Rosendalsveien 43A-C

Velkommen til Gartneriet 43 A-C, her oppføres det tre lekre eneboliger med et moderne arkitektonisk utrykk tegnet av Blokk Arkitekter.

Utvendig nærmer vi oss ferdigstillelse og vi begynner straks på de innvendige arbeidene. Her holder vi visning på lik linje med bruktbolig.

Boligen vil ha gjennomgående høy standard, med muligheter for kundetilpasninger. Planløsningen er gjennomtenkt og åpner for flere bruksmuligheter. Her har du virkelig muligheten til å skape ditt drømmehjem. Råbygget er oppe så her holder vi visninger som vanlig, fordelen er kortere ventetid og muligheten til å sette sitt personlige preg på ditt drømmehjem.

Stor, solrik hage. Særdeles barnevennlig beliggenhet i trivelig villavei. Et idyllisk og trivelig villaområde med nærhet til , turområder, idrettsanlegg, skole, barnehager, kollektivtransport og butikker.

• Moderne arkitektonisk utrykk - tegnet av Blokk Arkitekter.
  
• Sjeldent gode planløsninger med hele 3(4)soverom.
  
• Stor stue, spisestue og kjøkken.
  
• Romslig hage og takterrasse med flott utsyn og mye sol.
  
• Gjennomgående eksklusiv og tidløs stil - utvendig som innvending.
  
• Lekre farge- og materialvalg.
  
• Kjøkken fra kvalitetsleverandøren Sigdal.
  
• 20 downlights inkludert i leveransen.
  
• Egen inngang til kjelleren og mulighet for hybel.
  
• Garasje med plass til to biler med heisløsning.
  
  Kort oppsummert - sjeldent lekker boliger av høy kvalitet, utvendig som innvendig!
  
  Boligen bygges iht. TEK 17 med fokus på energieffektivitet med bl.a. balansert varmegjenvinnende ventilasjonsanlegg med ca. 80% gjenvinningseffekt av varmeforbruket.
  
  Planløsningen er svært god og arealeffektiv. Skulle det allikevel være ønskelig med individuelle tilpasninger strekker vi oss langt for å få til dette, råbygget er allerede oppe så her kan du komme på visning og se og oppleve bygget.
  
  Skal du flytte på deg, så kjøp nytt!
  
  Trygghet:
  Når du kjøper din nye bolig følges bustadoppføringslova. Et meget forbrukervennlig lovverk som sikrer deg, i likhet med at den og stiller en del krav til utbygger. Loven regulerer bl.a. utbyggers krav til å stille garanti for feil og mangler i hele 5 år etter overtagelse.
  
  Omkostninger:
  Ved kjøp av ny bolig betales det kun dokumentavgift av tomteverdi og ikke den samlede kjøpesummen. Dette er ofte en besparelse i hundre tusen kroners "klassen".
  
  Teknisk verdi:
  Dagens nye boliger oppføres etter strenge tekniske krav til bl.a. isolasjon og energibesparende løsninger som bl.a. balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Dette gir lavere driftskostnader og et bedre inneklima.
  
  Nytt er nytt:
  I en ny bolig vil det være lenge før du må ta på deg «snekkerbuksa» for vedlikehold og oppgraderinger. Bruk fritiden på noe annet en kostbare vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider.
  
  Få det som du vil:
  Vi har alle forskjellige behov, kjøper du nytt har du og tid og muligheten til å tilpasse boligen til å bli ditt nye drømmehjem.

Beliggenhet

Rosendalsveien 43 A-C ligger på hjørnet av Rosendalsveien og Nøttekneika. Et populært og rolig bomiljø med gangavstand til alt området har å by på bl.a: Nordstrand skole, matbutikker, offentlig kommunikasjon og diverse service tilbud på Sæter Torg. På Sæter finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, og Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker, deriblant den populære delikatessebutikken Jacobs, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, samt andre nisjebutikker. Noen minutter unna på sykkel eller i bil finner du bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Gangavstand til Sæter og Ljabru trikkestasjon, samt bussholdeplasser. Det er også kun en kort rusletur til Nordstrand togstasjon. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt. Mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken, Karlsborg Spiseforretning med «high tea» på lørdager og Ekebergrestauranten m.m.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Areal og innhold

Prosjektets arealer:

Hus 1 - Rosendalsveien 43 C:
Totalt:
Bruksareal ca. 208 kvm
P-rom ca. 165 kvm
Følgende rom vil inngå i boligenes primærrom:

Kjeller hoveddel:
P-rom ca. 50 kvm.: Gang, bad, vaskerom, sekundærstue og bad.

