Skog på 326 daa med inntekter fra festetomter og potensiale for salg av hyttetomter - Lillehammer kommune

Adkomst

Se kart.

Interessenter oppfordres til å besiktige eiendommen.

Jord, skog og tun

Totalt areal er 326,4 daa.

Skogen er fordelt på 3 teiger. Det foreligger ikke skogbruksplan for eiendommen.
Produktivt areal kan justeres til ca 170 daa når hytteområde trekkes ut.
Ut fra flyfoto er det en del eldre skog i teig ved abborakksjøen. I de to andre teiger vurdres det å stå lite kubikkmasse.
Treslag er i all hovedsak gran.
Driftsforhold vurderes å være relativt bra.
Ut fra produksjonstabeller har skogen en teoretisk produksjonsevne på 0,15 m3 / daa, dvs ca 26 m3.
Med forutsetning nyttbart volum på ca 85% gir dette et årlig salgsvolum på 22 m3.
I verdiberegning er det forutsatt et årlig salgsvolum på 22 m3.
Netto pr m3 etter fradrag for faste kostnader er forutsatt til kr. 215.
Kapitaliseringsrente satt til 4%.
Verdi: (22m3 x kr. 215/m3) /4% = kr. 120.000,-

Årlige inntekter fra Fåberg Østside utmarkslag utgjør ca kr. 800 pr år.
Verdi kr. 800 / 4% = kr. 20.000,-

Skog er verdsatt ut fra avkastningsverdi for skogproduksjon. Her kan det ligge framtidig potensiale for at området blir regulert til friditsbebyggelse. Et marked vil derfor antakelig betale mer enn avkastningsverdi for skog.


Andel Nordre Nordseter Sameie DA.
Eiendommen har 1 av 19 andeler i Nordre Nordseter Sameie DA. Sameie har matrikkelnr. gnr. 192, bnr. 1 i Lillehammer kommune. Eiendommen består totalt av 884 daa. I følge regnskap for 2022 og 2023 er årlig festeinntekt ca kr. 250.000. I tillegg noe inntekter for bidrag vann og avløp. Kostnader med regnskap, revisjon og administrasjon.
Ved verdsetting er det forutsatt netto inntekt ca kr. 200.000. Verdi er beregnet ut fra kapitalisering av netto inntekt med 4% kapitaliseringsrente. Verdi kr. 200.000 / 4% = kr. 5.000.000.
Verdi pr andel kr. 260.000.



Fortetting av eksisterende tomtefelt.
Areal + har utarbeidet skisse til nye tomter som er fortetting i eksisterende hyttefelt som er regulert til fritidsbebyggelse. Det er lagt inn 12 nye tomter, herav 4 som forutsetter flytting av eksisterende skiløype. Det er ikke vann og avløp i dagens felt og det forutsettes at tomtene selges uten mulighet for tilknytning til vann og avløp. Ved verdsetting er det forutsatt at 10 av disse realiseres, råtomtverdi kr. 400.000 pr tomt etter alle omkostninger inkl salg.
Det forutsettes at inntektstrøm kommer 4 år fram i tid, neddiskontert med 6% rente, faktor 0,8. Verdi tomter kr. 4.000.000 * 0,8 = kr. 3.200.000,-

Det er 17 stk. bortfestetomter. Sum festeinntekt i 2023 var kr. 35.048,-


Takstmannnen sin spesifisering:

Spesifisering av verdi gnr. 45, bnr. 7
Det er ønske fra bobestyrer at verdi for teig ved Høgfjellia gnr. 45, bnr. 7 spesifiseres. Denne utgjør ca 80 daa. av produktiv skog og er verdsatt etter avkastningsverdi for skog. Produktiv skog er i gjennomsnitt verdsatt til kr. 820 / daa. Denne teigen har lavere produktivitet og er mer glissen enn resten av skogen. Skogens avkastningsverdi for tømmer og utbytte fra utmarkslag vurderes til kr. 50.000. Det er for eiendommen totalt tillagt et tillegg for potensiell mulighet for fritidsbebyggelse i framtida på kr. 300.000. Deler av dette kan tillegges gnr. 45, bnr. 7. Det legges skjønnsmessig til kr. 100.000,-
Sum verdi for skogteig gnr. 45, bnr. 7 settes til kr. 150.000.

Se den totale verdisettingen for hele eiendommen på side 7 i vedlagt takst.

Annet.

Om festene:
59/252: Festet er ikke innmålt eller avmerket i kart, bostyrer har ikke klart å indentifisere tinglyst fester Ture Algot Bengtsson, eller hans eventuelle rettsetterfølgere. Bostyrer har ikke inndrevet festeavgift for dette festet.
59/67/11: Hjemmel til festeretten står tinglyst på Oddbjørg og Øivind Bergstrøm, men dagens fester er Erik Larsen.

Om tomtepotensialet
Det tas forbehold om at dette er en kjøperrisiko:
Salgsoppgaven og taksten synliggjør et tomtepotensiale, men selger og megler tar ikke ansvar for den endelige utnyttelsen av eiendommen.

Innhold og standard

Eiendommen består av 4 skogteiger på Nordseter. Herav noen festetomter med årlig festeinntekt.

Eiendommen er oppdelt slik:
-Gnr. 59, bnr. 67. Skogteig ved Landetjernet. Ca halvpart av teigen er eksisterende fritidsbebyggelse med bortfestetomter. En del av tomtene er innløst. Gjennværende festetomter, se s. 6 i vedlagt takst.
Tillegg en teig ved Tronsmyra som betår av myr.
-Gnr. 71, bnr. 9. Skogteig ved Abborakksjøen.
-Gnr. 45, bnr. 7. Skogteig sør for Høgfjellia.

Det er ikke påstående bygninger på eiendommen som hører til boet. Det tas forbehold om følgende:
Salget av eiendommene gjøres av offentlig dødsbo. Bostyrer har ikke besiktiget eiendommene, og har heller kunnskap om disse utover det som fremkommer av offentlig tilgjengelige kilder. Foruten bebygde festetomter er ikke bostyrer kjent med, men kan heller ikke utelukke, at det finnes påstående bygninger på noen av eiendommene.

Reguleringsforhold

Kommuneplan
Hoveddel av eiendommen ligger i LNFR området som er i plan- og bygningsloven omtalt i § 11-7.[1]
Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift. Underformål: a. areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, b. areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv., jf. § 11 -11 nr. 2.
I skogteig ved Landetjernet er deler av arealet regulert til fritidsbebyggelse nåværende. Det er her potensiale for fortetting og dermed salg av noen hyttetomter.
Det er lagt fram ny områdereguleringsplan for Nordseter som ikke er vedtatt. Om den blir vedtatt endrer det ikke reguleringsstatus for områdene som idag er LNF. Konsulentfirmaet Areal + AS har 30.05.2024 sendt inn innspill til områdereguleringsplan for Nordseter hvor det på
gnr. 59, bnr. 67 foreslås 4 nye utbyggingsområder tilsammen 27,6 daa.

Odel - Konsesjon

Eiendommen er under arealgrense for odelseiendom. Det er derfor ikke odel på eiendommen.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.