Byggestart høst 2024

Tomt

Fellestomt på 1040 m².
Vardeveien 43 ligger helt på toppen med flott utsikt i et meget attraktivt boligområde for aktive familier sentralt på Ekeberg, grensende mot friområde og rett ovenfor Ekebergsletta. Dette er et rolig småhusområde som er populært blant folk i alle aldersgrupper. Fra boligen er det kort vei til barnehager og skoler i alle klassetrinn. Området sokner til Ekeberg skole og Brannfjell ungdomsskole. Videregående skole på Lambertseter.

- Innholdsrik enebolig over 3 plan + takterrasse med flott vestvendt utsikt.
- Egen inngang til kjeller-/underetasje.
- Fantastisk beliggenhet med gode solforhold vis a vis friområdet ved Ryen Varde og flott utsikt mot byen og Holmenkollen.
- Kun 10 minutter gangvei til Ekeberg skole.
- Flotte oppvekstsvilkår for barn, med idrettsklubber, flerbrukshall og skoler i umiddelbar nærhet.
- 10 minutter til busser ved Ekeberg skole.
- 5 minutter med bil til sentrum.
- Bygges med solid tradisjonelt håndverk av høy kvalitet og nyeste standard.
- Hver boenhet får eksklusiv bruksrett til hver sin del av tomten og egen hage.
- Store vindusflater gir godt lys inn i boligen - gulv til tak panoramavinduer i stue.
- Kjeller-/underetasje har bl.a. egen inngang til kjellerstue eller bod med eget bad, trappegang og vaskerom.
- Tre soverom, tre baderom og to/tre stuer.
- Gode planløsninger som gjør boligen praktisk og luftig.
- Lekker Kährs Eik Newington 15 mm 1-stavs parkett (eller tilsvarende).
- Vedovn av type Vision Line BLK 100 fra Peisselskabet i stuen i andre etasje.
- Fliser er medregnet ihht flisepakke fra Flisekompaniet type LB Extra. Velg mellom 6 farger.
- Kjøkken med hvitevarepakke leveres fra Sigdal for totalt kr 300 000,-.
- Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner.
- 300 liters varmtvannsbereder.
- Sirkulasjonspumpe for varmtvann.
- Garasje med heis for 2 biler (el-bil ladeboks tilgjengelig som tilvalg).

Arkitekt/Utbygger/entreprenør
Prosjektet er tegnet av anerkjente arkitekt Søren Yran, som står bak mange vellykkede boligprosjekter i Oslo og omegn. Selger og byggherre er Bien Eiendom AS. Bien Eiendom har gjennomført en rekke vellykkede prosjekter i bydel Nordstrand gjennom snart 20 år. 100 familier bor i dag i boliger levert av Bien Eiendom. Bien Eiendom benytter kun faste leverandører, og hovedentreprenør i Vardeveien er Follohus AS.

Eierform og organisering
De tre boligene vil organiseres som eierseksjoner og samlet utgjøre et sameie. Seksjonsnummer bestemmes i forbindelse med seksjoneringen. Eierbrøken vil være likt fordelt mellom de tre boligene. Sameiet skal ivareta forvaltning av fellesarealer innenfor eiendommen.

Arealer og fordeling per etasje (NY)

Totalt BRA 185-190 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 148,50 kvm - 152 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal - garasje): 37 kvm - 38 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal) 43 kvm - 44,50 kvm

Standard

Ventilasjon
Balansert ventilasjon med varmegjenvinnere fra Systemair, med gjenvinningsgrad på over 80 %. Kjøkken ventileres separat ved bruk av kjøkkenventilator med utblåsning til det fri over tak eller direkte ut gjennom yttervegg.

Elektrisk
Skjult el-anlegg og sikringsskap med automatsikringer og overspenningsvern. Det leveres ringeklokke, samt ringeknapp montert ved hovedinngang. Det leveres brannvarsling med 3 stk. seriekoblede detektor-sirener. Jordfeilbryter og overspenningsvern er med i leveransen.

TV/internett
Ett stk. TV og tele-uttak (tomrøranlegg) leveres, flere uttak kan leveres som tilvalg. Det vil bli lagt trekkerør til nærmeste stolpe for montering av fiber. Kjøper må selv inngå avtale med leverandør og betale installasjonskostnadene.