1. etasje:
P-rom ca. 51 kvm.: Entré/gang, bad, 3 soverom.

2. etasje:
P-rom ca. 70 kvm: Kjøkken, stue/ spisestue og kontor/soverom.

Følgende rom vil inngå i boligenes sekundærrom:
Kjeller:
Garasjekjeller med bilheis: ca. 19 kvm. Bod: ca. 5 kvm.
1. etasje:
Garasje med bilheis: ca. 19 kvm.

Hus 2 - Rosendalsveien 43 B:
Totalt:
Bruksareal ca. 208 kvm
P-rom ca. 165 kvm
Følgende rom vil inngå i boligenes primærrom:

Kjeller hoveddel:
P-rom ca. 50 kvm.: Gang, bad, vaskerom, bod, sekundærstue og bad.

1. etasje:
P-rom ca. 51 kvm.: Entré/gang, bad, 3 soverom.

2. etasje:
P-rom ca. 70 kvm: Kjøkken, stue/ spisestue og kontor/soverom.

Følgende rom vil inngå i boligenes sekundærrom:
Kjeller:
Garasjekjeller med bilheis: ca. 19 kvm. Bod: ca. 5 kvm.
1. etasje:
Garasje med bilheis: ca. 19 kvm.

Hus 3 - Rosendalsveien 43 A:
Totalt:
Bruksareal ca. 208 kvm
P-rom ca. 165 kvm
Følgende rom vil inngå i boligenes primærrom:

Kjeller hoveddel:
P-rom ca. 50 kvm.: Gang, bad, vaskerom, bod, sekundærstue og bad.

1. etasje:
P-rom ca. 51 kvm.: Entré/gang, bad, 3 soverom.

2. etasje:
P-rom ca. 70 kvm: Kjøkken, stue/ spisestue og kontor/soverom.

Følgende rom vil inngå i boligenes sekundærrom:
Kjeller:
Garasjekjeller med bilheis: ca. 19 kvm. Bod: ca. 5 kvm.
1. etasje:
Garasje med bilheis: ca. 19 kvm.

Arealene er beregnet etter Norsk Standard 3940. BTA-arealet angir boligens gulvareal med utvendige vegger og halvparten av veggen mot naboboligen. BRA-arealet angir boarealet inklusive innvendig bod. P-rom arealet angir boligens bruksareal av primærdel. De oppgitte arealene i markedsføringen er å betrakte som ca. areal. Husene vil fortløpende prosjekteres og prosjekteringen i forhold til veggtykkelser, isolering og tiltak som er nødvendig for å tilfredsstille kravene til husenes energibehov, vil kunne påvirke romstørrelsene. Arealene vil allikevel gi en god indikasjon på rommenes størrelse, men er altså ikke absolutt korrekte og avvik kan forekomme. Kjøper kan ikke kreve kompensasjon/prisavslag for arealavvik som følge av ovennevnte. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større enn markedsført areal. Se også pkt. forbehold i salgsoppgaven, byggebeskrivelsen og kjøpekontrakten.

Diverse opplysninger

I Rosendalsveien 43 oppføres det nå 3 lekre og moderne eneboliger, med forventet ferdigstillelse om 2. kvartal 2024.

Boligen er prosjektert i samsvar med TEK17 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv.

Boligen er tegnet av Blokk Arkitekter og har et moderne utrykk. Husene har en gode og gjennomtenkte planløsninger som åpner for flere bruksmuligheter, og appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom. Det er egen inngang til kjelleren med hybelmulighet.

Balansert varmegjenvinnende ventilasjonsanlegg i boligen med gjenvinningseffekt av varmeforbruket. Kjøkkenvifte er planlagt med direkte utkast gjennom vegg.

1. Etasje:

Entré/hall i 1. etasje:
Entreen er lekker og innbydende i åpen løsning med en stor trappehall. Det blir lagt 60*60 fliser på gulvet etter kjøpers ønske iht. leveransebeskrivelse. Varmekabler i gulv. Takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger. Praktisk nisje med god plass til garderobe.

