Marstrandgata 11

Oppdragsnummer

159-25-0087

Eier

Herman S Munthe-Kaas

Eiendomstype

Andelsleilighet

Eierform

Borettslag

Betegnelse

Andelsnr. 32 i Oslo kommune

Etasje

3

Byggeår

2026

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 42 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 39 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 2,50 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 3 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra salgstegninger før leiligheten er ferdigstilt.

Areal

Primærrom: 39 kvm, Bruksareal: 39 kvm, BRA-i: 39 kvm , BRA-e: 2,50 kvm , TBA: 3 kvm

Antall rom

2

Tomtetype/areal

Fellestomt / 2210 kvm

Forretningsfører

USBL

Beliggenhet

Marstrandgata 11 har en fin beliggenhet på Rodeløkka, et ettertraktet område på Grünerløkka. Her bor du i et rolig og sjarmerende nabolag, samtidig som du har kort vei til alt byen har å by på.

I nærområdet finner du koselige kafeer, restauranter, butikker og grønne parker som Sofienbergparken og Birkelunden. Med kollektivtransport like i nærheten kommer du deg enkelt rundt i byen, og sentrum er kun en kort spasertur unna. Marstrandgata 11 kombinerer urbant byliv med en tilbaketrukket og fredelig atmosfære - perfekt for deg som ønsker det beste av begge verdener.

Byggemåte

Hovedbæresystem i stål og betong. Etasjeskiller leveres i betong. Det blir synlige V-fuger i
himlinger.

Fasader består i hovedsak av teglstein og trekledning.

Takkonstruksjonen isoleres og dimensjoneres i henhold til energiberegninger. Det legges
taktekking med forskriftsmessig fall til sluk. For de leilighetene som får takterrasser vil det legges tremmegulv, som angitt på kontraktstegning.

Balkonger utføres i betongkonstruksjoner. Balkongene har tremmegulv av trykkimpregnert
trevirke. Rekkverkene på balkongene er av aluminium.
Private takterrasser på plan 6 leveres med tremmegulv i trykkimpregnert trevirke og rekkverk i aluminium.

Private takterrasser på takplan samt private hageparseller på takplan. Tremmegulv i
trykkimpregnert trevirke og skillevegger i trespiler.
Skillevegger på balkonger der dette er vist, kun mellom leiligheter som har balkong/takterrasse helt inntil hverandre. Det leveres ikke skillevegger ved separate balkonger, uansett avstand mellom disse.

Innhold

Leiligheten inneholder stue/kjøkken, bad, soverom og entrè.

Sportsbod i kjelleretasje på minimum 2,5 kvm.. Sportsbod utføres som nettingbod, med dør med feste for hengelås.

Standard

Kjøkken
Kjøkken leveres etter kontraktstegning og med innredning fra HTH. For leveranse på kjøkken, se romskjema.

Bad
Bad er tenkt levert som prefabrikkerte våtromsmoduler (badekabiner) eller plassbygde bad. Det leveres i hovedsak rette dusjvegger i glass. Dusjarmatur leveres montert på vegg. Farge og størrelser på fliser kan avvike fra illustrasjoner. Baderomsinnredning leveres med to-delte skuffer. Over servant monteres speil med integrert belysning og stikkontakt. Mindre ansamlinger av vann vil kunne forekomme på baderomsgulvet. Det er avsatt plass til vaskemaskin/ tørketrommel på ett av badene i hver leilighet.
For leveranse på WC og bad, se romskjema.

Gulv
Det leveres 13 mm èn-stavs eikeparkett med matt lakkert overflate i stue, kjøkken, soverom
innvendig bod og entré.
Gulv på bad og eventuelt WC leveres med matt lys grå 60x60cm keramisk terrazzo flis. I dusjsone leveres mindre format.

Se tilvalgsskjema vedlagt i prospekt for gjeldene leveranse for boligen.

Utstyr

Det leveres downlights i himling på bad og entré. I tillegg leveres det LED belysning under overskap på kjøkken og rundt speil på bad.

Oppvarming

Primær oppvarming i leiligheten er vannbåren gulvvarme.
Temperaturen styres ved termostater montert på vegg eller i skap. Varmt forbruksvann og
vannbåren varme på baderom tilknyttes fjernvarmeanlegg. Kostnader for andel av energi som går til fellesareal/ ventilasjonsaggregat utfaktureres sammen med månedlige felleskostnader.