Garderobe
Garderobeskap leveres ikke i dette prosjektet. Tilvalg kan tegnes med Studio Ski XL-Bygg i samarbeid med kjøper.

Hovedinngangsdør
Ytterdører fra NorDan, type Horisont, fabrikkmalt karm og dørblad, mørk farge innvending og utvendig RAL7022. Ytterdører leveres med malt karm og dørblad samt FG godkjent lås.

Innvendige dører
Innvendige dører fra Swedoor, type Unique fabrikkmalt karm og dørblad, farge hvit S0502-Y. Dørene leveres med flat terskel i std farge EK30. Inspeksjonsluker eller dører med mål mindre enn 7x20 leveres hvite glatte.

Lister og gerikter
Listefri overgang mellom vegg/himling, strimles, sparkles og males. Listefri overgang vindu/vegg, gipssmyg sparklet og malt. Øvrige lister og utforinger, fabrikkmalt hvit S0502-Y. Terskellister leveres i lakkert eik. Vindu/dørutforinger leveres i hvitgrunnet furu. Forøvrig leveres hvite glatte lister, gerikter og utforinger i hele huset. Utvendig belistning: Som sidelister på vinduer og dører monteres justert kledning.

Vinduer, balkong- og terrassedører
Vinduer og balkongdører leveres fra Nordan.

Innvendige trapper
Innvendig trapp leveres fra Nor-Trapp med åpne trinn. Vanger, håndløper, balustere og trinn fabrikkmalt hvit S0502-Y. Trapp underetasje leveres med hvite stusstrinn. Trapp 1. etg med åpne trinn. Trinnkasse ut til balkong fabrikkmalt hvit S0502-Y. Trapp leveres med forskriftsmessig rekkverk eller håndrekke på begge sider.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning med hvitevarepakke leveres fra Sigdal for totalt kr 300.000,- veiledende pris inkl montering, frakt og mva. Kjøkkentegning og beskrivelse utarbeides med Studio Ski XL-Bygg i samarbeid med kjøper. Siemens hvitevarepakke kan inngå i dette. Kjøkken ventileres separat ved bruk av kjøkkenventilator med utblåsning til det fri over tak eller direkte ut gjennom yttervegg. Servantbatteri Oras Saga med avstengning for oppvaskmaskin, vannsensor med stikk, tilkobling oppvaskmaskin.

Baderom/WC
Ettgreps servantsbatteri, vegghengt toalett og blandebatteri med dusjgarnityr. Opplegg for vaskemaskin. Baderomsinnredning fra Linnbad Hilde, valgfri farge (Hvit, Grå, Sort) og speil tilpasset bredde innredning.

Tilvalg og endringer
Det vil bli gitt et tidsbegrenset tilvalgstilbud, som for eksempel trapp, kjøkken, baderomsinnredning, farger innvendig, elektrisk utstyr etc. Adgang til tilvalg er begrenset til 15 % av kjøpesum i henhold til Bustadoppføringslova § 9. Alle tilvalg avtalefestes direkte mellom Kjøper og Entreprenør i separat avtale. Endringer utover ovennevnte må på fritt grunnlag vurderes av Selger og dennes underleverandører. Det kan ikke påregnes at andre endringer kan foretas og de kan uansett ikke utføres om de er i strid med rammetillatelse eller vil kunne medføre forsinkelse i prosjektets fremdrift. Typiske endringer som ikke tillates er endring av fasade og vindusform eller plassering av vann og avløp. Inngås kjøpsavtale etter igangsetting av prosjektet, må kjøper være kjent med og akseptere at frister for tilvalg og endringer kan være utgått.

Entreprenøren vil invitere kjøperen til et tilvalgsmøte i sine kontorer. Her vil man bli orientert om hva som inngår i standardleveransen og hvilke tilvalg som inngår i tilvalgslisten fra entreprenøren. Man vil kunne se prøver på standardleveransen og tilvalgsproduktene.

Oppvarming

Balansert ventilasjon med varmegjenvinnere med gjenvinningsgrad på over 80 %. Moderne vedovn i stue. Elektriske varmekabler i rom med fliser på gulv (ikke i teknisk rom) og varmefolie i stue/kjøkken. Panelovner i soverom og TV-stue.