Bad 1 i 1. etasje:
Lekkert og tidløst baderom hvor det blir det lagt 60*60 fliser på gulvet og i dusjnisjen iht. leveransebeskrivelse. Varmekabler i gulv. Baderomsinnredning velges av kunde innenfor avsatt beløp. Det leveres 1 stk. dusjsett fra Damixa type Akita på vegg. Pyxis dusjvegger e.l. Det leveres 1 stk. ettgreps armatur fra Damaxia type Willow. Det leveres vegghengt toalett fra Villeroy&Boch type Subway 2.0. Takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling.

Soverom i 1. etasje:
Eneboligen har fire gode soverom, tre av disse ligger i boligens 1. etasje.

De to barnerommene er på ca. 8 kvm. og har enstavs parkett type Eik White Plank e.l. Rommene har takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger. Begge rommene har god plass til garderobeløsninger.

Hovedsoverom på ca. 12 kvm. hvor det blir lagt enstavs parkett type White Plank e.l. Svært god plass til skapløsninger. Rommene har takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger.

Garasje:
Garasje med heisløsning med portåpner med fjernkontroll (2 stk.), trekkerør for fremtidig el-bil lader, takbelysning og vindu. Sparklet og hvitmalt innvendig.

2. etasje:

Trappen som tar deg opp til andre etasje leveres av Fagtrapp Modell Sofie med trinn i Eik og runde spiler i rekkverk. Overflatebehandling med olje fra Rubio Monocoat. Det kan velges mellom 40 standardfarger, og gir en veldig fin farge på treverket.

Boligens oppholdsrom er samlet i 2. etasje.

Kjøkken i 2. etasje:
Kjøkkenet vil bli levert av Sigdal. Kjøkkenet velges av kunde innenfor avsatt beløp. Kjøkkenet med spisestue er romslig så her er det svært gode muligheter til å få et funksjonelt og godt kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass, og funksjonelle arbeidssoner.

Ettgreps kjøkkenarmatur fra Damaxia type Osier med uttrekkbar tut.

Terrassedør fører deg ut til den sydvendte balkongen og trappeløpet opp til takterrassen. Takterrassen er ca. 47 kvm. og er solrik. Flott utsikt over nærområdet fra takterrassen.

Spisestuen innbyr til trivelige lag med venner og familie.

På kjøkkenet og i spisestuen blir det lagt enstavs parkett type White Plank e.l. Rommene har takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger

Stue i 2. etasje:
Stuen er et lyst og lekkert rom i delvis åpen løsning med kjøkken. Peisen og trappeløpet deler det store rommet opp i naturlige soner. Fra den delen som er innredet som et lounge område er det store vindusflater som gir rommet mye natulig lys.

Det blir det lagt enstavs parkett type White Plank e.l. Rommet har takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger.

Kontor/soverom:
Det fjerde soverommet ligger i 2. etasje. Dette holder samme standards som de øvrige soverommene.

Kjeller BRA ca. 76 kvm.:
Trappen som tar deg opp ned til kjelleren har åpne trinn i hvitmalt furu, levert av Stryntrappa type Fjord. Trapp, håndlist, vanger og stolper leveres i hvitmalt treverk.

Gang i kjeller:
Det blir det lagt enstavs parkett type White Plank e.l. Rommet har 3 stk. downlights innfelt i himling. Glatte hvitmalte vegger.

Bad i kjeller:
Hoveddelens andre baderom ligger i kjelleren. Her blir det lagt 60*60 fliser på gulvet og i dusjnisjen, iht. leveransebeskrivelse. Varmekabler i gulv. Baderomsinnredning velges av kunde innenfor avsatt beløp. Det leveres 1 stk. ettgreps armatur fra Damaxia type Willow. Det leveres badekar type Marsala e.l. Det leveres 1 stk. badekararmatur fra Damixa type Merkur på vegg. Det leveres vegghengt toalett fra Villeroy&Boch type Subway 2.0.

Vaskerom i kjeller:
Fra gangen finnes det praktiske vaskerommet, noe som forenkler en hektisk hverdag for barnefamilier. Våte og skitne barnehagedresser finner fort veien til sin rette plass. På gulvet blir det lagt blir det lagt 20*20 fliser på gulvet, iht. leveransebeskrivelse. Varmekabler i gulv. Ettgreps kjøkkenarmatur fra Damaxia type Osier med uttrekkbar tut. Utslagsvask for nedfelling i stål utførelse samt opplegg for vaskesøyle. Varmtvannsbereder på hele 300 liter. Rommet har takpunkt innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger.

