Valhalls gate 15

Noen hundre meter nord for Fredrikstad sentrum, kommer vi opp St. Hans fjellet, en høyde svært nær sentrumslivet, men likevel merkbart roligere. Høyden gir åpent utsyn mot deler av Kråkerøy, Vesterelvas innseiling og Gressviks fjerne åsrygger.
Her oppe finner vi Valhalls gate 15 der det prosjekteres 3 flotte leiligheter. Arkitekturen har en elegant stil som kombinerer modernisme med tidløs materialbruk, og våger det lille ekstra med sine to kurvede vegger.

Spennende arkitektur med utsikt
I Valhalls gate 15 bor du på "byen tak" hevet over sentrums konstante summing. Boligen oppføres på en tomt som skråner ned vestover, perfekt for kveldssol og utsikt. Dette er en virkelig flott tomt, og her har Line Solgaard Arkitekter tegnet en bolig som blir et smykke i nabolaget.
De elegante, kurvede veggene er noe man sjelden ser. De buede veggene bryter med de vanlige firkantene, og det kommer til å bli lagt merke til. Vi må bare applaudere viljen til å bygge noe utenom det vanlige.
Line Solgaard Arkitekter er kjent for å forene moderne form med tradisjonell, tidløs materialbruk og de er gode til å stedstilpasse boligene så de harmonerer med nærmiljøet. Her blir veggene kledd i hvit spilekledning, mens inngangspartiet blir kledd i matt lakkert eik. Som et ledd i nyere miljøtankegang blir taket plantet med sedum i farger som endrer seg med årstidene.
Gårdsplassen foran boligen blir pent steinsatt, og på siden finner vi en sportsbod tilhørende første etasje. Underetasjen og toppetasjen har innvendig bod. Hovedinngangen er i første etasje og leder inn i et felles trapperom.

Hagen
Hageflekken på tomten er liten og kan beplantes etter ønske. Videre nedenfor boligen strekker skråningen seg nedover, viltvoksende og for det meste bestående av svaberg med renner av gress og lyng mellom.

Uteplasser
Underetasjen har vestvendt overbygd terrasse, mens første etasje har vestvendt balkong - også denne overbygd. Andre etasje derimot har en virkelig stor balkong mot vest i tillegg til en liten sørvendt luftebalkong. Alle har utsikt, men den er selvsagt mest imponerende i øverste etasje. Det heldige for alle tre leiligheter er at høydeforskjellen til boligene foran gjør at det blir lite innsyn her selv om man har store vinduer og åpne uteplasser.

Harmonisk og stilfullt interiør
Man legger straks merke til hvordan husets form påvirker interiøret. Kurvene gir en eksklusivitet til rommene, og selv om bare to vegger er kurvet, gir boligens trapesform skråvegger i de fleste rom. Det er ubeskrivelig deilig å slippe unna de vanlige firkantene.
Interiør og fargevalg er utformet av de dyktige interiørarkitektene Kaya & Co. Her møter vi harmoniske leiligheter med en åpen, frisk atmosfære. Et moderne grep som gir rommene helhet, er at vegger og himling males i samme farge, med listfri overgang, akkurat som de listfrie vinduskarmene. Dette gir er svært rent uttrykk - fritt for dekor og ornamenter, og igjen står rene flater som du selv skal dekorere. Renheten fremhever ganske enkelt det du selv setter inn av bilder og møblement.
Hvert rom får sin egen karakter, variert i duse, naturlige fargetoner og bygget med kvalitetsmaterialer. Merk hvor mange og store vinduer det er, spesielt mot vest. Disse utnytter boligens ubetalelige panoramautsikt over byen og innfarten.
Med vannbåren varme og balansert ventilasjon blir dessuten inneklimaet godt, og du får god kontroll over stemning og atmosfære, for interiørarkitekten har designet en flott og dynamisk lysplan.