Parkering

2 garasjeplasser med bilheis. Bilheisen har kapasitet på inntil 2600 kg. Det er et forskriftskrav at bilheisen skal kontrolleres miniumum hvert annet år, og det anbefales derfor å inngå serviceavtale med leverandør. Det leveres lysarmatur i garasjen samt trekkerør og opplegg for billader. Selve ladeboksen er tilvalg.

NB! Den nye parkeringsnormen for Oslo kommune går bort fra kravet til to parkeringsplasser for hver bolig. Dette gjelder foreløpig ikke for allerede godkjente byggesaker. Dersom Oslo Kommune åpner for at parkeringskravet fjernes for prosjekter etter gammel reguleringsplan forbeholder selger seg retten til å fjerne bilheisen og gjøre om til enkeltgarasje i 1. etg og bodrom i u.etg. Det gis ikke kompensasjon for dette. Det skal varsles kjøper før evt utførelse.

Byggemåte

Grunnmur
Grunnmur leveres som kompakt mur med utvendig isolering og dreneringsplate med radonsperre. Utvendige vegger i underetasje leveres med utvendig sprøytebetong, innvendig lekting, isolasjon og gipsplater. Utvendig monteres XPS isolasjon og knotteplast med topplist. Betonggulv leveres med avtrukket overflate og isolert ihht forskrifts krav (Tek-sjekk). Innvendige vegger kles med gips. Vegger i garasje med ubehandlet GU-gips eller betong.

Yttervegger i tre
Yttervegger i underetasje leveres med bindingsverk for sprøytebetong, innvendig lekting, isolasjon og gipsplater.
Øvrige yttervegger over svill har oppbygning med gipsplater, plastfolie, 48+198 mm bindingsverk med isolasjon, vindtette plater, utlekting og utvendig kledning. Det er lagt til grunn utlekting utenfor bindingsverk på 32 mm for liggende kledning og 68 mm for stående kledning. Liggende kledning av type liggende Gran 19x148 dobbeltfals 28 grader. Stående kledning type gran 19x148 rett. Kledning leveres med ett fabrikkmalt strøk beis farge Jotun Trebitt 0683 Sotgrå. Kledning blir ikke overmalt på plassen. Sagsnitt behandles på plassen med samme farge som kledning. Diverse vindusfelt/utkraget del inntegnet som glatt, leveres med fasadeplate Steni Colour, halvmatt, mørk farge NCS S8000-N. Det vil være synlige skjøter/innfesting.

Innvendige vegger (se romskjema)
Bindingsverk med 50 mm isolasjon og gipsplater på begge sider. Overflater med gips leveres sparklet og males med to strøk maling ihht estetisk klasse NS 3420 T:2019 K3. Fondvegg og fargebytte er tilvalg. Listefri overgang mellom vegg/himling. Listefri overgang vindu/vegg, gipssmyg sparklet og malt. Bad leveres med rupanel bak gips, membran og fliser.

Lyd og brannskille leveres mellom godkjente boenheter, vist som dobbel vegg på tegning. Lyd og brannskille leveres som to separate vegger med bindingsverk, isolasjon og dobbel gips på en side. Innvendige vegger i garasje kles med GU gips.

Bjelkelag/ himlinger (se romskjema)
Bjelkelag leveres med K-bjelker 100 mm isolasjon og sponplategulv klar for parkett.
Nedsenket og forsterket bjelkelag på rom med fliser.
Himlinger med el-lekter og gipsplater, sparkles og males to strøk ihht NS3420 T:2019 klasse K3. Ventilasjonskanaler legges fortrinnnsvis skjult i bjelkelag for å unngå innkassinger. Under ståldragere/tredragere vil innkassinger kunne forekomme. Innkassing ved utkast ventilasjon vil også kunne forekomme.

Yttertak/ Blikk og beslag
Yttertak leveres som kompakttak med selvfall mot innvendig nedløp, forskriftsmessig isolasjon ihht varmetapsberegninger. Det er beregnet innvendig nedløp fra tak og balkong.
Blikk og beslag leveres i farge RAL7022
Utenfor takterrasser leveres Sedum tak.
Eventuelle utvendige takrenner/nedløp leveres av type Kaiser sort.