Bod i kjeller:
I tilknytning til vaskerommet finnes den innvendige boden. Her blir det lagt enstavs parkett type usortert parkett e.l. Svært god plass til skap-/hylle -løsninger. Rommet takpunkt innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger.

Del av underetasje med egen inngang:
Denne delen består av sekundærstue og bad og kan lovlig leies ut som hybel. Her vil selger selger klargjøre for vann, avløp og ekstra strømtilførsel for evt. fremtidig tekjøkken. Her blir det lagt enstavs parkett type White Plank e.l. Rommet takpunkt innfelt i glatt himling. Glatte hvitmalte vegger.

Bad i del av underetasje med egen inngang:
Lekkert og tidløst baderom hvor det blir det lagt 60*60 fliser på gulvet og i dusjnisjen iht. leveransebeskrivelse. Varmekabler i gulv. Baderomsinnredning velges av kunde innenfor avsatt beløp. Det leveres 1 stk. dusjsett fra Damixa type Akita på vegg. Pyxis dusjvegger e.l. Det leveres 1 stk. ettgreps armatur fra Damaxia type Willow. Det leveres vegghengt toalett fra Villeroy&Boch type Subway 2.0. Takpunkt eller downlights iht. leveransebeskrivelse innfelt i glatt himling.

Se for øvrig vedlagte leveransebeskrivelse datert 01.01.2024.

Garasje/parkering

Garasjene vil bli levert med hvit tett leddet garasjeport med elektrisk motor. 2 fjernkontroller medfølger. Bilheis. Gipsplater grunnet 2 strøk. Det leveres trekkerør for elbillader. Lys i tak med bryter.

Det gjøres oppmerksom på at dersom det regulatoriske kravet om to parkeringsplasser per boenhet opphører før boligene ferdigstilles står selger fritt til å fjerne bilheisleveransen. Arealet som er avsatt til garasje/bilheis i kjelleren vil så ledes leveres som innvendig bod med adkomst fra gang i kjelleren * (se spesifisering i leveransebeskrivelsen). I et slikt tilfelle vil boligen leveres med 1 parkeringsplass, og kjøper vil ikke kunne kreve kompensasjon.

Konstruksjon

Husene leveres med støpt gulvplate og kjellervegger leveres med sprøytebetong og bindingsverk. Huset over terreng er oppført med bærende konstruksjoner i treverk. Yttervegger leveres med beiset/malt panel (mellomstrøk). Flatt tak tekket iht. gjeldende krav. På balkonger, utvendige trapper og takterrasse vil det bli lagt impregnerte terrassebord. Takrenner og nedløpsrør leveres i plastbelagt stål eller aluminium. Rekkverk i balkong i 2.etasje og på takterrasse leveres i impregnert og beiset treverk. Utvendige kjellertrapp leveres i tre eller betong med håndløper i tre. Rekkverk i beiset treverk. Evt. platting inngangsparti, platting på bakkeplan og gulv på balkonger leveres i impregnert trevirke.

Se for øvrig vedlagte leveransebeskrivelse.

Fremdriftsplan og ferdigstillelse

Eiendommen antas å være klar for overtakelse innen utgangen av 4. kvartal 2024.

Selger skal innkalle til overtagelsesforretning med minst syv dagers varsel etter bustadoppføringslova. Boligen overleveres enten med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Bygging er igangsatt, og det estimeres et overtagelsesintervall på 3 måneder som ikke er dagmulktutløsende. Det vil gis informasjon om fremdriften underveis i byggeprosessen.

Eventuell forsinkelse i forhold til endelig overtagelsesdato vil kunne gi kjøper krav på dagmulkt iht. Bustadoppføringslovens regler. Forsinkelse i forhold til estimert overtagelse gir ikke krav på dagmulkt. En senere oppstart av fysiske arbeider og/eller lenger byggetid enn forventet kan medføre en senere overtagelse.

Partene kan etter kontraktinngåelse avtale en tidligere overtagelse. Dette anses da som ny sluttfrist.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.
Det leveres gulvvarme i følgende rom:
Kjeller: Varmekabler i vaskerom samt 2 bad.
1. etasje: Varmekabler i entré/hall samt bad.

