Gjerdhaugen Borettslag

Her har vi gleden av å presentere flotte leiligheter i et helt nytt NOBL prosjekt på Tverlandet.


I Gjerdhaugen får du et trygt hjem med kort vei til matbutikk, frisør, tannlege og helsehus. Her går bussen nærmest rett utenfor ytterdøra og som enkelt tar deg inn til Bodø sentrum. Fra Gjerdhaugen er det dessuten kort vei til flotte turområder.

Gjerdhaugen borettslag med sine 20 leiligheter blir det hittil grønneste prosjektet Nobl har bygget. Og det første boligbygget i Bodø som blir svanemerket.
Gjerdhaugen grønn er vår garanti for at ditt neste hjem skal være godt å bo i, uten miljøskadelige kjemikalier og med et sunt inneklima. Vi har valgt grønne løsninger, for et mer bærekraftig samfunn.
Gjerdhaugen har 20 flotte leiligheter med ulike størrelser. Alle leilighetene har romslige balkonger eller terrasser. Leilighetene i 2. og 3. etasje har balkonger med glassrekkverk på 7-8 m2, med henvendelse mot vest, sør-vest eller nord-vest. Leilighetene i byggets 4. etasje har romslige takterrasser med henvendelse mot vest og sør-vest. Takterrassene vil ha lakkert spile-rekkverk i stål

Fremdriftsplan og ferdigstillelse

Boligen planlegges ferdigstilt i perioden fra 3. kvartal til 4. kvartal år 2026, under forutsetning om vedtak om igangsetting innen 31.03.2025. Dette gjelder ikke som en bindende frist for å ha boligen klar for overtagelse, herunder ikke grunnlag for å kreve dagmulkt.

Selger vil ved vedtatt igangsetting varsle Kjøper skriftlig om overtagelsesdato, som vil være å regne som en frist iht. bustadoppføringslova.

Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtagelse. Selger skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtagelsestidspunktet. Det eksakte overtagelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlige varsel. Det beregnes dagmulkt fra det nye overtagelsestidspunktet.

Selger skal innen rimelig tid varsle forbruker dersom det oppstår forhold som vil medføre at han blir forsinket med sin utførelse.

Selger har rett til tilleggsfrist dersom vilkårene som nevnt i Bustadoppføringslova § 11 er oppfylt.

Påvirkes utførelsen av arbeid under kontrakten av konsekvenser av krigen i Ukraina , som får betydning for fremdriften, må Kjøper være oppmerksom på at det vil være påregnelig at Selger vil ønske å kreve forlengelse av alle frister i kontrakten, herunder frist for ferdigstillelse av arbeidet. Dette gjelder for eksempel ved forsinket / begrenset tilgang på materialer. Dette gjelder også dersom utførelse eller leveranse fra underentreprenør eller annen leverandør påvirkes. Dersom Selger vil kreve fristforlengelse som følge av disse omstendighetene, skal Selger varsle Kjøper uten ugrunnet opphold etter at Selger ble klar over omstendigheten som begrunner kravet. I et slikt tilfelle, oppfordres partene til å søke juridisk bistand. Det er videre på Selgers egen risiko å kreve fristforlengelse eller lignende, og det er ikke gitt at et slikt krav vil stå seg. Det klare utgangspunktet er for øvrig at megler heller ikke har en plikt til å ta stilling til saken.

Ved besøk på byggeplass før overtagelse skal kunder alltid være i følge med en representant fra Selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbudt.

Garasje/Parkering

Det medfølger ikke fast parkeringsplass til leilighetene. Dette kan kjøpes som tilvalg, ved garasjeplass til kr. 290.000 eller utvendig biloppstillingsplass til kr 100.000,-. Dette må avklares med megler ved budgivning og vil være mulig så lenge det er tilgjengelig/ledige plasser.