Parkering / Garasje

Parkering i offentlig vei etter gjeldende bestemmelser.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Servitutter / rettigheter

Andelen overdras fri for pengeheftelser. På borettslagets eiendom er det tinglyst ulike erklæringer/servitutter og pengeheftelser, bla. tilknyttet fellesgjeld. Disse vil følge eiendommen.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen:
Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for Eiendommen gnr. 318, 388 og 492 datert 06.02.2023 og har gjort seg kjent med denne.

Tidligere eier av eiendommene har tinglyst forkjøpsrett i prosjektet. Forkjøpsretten er avklart og heftelsene vedr. forkjøpsrett tinglyse 27.11.2017 i gnr. 227, bnr. 492 og 318 vil bli slettet.

Heftelser som er tinglyst på Eiendommen per dags dato er i sin helhet tilgjengelig hos megler.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.
Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers
overtakelse av leiligheten.

Verdi ved skattefastsetting

Formuesverdien er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes av skatteetaten som tar hensyn til om boligen er en primærbolig (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller
sekundærbolig (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil i
2023 utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal.
For sekundærboliger vil formuesverdien 2023 utgjøre 100% av den beregnede
kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal.Se http:/www.skatteetaten.no for
nærmere informasjon.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/forretning eller privat tjeneste mm. (S- 5123, 9.6.21), se reguleringskart og -bestemmelser. Omkringliggende eiendommer er
regulert til bolig. Sør/vest for eiendommen ligger Blackbox. Denne eiendommen er i dag regulert til forretning/kontor, men eiendommen blir trolig søkt omregulert i nær fremtid.
Det er usikkert hva resultatet blir, men kjøper må medregne at endringer vil skje. Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldene reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Energimerking

Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte bolig. Boligens energibehov er prosjektert iht. TEK17. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori C, dagens nivå. Det tas forbehold for at avvik fra dette vil forekomme, dette spesielt for boliger med mye vindusflate

Beskrivelse av borettslaget

Prosjektet vil inneholde 73 leiligheter, samt næringslokale i 1 etasje.
Det blir fellesområder både på tak og i bakgård.

Boligenhetene vil bli solgt som andelsleiligheter og organisert som et borettslag. Selger, eller et selskap utpekt av selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslaget med
foreløpig navn Marstrandgata Borettslag. Endelig organisering av sameiet/borettslaget er ikke bestemt.

Selger tar forbehold om endelig organisering av prosjektet, herunder endring av antall boligenheter og andeler i borettslaget. Videre tar selger forbehold om å etablere flere borettslag, eller at det etableres seksjoner som eies av andre privatpersoner, selskaper og/eller av andre borettslag. Dette vil enten skje ved at borettslaget vil overta eiendomsretten til den delen av tomten som tilsvarer borettslagets eierskap Eiendommen sammen med grunnbokshjemmelen gjennom et kjøp av - og påfølgende fusjon med aksjeselskapet som eier denne tomteandelen. Fusjonen vil også kunne omfatte bygningsmassen, alternativt vil Marstrandgata 9 & 11 AS være eier av bygningsmassen frem til ferdigstillelse. Ved ferdigstillelse vil Marstrandgata 9 & 11 AS i siste nevnte tilfellet overdra den ferdig oppførte
bygningsmassen til Borettslaget. Dette vil uansett skje før kjøpers overtakelse av andel.

Et annet alternativ er at borettslaget kjøper tomten direkte. Borettslagets bokførte verdi på tomt og bygningsmassen vil tilsvare markedsverdi på overdragelsestidspunktet. For bygningsmassens del vil også skattemessig inngangsverdi tilsvare markedsverdien (dersom bygningsmassen selges direkte) eller påløpte byggekostnader (dersom bygningsmassen overdras til borettslaget gjennom aksjesalg og
fusjon). Dersom borettslaget overtar tomten gjennom kjøp av aksjer med etterfølgende fusjon, vil borettslagets skattemessige inngangsverdi på selve tomten imidlertid være lavere enn markedsverdi per i dag. Dette skyldes at den skattemessige inngangsverdien er videreført fra Boligtomt AS med skattemessig kontinuitet ved fusjonen nevnt ovenfor. Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en latent skatt på Eiendommen. Dersom borettslaget erverver tomten gjennom et ordinært kjøp vil skattemessig inngangsverdi på selve tomten tilsvarer markedsverdi på
kjøpstidspunktet.