Det leveres pipe med frisklufttilførsel samt vedfyrt peisovn av typen Vision Line BLK eller tilsvarende i stuen i 2. etasje.

Utover dette leveres det 6 stk. panelovner.

Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.

Tomten

Eiet tomt på 1.194 kvm. som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til egen tomtedel i naturlig tilknytning til huset (se evt. vedtekter med situasjonskart som ligger som vedlegg til salgsoppgaven).

Samtlige boliger vil ha sydvendte og solrike hager med god størrelse - perfekt for barnefamilier.

Utearealer vil bli opparbeidet og planert iht. til arkitektens tegninger og utomhusplan som vist i prospektet. Adkomstveier, gårdsplass og biloppstillingsplasser gruses iht. kommunens krav om gjennomtrengelige flater.
Utearealene planeres og leveres med matjord og det legges ferdiggress rundt boligene.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Hver seksjon er selv ansvarlig for egne rør.
Ved behov for pumpekum til spillvann vil driftskostnader for denne tilfalle boligen(e) som bruker anlegget. Ved behov for pumpekum til overvann vil denne bli koblet til felles måler.

Eiendommens utgifter

Da boligen selges som bygg under oppføring er eiendomsskatten ikke fastsatt på nåværende tidspunkt. Kommunale avgifter utgjør normalt ca. kr. 25.000,- pr. år. pr. seksjon for tilsvarende boliger.

Formuesverdi

Da boligen selges som bygg under oppføring er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2021 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Organisasjonsform

Boligene vil bli solgt som eierseksjoner og organisert i et eierseksjonssameie bestående av 3 seksjoner. Sameiebrøken utgjør 1/3 pr. bolig. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges av sameierne. Styret skal ivareta saker av felles interesse for sameierne og forestå driften av sameiet innenfor de rammer sameiet vedtar. Eieformen følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.

Vedtekter/Husordensregler

Det er utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet og som følger vedlagt i salgsoppgaven. Det anbefales å delta på sameiemøtene.

Adgang til utleie

Den del av boligens kjeller som består av sekundærstue og bad og som kan fungere som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Selger skal fremskaffe ferdigattest for boligen. Kjøper er kjent med at slik ferdigattest normalt vil foreligge først en god stund etter overtagelse. Dersom ferdigattest ikke foreligger gjennomføres overtagelsen mot midlertidig brukstillatelse. Kjøper vil være forpliktet til å overta eiendommen på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse.