De av andelseierne som har kjøpt parkeringsplass har eksklusiv bruksrett til denne som er lokalisert i felles underjordisk garasjeanlegg. Det er i tillegg noen biloppstillingsplasser ute på borettslagets eiendom, også her med eksklusiv bruksrett. 7 stk. i parkeringskjeller og 6 stk. på mark iht. situasjonsplan og parkeringsforskrifter til Bodø kommune. Kjøp av parkeringsplasser skjer etter først til mølla prinsippet og priser fremkommer i prisliste. Parkeringsgarasjen har adkomst via rampe fra Mølnbakken, mens parkeringsplassene på bakkeplan er plassert langs Mølnbakken. Sykkelparkering er plassert på østsiden av bebyggelsen, i tilknytting til hovedadkomst. For sykkel lages det også en egen utvendig service-stasjon på sørsiden av bygget for vedlikehold og vask av sykkel.

Parkeringsplassene er prosjektert etter TEK 17 og iht. veileder til parkeringsnormen som var gjeldende på prosjekteringstidspunktet.

Garasjeanlegget er planlagt organisert som fellesareal med vedtektsfestet bruksrett. Selger forbeholder seg retten til å avgjøre hvordan den endelige organisering av garasjeanlegget med tilhørende parkeringsplasser og boder vil bli.

Selger vil beholde eiendomsretten til å fritt kunne disponere over eventuelle usolgte parkeringsplasser og boder, herunder kunne gjennomføre utleie eller salg til andre enn andelshaverne.

Lading for el-bil parkering/ladestasjon inngår ikke i leveransen fra Selger, men kan bestilles som tilvalg. Det leges inn felles infrastruktur for el-lading. Kjøper må selv kjøpe ladeboksen for påkobling.

Det vil kunne være begrensninger på antall ladepunkter og kapasitet som kan leveres. Det tas forbehold om at lading av el-bil kan bli levert som et fleksibelt ladesystem som fordeler tilgjengelig effekt mellom flere brukere. Strømforbruk og kostnader for lading av el-bil betales av den enkelte andelshaver. Selger tar forbehold om at lading av el-bil kan bli levert og administrert av ekstern leverandør og at Kjøper betaler leie for bruk til dette selskapet. Kostnader for bruk er ikke fastsatt på salgstidspunkt.

Selger tar forbehold om å fordele parkeringsplasser og boder.

Generell orientering

Ved kjøp av nybygg er du sikret at alt er nytt og du slipper å tenke på vedlikehold eller oppussing på mange år. Du kan gjøre dine egne tilpasninger i boligen gjennom de ulike tilvalgsmulighetene. Ved kjøp av ny bolig stilles det også garanti i reklamasjonsperioden på fem år i henhold til bustadsoppføringslova. I tillegg er det lave omkostninger ettersom dette er organisert som et borettslag. Det gir en betydelig besparelse i forhold til å kjøpe brukt bolig.

Organisasjonsform

Boligene i prosjektet er planlagt organisert i et borettslag i henhold til lov om burettslag av 06.06.2003 nr. 39, borettslagsloven. Gjerdhaugen borettslag (under stiftelse) er planlagt å bestå av totalt 20 andeler. Antall andeler kan bli justert i forbindelse med utbyggingen. Andel 1-6 beliggende i 1. etg. tilrettelegges som omsorgsboliger og det er Bodø kommune som tildeler disse. Se ellers vedtekter under punkt 2.

Borettslaget vil bli tilknyttet boligbyggelaget Nobl. I et tilknyttet borettslag er det vedtektsfestet at andelseierne også skal være andelseiere i boligbyggelaget. Alle Kjøpere plikter derfor å være/bli medlem i boligbyggelaget Nobl. Se gjeldende medlemskapspris på boligbyggelaget Nobl sin hjemmeside: Kostnaden er ikke hensyntatt i prislisten og kommer i tillegg.

