleringsrisiko, siden området ligger innenfor kommuneplanens arealdel og det foreligger en reguleringsplan. I vurderingen er spesielt markedsrisikoen og fortjenesten til utbygger som er vektlagt.

Området er underlagt reguleringsplan for Idungsås Medgardsmoen (planid 0811210 og 08152015). Det gjøres oppmerksom på at alle rekkefølgekrav må være oppfylt og godkjent før tomtene kan selges. Det er opplyst at rekkefølgekravene i reguleringsplanen ikke er oppfylt. Se mer informasjon under "Reguleringsplan". Reguleringsplan og kart finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 22.

Når det gjelder grunnforhold består området i hovedsak av fjellgrunn og morenemasser. Ifølge planbeskrivelser for reguleringsplan Medgårsmoen/Indungsås er det vurdert at det ikke er fare for ras i området, men området Megardsmoen, hvor gangveien ned til sjøen og båthavna ligger i et område der det har vært behov for å utrede fare for ras. I rapporten refereres det til område B-2 som i endelig plan er område B-3 (heretter brukes kun B-3). Rapporten konkluderer med at område B-3 har stabil byggegrunn uten fare for ras eller utglidning. Gangvegen anbefales bygget i lett fylling av sprengstein eller grov grus. I sidegrøftene og mot alle skjæringsflater mot opprinnelig grunn bør det legges ut et lag med grov grus eller sprengstein som erosjonsbeskyttelse. Tilsvarende for overvannsgrøftene til eksisterende veg ned mot vannet renskes og sikres mot erosjon. Dette er særlig viktig for å motvirke erosjon inn mot den mer enn 10 m høye løsmasseryggen som hyttene ligger på. Sikkerheten mot mulige utglidinger i skråningene syd og øst for hyttene vil derved kunne øke. Planbeskrivelsen finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 36.

Det er ikke mottatt dokumentasjon over eventuell forurensning i grunnen. Det bemerkes at forurensing i grunnen er tomteeiers ansvar og det er ikke tatt hensyn til ekstrakostnader i forbindelse med tiltak for å fjerne eventuelle forurensede masser i verdivurderingen.

Det er innhentet en arkeologisk rapport. I rapporten er det registrert automatisk fredede kulturminner, herunder til sammen tre steinalderboplasser, en kullgrop, og to bosettings- og aktivitetsområder. Se salgsoppgavens vedlegg fra s. 84.

Det gjøres oppmerksom på at Midt-Telemark kommune har en tinglyst forkjøpsrett på g/bnr: 161/20:
Sauherad kommune (org. nr. 964 963 460) skal overta kostnadsfritt arealer til offentlig vegareal og fellesarealer med unntak av balløkke og lekeplasser, i forbindelse med Sauherad kommunes overtakelse av tekniske anlegg (jfr. plan og bygningsloven § 18-1).
Sauherad kommune (org. nr. 964 963 460) har fram til at ferdigattest for anlegget er utstedt, rett til tilbakekjøp av tomteareal, (som er del av går. 61 bnr. 20, eller som er utskilt fra gnr. 61 bnr. 20), og som ikke er solgt til tomtekjøpere. For et eventuelt slikt tilbakekjøp betales kostpris indeksregulert til kjøpstidspunkt. Kopi av servitutten finnes i salgsoppgavens vedlegg på s. 157.

Ifølge Skatteetaten er det ikke fastsatt formuesverdi for eiendommene.

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 51 596 kvm, Eierform: Eiet tomt

Vei, vann og avløp

Det er opparbeidet kommunal vei gjennom området som ifølge planen skal benyttes som adkomstvei. Midt-Telemark kommune har opplyst at det mangler asfalt i enden av veg 2. Det vises i øvrig til reguleringsplanen og rekkefølgekravene vedrørende adkomstvei inn til tomtegrensene. Når det gjelder vann og avløp fremgår det også av rekkefølgebestemmelsene at dette må være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor hvert enkelt felt. I følge takstmannen er det nærhet til kommunale vann- og avløpsledninger, men det er opplyst av Midt-Telemark kommune at det er prosjektert og planlagt ny Ø160mm PE vannledning fra eksisterende kum ved Norsjøvegen. Ny vannledning er hovedsakelig lagt, men pga av manglende tillatelse fra BaneNor er det ikke lagt ny ledning i området over jernbanetunnelen. Det er derfor gjort en midlertidig løsning der det benyttes 2 stk eksisterende Ø40mm som transport- og forsyningsnett til den nye VA-infrastrukturen til byggefeltet. Ifølge kommunen gir ikke denne løsningen tilstrekkelig kapasitet til å betjene flere abonnenter eller forsyne boligfeltet med slukkevann ved brann, og må utbedres.