Ved overtagelse må det påregnes at det gjenstår mindre utvendige eller innvendige arbeider på eiendommens fellesarealer. I tillegg må det påregnes arbeider og noe støy fra omkringliggende boliger.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet vil få legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 900610, tinglyst 07.07.1899:
Forbud mot generende bedrift på eiendommen. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 920440, tinglyst 03.11.1921:
Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 13855, tinglyst 02.10.1939:
Eier og senere eiere av gnr. 182, bnr. 227 m.fl. forplikter seg til å gå med på at grensen for parsell 4 av nevnte eiendom fastsettes således når tomten skal utskilles at det oppnås forskriftsmessig avstand på 6 meter til den bebyggelse på eiendommen og hvis beliggenhet er godkjent av kommunen.
Dagboknr. 3827, tinglyst 19.04.1948:
Eiendommen gis tillatelse til å legge vann -og kloakkledning fra eiendomen til hoveledning for egen regning. Forandringer ved ledningsnett og stoppekran forårsaket ved senere opparbeidelse, senking eller utvidelse av veier bekostes av eieren. Eier er ansvarlig for private stikkledninger.
Dagboknr. 5767, tinglyst 16.05.1952:
Ekspropriasjon av eiendommmen.
Dagboknr. 3350, tinglyst 21.03.1963:
Ekspropriasjon av eiendommmen.
Dagboknr. 18635, tinglyst 07.11.1969:
Rosendalsveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 4,5 m bred kjørebane. Nøttekneika godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 7,0 m bred kjørebane.
Eieren plikter når Oslo kommune forlanger det, straks å vederlagsfritt opparbeide vei til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst, å legge hovedkloakk (spillvann), herunder i tilfelle også særskilt overvannsledning til og langs eller over tomta.
Eieren plikter å sette opp gjerde etter bestemmelse i bygningsloven § 103.
Hvis arbeidet ikke utføres som pålagt, har kommunen rett til å opparbeide eller la opparbeidelsen utføre av andre for eierens regning. Er det stillet sikkerhet, disponerer kommunen sikkerhet til dette formål.
Dagboknr. 7383, tinglyst 04.05.1970:
Samme bestemmelse som nevnt ovenfor.
Dagboknr 9323 tinglyst 03.06.1970:
I anledning utskillelse av 3 parseller av gnr. 182, bnr. 227 og 745, er undertegnede eller innforstått med at parsellene merket "A" og "C" på den godkjente delingsplan av 12/3-70 har bruksrett til den nødvendige atkomstvei østover langs sydgrensen av parsellmerket "B" fram til Rosendalsveien.
Dagboknr. 20354, tinglyst 26.11.1970:
Hjemmelsinnehaver til gnr. 182, bnr. 227 + 745 godkjenner herved at utskilt tomt med matrikkelnr. gnr. 182, bnr. 1014 kan bebygges med våningshus tre meter fra østre grense.
Dagboknr. 22100, tinglyst 21.12.1970:
Gnr. 182, bnr. 1014 har bruksrett til nødvendig adkomstvei over nordre del av eiendommen. Per i dag benyttes adkomst fra Nøttekneika.
Dagboknr. 7099, tinglyst 23.04.1971:
Fremtidig bebyggelse på gnr. 182, bnr. 227 og 745 må ikke komme nærmere enn 8 meter fra våningshus på gnr. 182, bnr. 1014.
Dagboknr. 9465, tinglyst 02.06.1971:
Gnr. 182, bnr. 1014 gis rett til å føre vann -og kloakkledning over eiendommen, samt rett til nødvendig reparasjon og vedlikehold når dette er påkrevd eller nødvendig. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstaning etter skjønn.
Dagboknr. 9466, tinglyst 02.06.1971:
Eier av eiendommen (182/227) gir fremtidig utskilte parseller rett til å føre vann, overvann og spillvannsledningsledninger over hverandres parsell om nødvendig, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted når dette er påkrevd. De ledningene som anlegges felles, er eierne solidarisk ansvarlig for vedlikehold i fellesskap. Kommunen har når som helst rett til å stenge og forsegle felles hovedstoppekran når dette ansees som nødvendig eller ønskelig.
Dagboknr. 2084, tinglyst 04.02.1972:
Gnr. 182, bnr. 1015 har rett til helt eller delvis å føre vei og vann -og kloakkledninger over eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at det vil bli tinglyst nødvendige erklæringer/avtaler knyttet til gjennomføringen av prosjektet, herunder blant annet opparbeidelse av vei. Rosendalsveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal kommunen være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer/avtaler. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig myndighet krever det.

Tilvalg og endringer

Iht. bustadoppføringsloven § 9 har kjøper mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og endringer avhengig av hvor langt man ha kommet i byggeprosessen. Det er en forutsetning at tilvalget/endringen står i sammenheng med den avtalte leveransen og at den ikke skiller seg vesentlig fra det som opprinnelig er avtalt. Kjøper kan ikke kreve tilvalg og/eller endringer som medfører større ulempe for selger enn den interessen kjøper har av å kreve tilvalget/endringen. Ulempen som tilvalg medfører for selger øker i samsvar med at prosjektet ferdigstilles.

Tilvalg- og endringsbestillinger vil kunne gi selger rett til tilleggsfrist i forbindelse med avtalt overtakelse. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha rett til dagmulkt fra opprinnelig avtalt overtakelsestidspunkt.

Det må påregnes ekstra kostnad for tilvalg- og endringsbestillinger.

Selger utarbeider tilvalgs- og endringsliste hvor valgmulighetene for tilvalgsbestillinger og endringer fremkommer. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger gjøres gjennom skriftlig avtale med selger og må være selger i hende senest innen de tidsfrister som fastsettes av selger.

Det kan maksimalt gjøres tilvalg- og endringsbestillinger for 15 % av kjøpesummen.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger skal gjøres opp til meglers klientkonto i forbindelse med sluttoppgjøret.

Salgsbetingelser og kjøpetilbud

Eiendommen(e) selges til fastpris og etter første-mann-til-mølla-prinsippet. Selger forbeholder seg likevel retten til fritt å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse.

Forbrukerinformasjon om budgivning er beskrevet i vårt budskjema som følger vedlagt i denne salgsoppgaven.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr. sms eller på e-post.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor være gyldig i minimum 30 minutter.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kjøper plikter å ha gjort seg kjent med komplett salgsinformasjon før bud inngis.