Generelt om Borettslag:
Et borettslag er et boligselskap som eies av andelseierne og som organiseres og driftes av andelseierne i fellesskap. Til hver andel er det knyttet en bruksrett med tilhørende borett til en bolig og borettslagets fellesarealer. Hovedregelen er at kun fysiske personer kan eie en andel i et borettslag, og det er restriksjoner på utleie.

Generalforsamlingen er den øverste bestemmende myndigheten i borettslaget. Borettslaget plikter å avholde minst en generalforsamling hvert år. På generalforsamlingen velges det et styre som skal ha ansvaret for den daglige driften og for å ivareta beboernes felles interesser. I tillegg behandles regnskap og budsjett og andre saker som styret finner nødvendig eller som andelseierne har sendt inn. Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med framleggs-, tale- og stemmerett.

Når et borettslag bygges, blir det delvis finansiert av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom. Resten finansieres av et innskudd som boligkjøperen må skaffe selv, enten via egenkapital eller lån i banken. Når man kjøper en bolig i et borettslag betales derfor et innskudd, mens boligens andel av fellesgjelden nedbetales gjennom de månedlige felleskostnadene. Kjøpesummen for boligen består av innskudd pluss boligens andel av fellesgjeld.

Utleie

Utleie av boligen reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10.

Andelseier kan leie ut boligen i opptil 30 døgn i året uten å søke om godkjenning fra styret.

Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med godkjenning fra styret. Styret kan bare nekte godkjenning dersom forhold ved personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det.

Boligen kan også leies ut med styrets samtykke i en del spesielle tilfeller. Dette gjelder blant annet utleie til ektefelle, slektninger i rett opp- og nedadgående linje og fosterbarn. Det samme gjelder dersom andelseier av ulike årsaker har midlertidig fravær fra boligen. Godkjenning av slik utleie kan heller ikke nektes uten at det foreligger en saklig grunn.

Beliggenhet

Bygget er et resultat av et ønske om å bygge et arealeffektivt og kompakt volum, som også ivaretar de beste delene av tomten til uteoppholdsareal. Bygget er utformet for å gi gode sol- og utsiktsforhold til alle leilighetene. Bebyggelsen er derfor plassert på den nord-østlige delen av tomten for å gi uteoppholdsarealene best mulig solforhold mot sør og vest, samt åpne opp for siktaksen som går nedover mot idrettsplassen/gamle Tverlandet skole. Uteområdene vil få svært gode solforhold gjennom dagen.

Sentralt på uteområdet bygges det og en utestue som gir mulighet for ulike sosiale arrangement og samlinger for beboerne. Utestuen vil også kunne forlenge bruken av uteoppholdsarealet både tidlig og sent på året. På det sør-vestlige hjørnet av tomten vil det etableres felles, nedgravd avfallsanlegg som vil være universelt tilgjengelig.

Hovedadkomsten til boligene er via Gjerdhaugen, på østsiden av bygget. Hovedadkomsten betjener alle boligene fra 1. til 4. etasje med trapp og heis, og gir også adkomst til kjelleretasje med boder, tekniske rom og parkeringsgarasje. Trapperommet har rikelig med dagslys gjennom vinduer på hver avsats og repos. Adkomsten er plassert på en halvetasje, som gir direkte adkomst fra gateplan, og sørger for at bebyggelsens 1. etasje er hevet godt over bakken.

Les mer

Lånebetingelser fellesgjeld

Den totale kjøpesummen for boligen består av innskudd og andel fellesgjeld.

Innskudd:
Innskuddet er den del av kjøpesummen som Kjøper må finansiere på egenhånd. Innskuddet inngår som del av borettslagets finansieringsplan sammen med felleslån og andelskapital. Dersom Selger endrer prisene på usolgte enheter etter at borettslagets finansieringsplan er vedtatt, vil økningen ikke inngå som del av innskuddet, men omtales som kontantdel. Denne verdien vil ikke være sikret med pant i borettslagets eiendom.
Fellesgjeld/Kapitalkostnader:
Borettslaget finansieres med 60 % fellesgjeld og 40 % innskudd. Kapitalkostnader består av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld, som betales gjennom de månedlige felleskostnadene. Andel fellesgjeld og stipulerte felleskostnader for den enkelte bolig kommer frem av prislisten.