Unike tilvalgsmuligheter
Her får man en sjeldent stor frihet i tilvalgene. Interiørarkitekten har faktisk designet én komplett «standardutgave» og én «luksusutgave» av leilighetene. Standardinteriøret holder i seg selv en meget god standard, men her får du altså anledning til å velge litt dyrere produkter og mer eksklusive materialer. Standardgulvet er for eksempel en vakker, bred eikeparkett, mens tilvalget er utsmykket leiligheten med eksklusivt heltre gulv i Douglas Gran levert av den danske kvalitetsprodusenten Dinesen - et gulv som blir lagt merke til for sine imponerende dimensjoner og harmoniske karakter.
Standardkjøkkenet er av merket Fossline. Det produseres av Foss snekkeri i Meldal og er et stilrent grønt kvalitetskjøkken med marmorert benkeplate. Fossline leverer også baderomsmøblementet i matchende farger. Å skape forbindelse mellom rommet kjennetegner et stilsikkert interiør.
Som tilvalg kan du velge et kjøkken fra Vipp. Dette er dansk design med kompromissløs kvalitet i design og materialer - sorte fronter med tidløs minimalisme og benkeplate i børstet, rustfritt stål. Kjøkkenet står på bein uten sokkel og får dermed en letthet rundt seg. Denne eksklusive innredningen vil du aldri trenge å bytte ut.
Velger man Vipp kjøkkenet, er det en god ide å velge en matchende baderomsservant i rustfritt stål for å skape helhet mellom rommene. Standardbadet blir lunt og smakfullt med dempet balanse i farger og materialer. Luksusbadet derimot er litt mer vågalt i utforming og materialer. For eksempel kles gulv og vegger i en vakker granittkeramisk flis inspirert av Svensk Østersjømarmor. Tilvalgene kan selvsagt blandes slik at boligen blir slik du ønsker og gjenspeiler dine preferanser.

Leilighet underetasje
I underetasjen går du inn i en gang med siktlinje gjennom hele boligen. Til siden venter et åpent garderoberom som du møblerer etter eget ønske. Videre innenfor dette ligger det første badet - vakkert og med dusjesone. Det andre badet ligger i tilknytning til hovedsoverommet, og i tillegg til dusjsone, har det opplegg for vaskemaskin. Mellom dette badet og soverommet finner du en svært praktisk walk-in-garderobe med skyvedør. Soverommet er deilig åpent med store skyvedører ut til terrassen og dessuten et utsiktsvindu mot sør.Det mindre soverommet er riktig pent og har vindu mot nord. Inn på stuen fins god plass til både spisesone og dagligstue. Her finner vi den stilige bueveggen og ved siden av - to store utsiktsvinduer mot vest. Kjøkkenet ligger åpent langs den ene veggen. Her ser vi en lysstripe i himlingen som gir kjøkkenet både fokus og definisjon. Både fra soverom og stue har utgang til terrassen. Den er overbygd og utstyrt med spotter i taket, for stemning og belysning om kvelden. Hva underetasjen mister av utsikt, vinner den i bevegelsesfrihet. For her kan du fritt benytte resten av tomten og ankommer og forlater uteplassen på en friere måte.

Leilighet 1. etasje
I første etasje går du trappefritt inn i en gang med siktlinje gjennom hele boligen. I enden av gangen finner du en garderobenisje. Rett inn til siden venter det største av de to soverommene. Dette får glede av en buevegg og formen på rommet gir nesten en meditativ stemning. Her gir et stort, deilig vindu flott utsikt mot byen. Soverommet har et eget baderom med romslig dusjsone og opplegg for vaskemaskin. Det andre badet ligger over gangen og er litt større, også med en fin dusjsone. Det mindre soverommet er pent og har vindu mot nord. Stue og kjøkken ligger samlet på én stor flate, men på grunn av balkongens inntrukne bakvegg ligger kjøkkenet litt adskilt - en behagelig separasjon og definering av soner. Innredningen fyller en langvegg og har lysstripe til å skape stemning. Kjøkkenøyen med kokesone blir en sosial samlingsplass og har rom for høye stoler langs ene siden. Den ene langveggen på kjøkkenet er glass i form av store skyvedører ut til balkongen. Siden denne er inntrukket, har den tak, og du kan nyte utsikten i all slags vær og til alle tider på døgnet, for taket er utstyrt med spotter. Kjøkkenet har enda et stort vindu mot sør, og stuen har to store og et mindre vindu. Her bades her flaten i lys og utsikt.