Balkonger/ terrasser/ plattinger/ trapper
Balkong leveres med impregnerte terrassebord og glassrekkverk m/syrefast håndløper på topp. Takterrasse på hovedtak med impregnerte terrassebord og glassrekkverk med syrefast håndløper på topp. Sedum tak rundt takterrasse på hovedtak.
Trapp til takterrasse leveres med trinn i strekkmetall farge RAL 7022 med syrefaste håndløpere. Spilevegg i tre plassbygges langs trapp på tomannsbolig.

Utvendig trapp til underetasje leveres i ubehandlet betong. Treplatting over drenerende masser i bunn av trapp. Syrefast håndløper på begge sider i trapp. Støttemur nedgang m/trapp til u.etg leveres i ubehandlet betong, med rekkverk i tre med vertikale spiler.
Terrasseplattinger på terreng er ikke inkludert men kan bestilles som tilvalg.

Utvendig VA-anlegg
Det monteres 1 stk frostfri utekran.

Se ellers leveransebeskrivelsen som følger bak i salgsoppgaven for ytterligere detaljer.

Brukstillatelse/ferdigattest

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal foreligge innen overtagelse av boligene. Det er Selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest på boligene. Kjøper er gjort kjent med at ferdigattest ofte foreligger lang tid etter overtagelsen. Blant annet som følge av årstid for opparbeidelse av utomhusareal. Dette skal likevel ikke være til hinder for overtagelse og Selgers oppgjør jfr. bustadoppføringslova.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et veletablert boligområde på Ekeberg/Brannfjell. Dette er et rolig småhusområde som er populært blant folk i alle aldersgrupper. Fra boligen er det kort avstand til barnehager og skoler i alle klassetrinn. Området sokner til Ekeberg skole og Brannfjell ungdomsskole. Det er videregående skoler på Lambertseter og Holtet. I området finner du flere barnehager, bl.a. Bauneveien- og Vårveien barnehage. God offentlig kommunikasjon med buss og T-bane innen gangavstand fra boligen. Ca. 10-15 minutter til Oslo sentrum med buss og bil. Flere handlesenter som Manglerud, Bryn og Lambertseter Senter med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud som vinmonopol, apotek, postkontor, bank, klesbutikker, kaféer og spisesteder. Nærbutikken Spar ligger i Vårveien. Gode fritidsmuligheter i nærområdet med fritidsklubb, kino, svømmehall, tennisanlegg, fotball, og flere treningssentre. KFUM arena innen kort gangavstand som gir muligheter til å se fotballkamper i eliteserien. Gode tur- og rekreasjonsmuligheter ved Ekebergsletta i skogen ved Brannfjell som ligger rett på nedsiden av eiendommen og skog- og fritidsområdet Ryen varde som ligger rett på oversiden av eiendommen. I nærområdet finner man Ekeberghallen og skulpturparken ned mot Ekebergrestauranten. Det er også stall og dyrepark på Ekeberg.

Adkomst

Fra E6/ring 3 tar du inn Enebakkveien fra Ryenkrysset. Ta så til venstre inn Vårveien, følg denne ca. 750 meter og ta til venstre inn Lyngveien. Ta så første til vei til høyre og inn Vardeveien og følg denne til du får eiendommen på din høyre hånd. Det er ca. 10 minutters gange til T-bane på Brattlikollen eller buss på Simensbråten som er endeholdeplassen for hhv Tåsen- og Lysaker bussen.

Offentlige forhold/Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, og det var S-4220 (småhusplanen) som var gjeldende når søknad om rammetillatelse ble sendt kommunen. Eiendommen er nå omfattet av midlertidig forbud mot tiltak innenfor småhusplanen, men dette tiltaket er likevel ikke omfattet av forbudet ettersom søknaden ble sendt inn i forkant av at forbudet ble iverksatt.
Reguleringskart datert 30.05.2024 og tilhørende reguleringsbestemmelser følger bak i salgsoppgaven. En mindre del av eiendommen er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn med reguleringsbestemmelsene S-975.

Rammetillatelse
Det er gitt rammetillatelse for prosjektet av Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten den 08.11.2022. Dokumentet kan ses hos megler.