Det er innhentet følgende dokumenter fra Midt-Telemark kommune utover det som fremgår i salgsoppgavens vedlegg:
16/58 - Byggesak - Opparbeidelse byggefelt - Idungsaas/Megardsmoen - VA-anlegg + veg mm. - gbnr 61/20
16/1791 - Utbygging av Idungsås/Megardsmoen boligfelt
19/3461 - Utbygging av gs-veg og gatelys langs Norsjøvegen til Megardsmoen boligområde
22/3709 - Gbnr 161/20 - Idungsaas/Megardsmoen - Opparbeidelse byggefelt

Dokumentene kan oversendes på forespørsel. Midt-Telemark har videre opplyst at de besitter flere dokumenter i forbindelse med prosessen, og interessenter må kontakte Midt-Telemark kommune direkte for innsyn.

Reguleringsplan

Området er underlagt reguleringsplan for Idungsås Medgardsmoen (planid 0811210 og 08152015). Det gjøres oppmerksom på at alle rekkefølgekrav må være oppfylt og godkjent før tomtene kan selges. Etter det opplyste ble det søkt om dispensasjon fra rekkefølgekrav i 2020. Dispensjasjon ble ikke innvilget. Vedtaket finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 67. Reguleringsplan og kart finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 22. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanen og hovedtyngden av arealene innenfor reguleringsplanen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det er opplyst at ikke alle rekkefølgekrav er oppfylt.

Rekkefølgekravene er som følger:

Omlegging av samleveg VEG1, med fortau og gatebelysning, gang og sykkelveg, bussholdeplasser, felles balløkke og gangveg ned til småbåthavn skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor planområdet.

Følgende skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor hvert enkelt felt:
Adkomstveg og vann og avløpsanlegg inn til tomtegrense.
Turveger, gangarealer tilhørende feltet.
For avkjøring 9 må terrenget tilpasses slik at turveg videre er tilgjengelig fra denne avkjøringen.
Felles Lekeplass med utstyr jfr. 8.1.
Gatebelysning.

Høgspent
Høgspentledninger skal legges i jordkabel i B-1 før midlertidig brukstillatelse for boliger B-1 gis.

Sprengningsarbeid
Det må innhentes tillatelse fra Jernbaneverket før sprengningsarbeid kan igangsettes i området ved eller over jernbanetunnelen.

Fredete kulturminner
Dersom en ved tiltak i marka støter på automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses, og den regionale kulturminneforvaltninga (Telemark fylkeskommune) varsles.

Midt-Telemark kommune har oversendt et møtereferat mellom utbygger og kommunen datert 11.05.2023 hvor det ble tatt en gjennomgang av rekkefølgekravene. Referatet finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 153. Rekkefølgekravene behandles i punktene a-s. Kommunen har i september 2024 oversendt en oversikt til medhjelper over rekkefølgekravene som gjenstår basert på referatet. Referatet og eposten finnes i salgsoppgavens vedlegg fra s. 153. Basert på referatet og eposten er det en rekke punkter som gjenstår. Ifølge kommunen er referatet ikke uttømmende for arbeid som gjenstår.

Interessenter oppfordres til å kontakte Midt-Telemark kommune vedrørende reguleringsplan og rekkefølgekrav. Det forutsettes at interessentene gjør seg kjent med planene i salgsoppgavens vedlegg. Det oppfordres videre til at eiendommen besiktes sammen med fagkyding.

Tinglyste rettigheter og servitutter

Det er innhentet kopi av servitutter som kan være av interesse å lese innen budgivning. Disse kan lastes ned fra internett eller be om kopi fra megler. Kopi av kommunens forkjøpsrett på g/bnr: 161/20 finnes i salgsoppgavens vedlegg på s. 157

Prisantydning

6 000 000,-

Takstmann vurderer eiendommen som en utviklingstomt. Takstmann bemerker at det er lagt til grunn en noe høyere prisutvikling på salgspriser i forhold til byggekostnader i perioden frem til realisasjon. Det er videre beregnet en nå verdi av tomteverdi basert på realisasjon fire år frem i tid. Investorer/eiendomsutviklere vurderer forskjellige utviklingsprosjekter meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Takstmann er derfor av den oppfatning at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 5 000 000-7 000 000. Se takstmanns vurderinger i salgsoppgavens vedlegg fra s. 17.

Takst / tilstandsrapport

Takstdato : 26.04.2024

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Forkjøpsrett

Det foreligger en forkjøpsrett på eiendommen. Forkjøpsretten avklares etter budaksept.

Andre opplysninger

Det er ikke innhentet særskilte opplysninger om evt pålegg fra e-verk eller brann/feievesen.

Eiendommene selges fri for pengeheftelser.

Følgende er tinglyst på g/bnr: 162/30:
- Det er ikke funnet tinglyste heftelser eller rettigheter på eiendommen.

Følgende er tinglyst på g/bnr: 162/29:
- Det er ikke funnet tinglyste heftelser eller rettigheter på eiendommen.