Leilighet 2. etasje
Ved toppen av trappen venter en avsats til klesoppheng. Deretter går du inn i en gang med siktlinje gjennom hele leiligheten. Her oppe er balkongen mer enn dobbel så stor som første etasje. Den har to avrundede hjørner, og utsikten er virkelig fenomenal. Rett innenfor ligger stuen - svært romslig med en avslappende dagligsone og en inviterende spisesone tilknyttet kjøkkenet. De store vinduene mot vest er supplert av gode vinduer mot nord og sør, så vi opplever en imponerende åpenhet, masse lys og selvfølgelig et panoramabilde av byen. Kjøkkenet ligger vendt mot spisestuen med en stor kjøkkenøy som mellomstasjon og sosialt samlingssted. Spisestuen har plass til et stort spisebord og mange gjester.
Leiligheten byr på to soverom, hvorav det største er noe utenom det vanlige - takket være bueveggen og de tre høye vinduene som følger kurven. Disse bidrar til en unik romfølelse og slipper inn den magiske byutsikten. Ved siden av er dessuten en balkongdøren og et stort vindu, og ute på luftebalkongen har du hele byen for dine føtter. Dette soverommet har eksklusiv tilgang til det ene badet. Dusjsonen er dyp og med dobbeldusj og utstyrt med to vinduer ala de på soverommet. I tillegg bidrar en innebygd lysstripe til å løfte himlingen. Leiligheten har enda et bad, romslig og velutstyrt med et eget vaskerom og skyvedør.


Valhalls gate 15 byr altså på tre ulike, flotte leiligheter med eksklusive tilvalgsmuligheter og sjelden stor frihet. Stil, eleganse, fredelig sentrumsbeliggenhet, lite innsyn og strålende utsikt - det er vanskelig å ikke la seg friste av en så tiltalende pakke!

Felleskostnader inkluderer

Stipulert til ca. 1600,- pr. mnd pr. leilighet. Inkludert byggforsikring, trappevask, service avfallspumpe, tilsyn sedumtak og strøm fellesområder.

Kjøkken beskrivelse

Kjøkkeninnredning leveres fra Kjøkkengaarden i Fredrikstad. Se vedlagte elementliste og perspektiv. Hvitevarer leveres fra Power Fredrikstad. Se vedlagte elementliste.

Baderom beskrivelse

Badene leveres med fliser på gulv og vegger ihht romskjema. Baderomsinnredning leveres ihht romskjema og beskrivelse fra Kaya & Co.
Badene leveres med vegghengt toalett. Det vil forekomme utkassing for innbygingssisterne der det er hensiktsmessig for byggearbeidene. Varmtvannsbereder er plassert i teknisk rom i underetasje.

Balkonger/terrasser/uteplasser

Rekkverk i hvitt flatjern i forlengelse av fasaden slik som vist i illustrasjoner. Dekke med terrassebord i grå utførelse. Der det er himling på balkong er det kledning uten utenpåliggende lekt.

Garderobe-fasiliteter

Det er illustrert garderobeløsning for å vise at det er satt av plass til garderober i salgstegninger. Garderobeløsningene er ikke en del av leveransen.

Beliggenhet

Noen hundre meter nord for Fredrikstad sentrum, stiger landskapet i en høyde ved navn St. Hans fjellet. At mange kaller området for «byens tak», er forståelig, for her oppe stilner summingen fra byen. I det man vandrer oppover langs rolige gater, trekkes blikket ned mot byen, ut mot Vesterelva, mot innseilingen og langt forbi Gressvik. Her passerer du sjarmerende renoverte eneboliger fra århundreskiftet, jugendvillaer, rekkehus i teglstein fra 50-tallet og innimellom topp moderne boliger. Bebyggelsen har begrenset størrelse og dette bidrar til en intim og avslappet atmosfære, selv om ikoniske Valhalla hotell troner stolt like bortenfor eiendommen. Grønne lunger og pene hager forsterker følelsen av å være godt unna sentrum, selv om gågata kun er 450 m unna. Her, med adresse Valhalls gate 15, oppføres en arkitekttegnet bolig med 3 svært moderne leiligheter. For beboere på dette fredelige høydedraget, ligger alt nærme. Alle byens butikker, restauranter og kafeer nås med en behagelig, liten spasertur. Skolen ligger 450 meter unna, og barnehagen venter kun 170 meters unna. Dette er på alle måter et ideelt sted for de som ønsker seg nærhet til sentrum og samtidig verdsetter ro og blendende utsikt.