Vei/vann/avløp

Eiendommen ligger til offentlig vei og vil tilkobles offentlig vann- og kloakknett. Vann- og avløpsledninger fra boligen og frem til kommunalt tilkoblingspunkt er private, og eier har vedlikeholdsansvar for disse. Hvis det under prosjektering eller i byggeperiode avdekkes behov for pumpekum for kloakk og/eller drensvann, vil dette bli etablert uten kostnad for kjøper. Driftskostnader /service for anlegget vil i så fall måtte dekkes av sameiet over fellesutgifter. Det gis ikke kompensasjon for dette.

Informasjon om sameiet

Det skal opprettes et sameie med 3 seksjoner for eiendommen. Hver av seksjonene får bygningsmasse tilhørende sin seksjon. Hele eiendommens uteareal blir seksjonert som fellesareal. Sameiets vedtekter og sameieavtale med vedlegg har bestemmelser som viser hvilket hageareal den enkelte seksjon kan disponere. Det presiseres at sameiets interne fordeling av utearealet således avviker fra seksjoneringen.

Sameiets navn: Sameiet Vardeveien 43.
Adresse: Vardeveien 43, 1182 Oslo
Styreformann: Velges av sameierne i fellesskap på første sameiermøte.
Forretningsførsel utføres av: Velges av sameierne i fellesskap på første møte.

Plikter i følge sameiets vedtekter:
Den enkelte sameier tegner hus- og hjem forsikring knyttet til egen eiendom. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
For sameiet gjelder lov om eierseksjoner som sameiet er forpliktet til å følge.

Utleie

Kjøper får full råderett over egen bolig og kan fritt leie ut hele eller deler av denne. Det er ikke etablert noen egen utleiedel.

Overtagelse

Forventet ferdigstillelse er X. kvartal 2025.

Overtagelsestidspunkt er basert på et foreløpig estimat, og endelig dato vil blant annet avhenge av kommunal behandling og fremdrift i prosjekt- og byggearbeid. Ved frafall av Selgers forbehold vil forventet tidspunkt for overtagelse bli meddelt skriftlig. Overtagelsesmåned meddeles ca. 8 uker før overtagelse. Endelig overtagelsesdato meddeles 14 dager før overtagelse og etter at midlertidig brukstillatelse foreligger fra Plan- og bygningsetaten. Denne bestemmelse medfører ingen innskrenkning i Kjøpers rettigheter iht. Bustadoppføringslova § 10 annet og tredje ledd. Med byggestart menes det tidspunkt byggearbeidene faktisk igangsettes. Gravearbeid er ikke å anse som byggearbeid. Estimert byggetid er 14 mnd. fra byggestart.

Boligene leveres i byggrengjort stand.

Garantier
Boligene selges i henhold til Lov om bustadoppføring (lov av 13. juni 1997 nr. 43), og Selger plikter å stille bankgaranti på 3 % av kjøpesummen i byggetiden og 5 % av kjøpesummen i 5 år etter overlevering av boligen til Kjøper. Dette ifølge bustadoppføringslova § 12. Garantien skal stille senest 10 dager etter at alle selgers forbehold er løftet.

Overføring av Kjøpers delinnbetaling fra megler til selger er avhengig av at Selger har stilt garanti i henholdt til bustadoppføringslova § 47. Kostnader ved eventuelle påkrevde endringer knyttet til videresalg eller transport av kjøpekontrakt bekostes ikke av Selger.

Hjemmelsovergang og oppgjør
Det forutsettes at skjøtet tinglyses i Kjøpers navn i henhold til kjøpekontrakten. Ved eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side etter budaksept vil det påløpe et administrasjonsgebyr på kr 27 500,- inkl. mva. Eventuell endring krever Selgers samtykke. Selger forbeholder seg retten til på fritt grunnlag å godta eller avslå transport av kjøpekontrakter. Evt. salg av kontraktsposisjon skal i forkant avklares med og godkjennes av selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning og overskjøte eiendommen til opprinnelig kjøper. Dersom selger samtykker til salg av kontraktsposisjon, vil opprinnelig kjøper bli belastet et transportgebyr på kr 50 000,-. Salg av kontraktsposisjon vil normalt ikke godkjennes tett opp mot ferdigstillelse. Selger forutsetter av praktiske grunner at prosjektmegler Din Boligmegler AS før overtagelse skal forstå evt. salg av kontraktsposisjon. Oppgjør etter salg vil skje gjennom megler eller meglers underleverandør.