Etter at bindende avtale om kjøp er inngått, er salgsprisene faste og kan ikke justeres for prisstigning.

Det gjøre spesielt oppmerksom på det ikke er anledning til å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie jmf. eierseksjonsloven § 23. Bestemmelsen gjelder både fysiske og juridiske personer.

Ved kjøp må det fremlegges finansieringsbekreftelse.

Reguleringsbestemmelser

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4220 datert 15.03.2006. I forbindelse med revisjon av denne planen er det innført midlertidig forbud mot tiltak innenfor planens områder, men noen unntak fra forbudet. Det foreligger forslag til revidert plan innenfor planens områder. Konferer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Forbehold fra utbygger

Garasje integrert i boligens kjeller og 1. etasje. Bilheis for 2 biler, av typen ST 21 fra EF Motor as, eller tilsvarende (kapasitet kan påvirke valg av leverandør). Det blir klargjort for 1 stk. elbil-lader per bolig (tomrør til sikringsskap). Ladeboks, kabel og sikring kan leveres som tilvalg. Det medfører utvidet vedlikeholdsbehov av bilheis, i tillegg til at kommunen krever periodisk sikkerhetskontroll hvert andre år. De fleste heisene krever jevnlig tilsyn og service, gjerne et par ganger i året. Kjøperne må derfor påregne å tegne en serviceavtale med leverandør av bilheisen for å sørge for et tilstrekkelig vedlikehold. Eventuelle reklamasjonskrav kan bli avvist eller avkortet dersom jevnlige servicer på bilheisene ikke er gjennomført.

*Det gjøres oppmerksom på at dersom det regulatoriske kravet om to parkeringsplasser per boenhet opphører før boligene ferdigstilles står selger fritt til å fjerne bilheisleveransen. Arealet som er avsatt til garasje/bilheis i kjelleren vil så ledes leveres som innvendig bod med adkomst fra gang i kjelleren * (se spesifisering i leveransebeskrivelsen). I et slikt tilfelle vil boligen leveres med 1 parkeringsplass, og kjøper vil ikke kunne kreve kompensasjon.

Selger er ikke ansvarlig for å arrangere interne avtaler mellom kjøpere av prosjektet.

Stiplet linje på plantegninger viser forslag til løsninger og innredning som ikke inngår i leveransen. Garderober, badekar, glassdør etc. medfølger ikke i standardleveranse, selv om dette kan være illustrert.

Det leveres hekker som vist på illustrasjonen som Tuja høyde 60-80 cm. Det leveres flettverksgjerde rund tomten mot offentlige veier.

Treverk/plateprodukter er levende materialer som påvirkes av temperatursvingninger og luftfuktighet samt nedbøying og krymp. Dette vil medføre at det kan oppstå retningsavvik / sprekkdannelser på vegg, gulv og takflater, glipper mellom tak og vegg vil forekomme. Slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Beskrevet oppbygning av konstruksjonene angir kun et generelt konstruksjonsprinsipp. Dette kan avvike avhengig av hvilken entreprenør eller husfabrikant som velges. Norske forskriftskrav gjelder.

Det tas forbehold om at tegninger, 3D, og illustrasjoner i annonsen er kun ment som illustrasjonstegninger og vil kunne avvike fra ferdig leveranse og ikke gir uttrykk for hva Selger plikter å levere, eller hvordan endelig utforming vil bli. Omgivelsene rundt husene er manipulert. Tegninger i kjøpsprospekt er nedkopiert og ikke måleriktige. Arealer på tegninger (selv om disse er angitt med desimaler) er omtrentlig angitt og arealavvik kan forekomme.

Dersom ikke annet er avtalt, er det leveransebeskrivelsen og dens forbehold som legges til grunn for kjøpet og ferdigstillelse. Selger gjør oppmerksom på at illustrasjoner inneholder blant annet hekker, trær, planter, asfalt, belegningsstein, støttemurer, biler, møbler, terrasser og lamper, dette medfølger ikke handelen. Stiplede ting på tegning sett leveres ikke og er kun ment som forslag og ideer.