Tomt

Felles eiertomt for sameiet.

Oppvarming

Det vil være vannbåren varme i gulv i alle oppholdsarealer i leilighetene. I fellesarealer monteres panelovner med strøm fra sameiets strømmåler

Ventilasjon

Det blir montert balansert ventilasjon i hver leilighet. Plassering av aggregat varierer noe fra leilighet til leilighet.

Yttertak

Kompakt tak med to lag papp og sedum på toppen.

Regulerings og arealplaner

Det er gitt rammetillatelse for oppføring av bolig med tre boenheter.
Eiendommen ligger i uregulert område. Omfattes av kommuneplanen.

Garasje / parkering

Det vil bli merket en utendørs parkering til 2. etasje, og en merket utendørs parkering til 1.
etasje. Det tas forbehold om endelig plassering på sykkelparkering og renovasjon.

Konstruksjon

Byggene oppføres med plate på mark. Vegger i underetasjen er i Jackon-elementer eller tilsvarende. Etasjeskiller i tre med trinnlydplater og påstøp på 40mm. Kompakt tak med to lag papp og sedum på toppen. Innvendig nedløp for vann. Yttervegg i termomur i underetasje, og bindingsverk i 1 og 2. etasje. Puss på termomur i underetasje der veggen er synlig. Fasader av malt stående kledning med utenpåliggende lekt.

Organisasjonsform

Navnet på sameiet er Sameiet Valhallsgate 15 og består av tre seksjoner.

Eiendommen blir delt inn i eierseksjoner og organiseres som et sameie med hensiktsmessige fellesløsninger som vedlikehold av felles vei og andre utvendige fellesområder. Forsikring, vedlikehold mm. Er den enkeltes fulle og hele ansvar for egen seksjon.

Eiendommen vil bli seksjonert før ferdigstilling.

Sameiet skal styres og driftes i samsvar med reglene i eierseksjonsloven. Kjøper og kjøpers rettsetterfølgere har rett og plikt til å være medlem av sameiet. Kjøper er forpliktet til å følge de vedtekter som til enhver tid gjelder. Selger forbeholder seg retten til å gjøre nødvendige endringer på vedtektene fram til ferdigstillelse.

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med.

Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp

Betalingsbetingelser

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdien er ikke beregnet. Skatteetaten kommer til å beregne formuesverdien med utgangspunkt i boligverdien. Boligverdien er basert på kvadratmeterpris multiplisert med boligens areal. Kvadratmeterprisen hentes fra SSB sine statistiske opplysninger.

Formuesverdien utgjør hhv. 25% av boligverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (øvrige boliger).

Vedtekter / husordensregler

Ligger vedlagt salgsoppgaven.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/300/1419:
05.12.2017 - Dokumentnr: 1361169 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:300 Bnr:1421

10.05.1938 - Dokumentnr: 900766 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3107 Gnr:300 Bnr:27
(MÅLEBREV TL. 08 02 1980 MED DBNR. 1416)

06.09.2018 - Dokumentnr: 1234534 - Arealoverføring
Areal overført fra: Knr:3107 Gnr:300 Bnr:28
Vederlag: NOK 45 000
Omsetningstype: Fritt salg

05.12.2017 - Dokumentnr: 1361226 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:3107 Gnr:300 Bnr:1421

Ferdigattest / brukstillatelse

Midlertidig brukstillatelse vil foreligge innen overtakelse.

Diverse

Byggherre:
Siti Eiendom AS, org nr: 930 308 048
Stabburveien 7, 1617 Fredrikstad
Arkitekt og ansvarlig søker: Line Solgaard Arkitekter AS
Totalentreprenør inkludert tømrerarbeider: Treelement Øst
Ellers brukes det lokale underlevandører innen elektro, VVS, grunnarbeider, muring osv.

Sentrale lover

Avtaler mellom forbrukere og entreprenører om oppføring av ny bolig reguleres av bustadoppføringslova. Dette innebærer blant annet at kjøper har krav på garanti for oppfylling av avtalen etter bustadoppføringslova § 12. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

I tilfeller der kjøper ikke er forbruker, kan selger kreve at avtalen reguleres av avhendingslova.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Ansvarlig megler

Tonje Aasvangen