Fellesgjelden er planlagt etablert som et annuitetslån med 50 års løpetid hvorav de første 5 årene er avdragsfrie. Kapitalkostnadene vil øke når perioden for avdragsfrihet opphører, se prislisten for informasjon om stipulerte felleskostnader etter endt avdragsfri periode. Nominell rente er pt. 4,85 % pa. iht. mottatt tilbud som er lagt til grunn i de stipulerte felleskostnadene. Dersom renten endres før overtagelsen eller i løpet av lånets løpetid, vil dette påvirke kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Det presiseres at renten vil endre seg i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke felleskostnadene tilsvarende, uavhengig av budsjettperiode. Rentene har vært historisk lave og det må regnes med at disse fortsatt vil øke i løpet av lånets løpetid. Renteutgiftene er for tiden fradragsberettiget med 22 % etter gjeldende regler for 2024, forutsatt at andelseieren har tilstrekkelig skattbar inntekt.

Borettslaget eier eiendommen og står ansvarlig for å betjene felleslånet. Andelseier har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men er solidarisk ansvarlig for å dekke borettslagets løpende utgifter. Dette innebærer at andelseiere kan holdes ansvarlig for manglende betaling av felleskostnader fra øvrige andelshavere med mindre borettslaget er forsikret mot tap av felleskostnader (husleiegarantiforsikring).

Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning):
Borettslaget vil etablere en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld, en såkalt IN-ordning. Dette innebærer at andelseiere kan innbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld. Dette får innvirkning på de månedlige felleskostnadene som vil bli redusert tilsvarende reduksjonen i kapitalkostnadene for den innfridde del av andel fellesgjeld. Nedbetaling av andel fellesgjeld kan gjøres 2 ganger i året, med minimum kr 100.000,- per innbetaling. Det vil påløpe et gebyr for hver innbetaling etter IN-ordningen. IN-ordningen er betinget av at fellesgjelden løper med flytende rente og at det er inngått en forsikring mot tap av felleskostnader (husleiegarantiforsikring). Det presiseres at nedbetalt andel fellesgjeld ikke kan reverseres. Det vil ikke være mulig å foreta nedbetaling før alle boliger i borettslaget er innflyttet/solgt og fellesgjelden er etablert med den nødvendige sikkerheten.

Har du spørsmål vedrørende IN-ordningen, vennligst ta kontakt med ansvarlig megler eller forretningsfører.

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslagets krav på fellesutgifter vil bli sikret i Klare (Boligbyggelagenes Finansieringsforetak/NBBL). Borettslaget er, etter den til enhver tid gjeldende bestemmelser fastsatt av forsikringsselskapet, sikret mot tap som følge av at øvrige andelseiere unnlater å betale sine felleskostnader. Premien for forsikringen er hensyntatt i felleskostnadene. Sikringsordningens varighet er frem til oppsigelse. En eventuell oppsigelse vedtas av generalforsamlingen. Forsikringsgiver kan til enhver tid si opp avtalen med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved førstegangsforsikring.

Stipulering av felleskostnader

Hver andelseier betaler månedlige felleskostnader til borettslaget. Felleskostnader består av kapitalkostnader knyttet til borettslagets fellesgjeld, samt drifts- og vedlikeholdskostnader internt i borettslaget. Stipulerte månedlige felleskostnader for første driftsår kommer frem av prislisten. Det er lagt til grunn at kommunale avgifter, TV/bredbånd, forsikring av bygningsmassen, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, premie for husleiegarantiforsikring, vaktmestertjenester som snømåking og renhold, vedlikehold og andre driftskostnader er inkludert. Endelig budsjett fastsettes på generalforsamlingen.
Varmtvann, strøm og nærvarme faktureres direkte til kjøper etter forbruk.
Driftskostnader til garasje-/parkeringsanlegget er stipulert til kr 200,- per måned for første driftsår, og skal betales av de som disponerer plass i garasje-/parkeringsanlegget.