Det tas forbehold om at ferdig terreng og utomhus areal kan avvike fra utomhusplanen og arkitekttegninger, og ikke gir uttrykk for hva Selger plikter å levere, eller hvilke innretninger som vil måtte bli plassert hvor. Selger står fritt til å fordele endelig areal og plassere tekniske innretninger etc.

Kjøper plikter å samtykke til nødvendige dokumenter for fremtidig utvikling av området herunder deling, seksjonering, adkomstrettigheter, erklæringer, servitutter mm. Kjøper er også pliktig til å videreføre denne plikten til fremtidige kjøpere.

Kjøpekontrakten kan ikke transporteres uten skriftlig forhåndssamtykke fra Selger. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Ved transport av kjøpekontrakten vil det ikke være mulig å endre tilvalg som opprinnelig kjøper har gjort. Dersom kontraktposisjonen transporteres før ferdigstillelse, påløper det kr 70.000,- i transportgebyr for merarbeid for Megler og Selger.

Alle illustrasjoner, skisser, "møblerte" plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av et ferdigstilt prosjekt, og gir ikke uttrykk for hva som skal leveres. Inntegnet utstyr/inventar er ment som illustrasjoner og medfølger ikke. Videre kan det derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen. Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at utbygger har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike endringer kan være innkassing av teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal og lignende. Det kan være avvik mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning utover dette. Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne.

Plantegninger viser ikke alle sjakter og føringer for tekniske installasjoner og annet, herunder blant annet ventilasjon, termineringsskap for vann, vannbåren varme og strøm. Dette vil bli plassert på egnede steder etter entreprenørens vurdering. Det kan forekomme innkassinger som ikke er merket på tegning som også kan gi arealavvik. Ventilasjonsanlegget kan plasseres i bod eller vaskerom, avhengig av konstruksjon på det enkelte hus. Plassering av ventilasjonsaggregat gjøres i forbindelse med detaljprosjektering.

Plassering av tekniske installasjoner er faste. Dersom kjøper har trukket ut hele eller deler av kjøkkenleveransen må kjøper selv stå for tilkoblinger og flytting av tekniske installasjoner (vann- og avløpsrør, opplegg for elektro, vifter etc).

Selger har rett til å gjøre endringer i konstruksjon, tekniske installasjoner og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet, uten at dette gir kjøper rett til endring av avtalt kjøpesum. Kjøper gjøres oppmerksom på at detaljprosjektering av bygget ikke er gjennomført ved salgsstart og at dette kan medføre mulige endringer for å blant annet møte offentlige krav.

Dersom det i byggetiden skulle inntreffe streik, pandemi, lockout eller gjøre seg gjeldende andre forhold som medfører forsinkelser og som ligger utenfor selgers kontroll, kan kjøper med grunnlag i dette ikke kreve dagmulkt eller erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser.

Tekniske forskrifter av 2017 gjelder for utførelsen. Generelt leveres boligen med toleranseklasser iht. NS-3420 med normalkrav for anliggende bygningsdeler.

Malte gipsplater leveres med sparklete skjøter, grunning og 2 strøk maling. Noe strukturforskjell i slepelys og overflateriss må påregnes.

Boligene overleveres byggrengjort. En byggvask er ikke en fullverdig rengjøring og øvrig vask av overflater må utføres av kjøper.

Utbygger har rett til å plassere og etablere drens- og pumpekummer, elektro- og fiberskap, samt andre installasjoner der byggherre finner det hensiktsmessig. Tilsvarende kan det bli etablert nedsenket terreng og andre tiltak ifm. overvannshåndtering. Felles tekniske installasjoner vil bli koblet til fellesanlegget. Service og driftskostnader fordeles av sameiet.

Lovanvendelse

Boligene selges til forbrukere i henhold til bustadoppføringslova. Boligene selges til næringsdrivende/profesjonelle i henhold til avhendingslova. Etter at boligene er ferdigstilte selges boligene etter avhendingslova til både forbrukere og næringsdrivende/profesjonelle.

For kjøp som følger bustadoppføringsloven gjelder bl.a. følgende :
Som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser stiller selger en garanti på 3% av kjøpesummen frem til overtakelse. Beløpet økes deretter til 5% og står i 5 år etter overtakelsen.
I tillegg plikter selger å stille bankgaranti for beløp kjøper innbetaler før overtagelse dersom disse skal stilles til selgers disposisjon før overskjøting.

Dersom det foreligger en mangel i henhold til loven, kan kjøperen holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen.

Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).