Følgende er tinglyst på g/bnr: 162/31:

1891/900035-1/32 Utskifting
04.11.1891
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1935/900147-1/32 Utskifting
16.05.1935
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1936/1827-1/32 Utskifting
17.12.1936
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1963/1631-1/32 Erklæring/avtale
15.08.1963
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Rettighetshaver Sauherad Kraftverk.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1965/727-1/32 Bestemmelse om vannrett
28.04.1965
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:162 Bnr:7
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1976/2265-1/32 Bestemmelse om vannrett
22.07.1976
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:161 Bnr:13
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1978/648-1/32 Skjønn
20.02.1978
Tokkereguleringen.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1998/2129-1/32 ** Diverse påtegning
26.08.1998
Rettigheter ervervet ved skjønn transportert STATKRAFT SF
org.nr. 962986277.

2005/1084-2/32 ** Diverse påtegning
22.04.2005
Statskraft SF's rettigheter iflg. skjønn transportert
Statkraft Energi AS, org.nr. 987 059 729.

1994/2909-1/32 Erklæring/avtale
17.10.1994
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

Det er ikke funnet tinglyste rettigheter til eiendommen.


Følgende er tinglyst på g/bnr: 162/26:

1891/900035-1/32 Utskifting
04.11.1891
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1935/900147-1/32 Utskifting
16.05.1935
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1936/1827-1/32 Utskifting
17.12.1936
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1963/1631-1/32 Erklæring/avtale
15.08.1963
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Rettighetshaver Sauherad Kraftverk.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1965/727-1/32 Bestemmelse om vannrett
28.04.1965
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:162 Bnr:7
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1976/2265-1/32 Bestemmelse om vannrett
22.07.1976
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:161 Bnr:13
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1978/648-1/32 Skjønn
20.02.1978
Tokkereguleringen.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

1998/2129-1/32 ** Diverse påtegning
26.08.1998
Rettigheter ervervet ved skjønn transportert STATKRAFT SF
org.nr. 962986277.

2005/1084-2/32 ** Diverse påtegning
22.04.2005
Statskraft SF's rettigheter iflg. skjønn transportert
Statkraft Energi AS, org.nr. 987 059 729.

1994/2909-1/32 Erklæring/avtale
17.10.1994
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: 4020-162/1
Gjelder denne registerenheten med flere

Det er ikke funnet tinglyste rettigheter på eiendommen.


Følgende er tinglyst på g/bnr: 161/20:

2016/67948-2/200 Bestemmelse iflg. skjøte
25.01.2016
Rettighetshaver:MIDT-TELEMARK KOMMUNE
Org.nr: 920297293
Bestemmelse om å overta kostnadsfritt arealer til offentlig vegareal og fellesarealer med unntak av balløkke og lekeplasser.
Gjelder denne registerenheten med flere

2016/67948-3/200 Forkjøpsrett på vilkår
25.01.2016
Rettighetshaver:MIDT-TELEMARK KOMMUNE
Org.nr: 920297293
Gjelder tilbakekjøpsrett

2019/1244018-2/200 ** Delvis sletting ved arealoverføring
21.10.2019 21:00
Forkjøpsrett frafalt i areal overført fra gnr. 61 bnr. 20 til gnr. 61 bnr. 21

Kopi er innhentet og finnes i salgsoppgavens vedlegg på s. 157.

2019/53758-1/200 Jordskifte
14.01.2019 21:00
Grensefastsetting 17-100544RFA-JSKI ODDEN
Gjelder denne registerenheten med flere

2021/640675-1/200 Bestemmelse om bebyggelse
01.06.2021 21:00
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:161 Bnr:23
Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m

Følgende tinglyste rettigheter er funnet på g/bnr: 161/20:

Rettigheter på 4020-161/1
Rettigheter i eiendomsrett
2015/681286-2/200 Bestemmelse iflg. skjøte
27.07.2015
rettighetshaver:Knr:4020 Gnr:161 Bnr:20
Ansvar for vegetasjonsskjøtsel av regulert friluftsområde

Budgivning

Dersom De etter besiktigelsen ønsker å kjøpe eiendommen, bør du så snart som mulig inngi skriftlig kjøpetilbud til megler. Budet må være uten forbehold om finansiering. Dokumentasjon på finansiering vedlegges budet. Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for budgiver i minst seks uker. Med partenes og rettighetshavernes samtykke, kan det likevel tas hensyn til bud med bindingstid ned til to uker. Megler oversender det høyeste/beste budet til Tingretten for stadfestelse.

Overtagelse

Partene har en måneds ankefrist fra det tidspunkt Tingretten stadfester budet. Dette vil si at handelen ikke endelig har kommet i stand før ankefristens utløp. Oppgjørsdag / overtakelse er normalt tre måneder fra den dag medhjelper(megler) oversender budet til Tingretten for stadfestelse. Dersom eiendommen er fraflyttet, kan det være mulig å overta eiendommen før fastsatt oppgjørsdag dersom kjøpesummen er innbetalt. Overtagelse kan allikevel ikke skje før en måned etter at budet er stadfestet. Kjøpesummen skal innbetales til meglers klientkonto.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.