Felleskostnader avhenger av rente- og avdragsvilkår på felleslånet, samt hvilke tjenester borettslaget ønsker utført i felles regi. Det tas forbehold om endringer i stipulerte felleskostnader, da dette er basert på erfaringstall og budsjett fra forretningsfører. Fordelingsnøkkel for fordeling av kostnader reguleres i borettslagets vedtekter, og bygger i utgangspunktet på areal. Enkelte elementer i budsjettet i vedtektene fastsettes til fordeling likt på alle andeler, eller etter forbruk.

Lovanvendelse

Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor Selger er profesjonell og Kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at Kjøper har krav på garantier iht. bustadoppføringslova § 12.

I tilfeller hvor Kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan Selger kreve at avtalen reguleres av avhendingslova eller etter bustadoppføringslova hvor §§12, 18 og 52-54 ikke kommer til anvendelse.

Tomt

Prosjektet er planlagt å bestå av en boligblokk over 4 etasjer med totalt 20 enheter. I første etasje bygges det seks leiligheter som er forbeholdt unge med behov for heldøgns pleie og omsorg. I tillegg skal kommunen disponere en leilighet i andre etasje som blir personalbase knyttet til bofellesskapet. Det er kommunen som har tildelingsrett til de seks leilighetene og disse vil derfor ikke legges ut på det åpne markedet for salg. Ifølge Bodø kommune så er det allerede bestemt hvem som skal tildeles de seks boligene. Leilighetene kjøpes av den som har fått tildelt sin andel av kommunen .

Videre så skal det oppføres ett underjordisk garasjeanlegg hvor deler av boligene er tiltenkt å ha sine parkeringsplasser og sportsboder. Det opparbeides et felles uteområde som består av område for lek og aktivitet, samt områder for opphold. Videre så opparbeides det et felles underjordisk avfallsanlegg.

Prosjektet skal oppføres på eiendommen gnr. 70, bnr. 763 i Bodø kommune. Eiendommen skal sammenslås/fradeles/grensejusteres og eiendomsgrensene og arealet er ikke endelig avklart på salgstidspunktet. Det samlede tomteareal for eiendommen er ved salgsstart registrert i matrikkelen å være ca 1 431,8 m². Selger tar forbehold om det endelige tomteareal.

Hver Kjøper vil i tillegg til sin bolig også disponere over borettslagets utvendige- og innvendige fellesarealer. Deler av fellesarealet kan i henhold til vedtekter være avsatt til enkelte boliger/andeler. De seks omsorgsboliger vil ha eksklusiv bruksrett til fellesarealene 1. etasje samt omsorgsbase i 2. etasje.

Fellesarealene, herunder bl.a. felles trappeganger, svalganger, heis, rømningsveier, felles bodanlegg samt fasader, herunder balkonger, terrasser mv. ferdigstilles av Selger samtidig med boligene.

Utomhusarealene tilhørende borettslaget ferdigstilles samtidig med ferdigstillelse av det enkelte bygg eller så snart årstiden tillater det.

På eiendommen vil det bli etablert diverse ledningsnett for vann, avløp, overvann, elektrisitet og eventuelt data/tv/telefon og andre ledninger. Kjøper er kjent med og aksepterer ovennevnte og at tilliggende eiendommer kan få tinglyst nødvendige rettigheter til å legge, vedlikeholde og skifte ut ledninger ved behov. Kjøper plikter å medvirke til dette i årsmøter dersom slike avtaler skal inngås og tinglyses etter at overskjøting har funnet sted.

Endelig adresse foreligger ikke på salgstidspunktet, men vil bli fastsatt før overtagelse.

Ansvarlig megler

Thomas Normann Johnsen