På bakkeplan vil det bli etablert 1 næringslokale. Næringslokalet vil bli seksjonert som en egen seksjon og drevet som næringsareal med utadrettet virksomhet.

Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie).

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Andre faste løpende kostnader

Kr. 2 667,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Stipulerte felleskostnader inkluderer:
Driftskostnad 1560,-
Akonto varme 707,-
TV/bredbånd 400,-

Kjoper plikter a betale sin andel av fellesutgiftene for Borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av Borettslaget pa ekstraordinar generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene bestar blant annet av kapitalkostnader og driftskostnader og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett for borettslaget inntatt som vedlegg.

Andre faste utgifter:
Oppvarming.
Kostnader for andel av energi som går til fellesareal/ ventilasjonsaggregat utfaktureres sammen med månedlige felleskostnader.
Eiendomsskatt:
Oslo Kommune har eiendomsskatt. Marstrandgata Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil
viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter borettslagets fordelingsnøkkel.

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter.

Oppgjør

Kjøpesum for å overta kontraktsposisjon fra opprinnelig kjøper, kr. 650 000,-.
Kjøpesum for selve leiligheten, kr. 5.300.000,-
Totalpris, kr. 5.950.000,-( I tillegg kommer normale kjøpsomkostninger, kr. 41 590,-+ transportgebyr 50 000,-)

Ved inngåelse av kjøpekontrakt betales vederlaget for å overta kontraktsposisjonen kr 650.000, i tillegg til forskudd på 5% av leilighetens opprinnelige kjøpesum, kr 265.000, tilsammen kr 915.000,-.

Resterende 90% av opprinnelig kjøpesum for leiligheten kr 5 035 000,- (+ normale kjøpsomkostninger kr 41 590,- og transportgebyr kr 50 000,-) innbetales ved overtagelse av ferdigstilt leilighet, iht kontrakt. .

Selger har stilt lovbestemt garanti ovenfor kjøper1. Selgers garanti etter bustadoppføringslova §12 og evnt §47 gjelder også for ny eier. Garantien etter bustadoppføringslova §12 er beregnet med bakgrunn i den opprinnelige kjøpesummen. Vederlaget for kjøp av kontraktsposisjonen, kr. 650.000,-, inngår ikke i dette beregningsgrunnlaget.

Kjøper skal i tillegg forskuddsinnbetale 2 måneders felleskostnader til forretningsfører ved overtakelse slik at borettslaget opparbeider seg likviditet.

Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Objektet er salg kontraktsposisjon. Det vil si at du ved å betale kr. 900 000,- overtar opprinnelig kjøpers rettigheter og kontraktsforpliktelser i kontrakt inngått 15.05.2023. Kontrakten er inngått mellom selger/utbygger og opprinnelig kjøper/kjøper1. Opprinnelig kjøpekontrakt er vedlagt leilighetens salgsoppgave.

Betalingsoppsett

Kjøpesum for å overta kontraktsposisjon fra opprinnelig kjøper, kr. 650 000,-.
Kjøpesum for selve leiligheten, kr. 5.300.000,-
Totalpris, kr. 5.950.000,-( I tillegg kommer normale kjøpsomkostninger, kr. 41 590,-+ transportgebyr 50 000,-)

Ved inngåelse av kjøpekontrakt betales vederlaget for å overta kontraktsposisjonen kr 650.000, i tillegg til forskudd på 5% av leilighetens opprinnelige kjøpesum, kr 265.000, tilsammen kr 915.000,-.

Resterende 90% av opprinnelig kjøpesum for leiligheten kr 5 035 000,- (+ normale kjøpsomkostninger kr 41 590,- og transportgebyr kr 50 000,-) innbetales ved overtagelse av ferdigstilt leilighet, iht kontrakt. .

Selger har stilt lovbestemt garanti ovenfor kjøper1. Selgers garanti etter bustadoppføringslova §12 og evnt §47 gjelder også for ny eier. Garantien etter bustadoppføringslova §12 er beregnet med bakgrunn i den opprinnelige kjøpesummen. Vederlaget for kjøp av kontraktsposisjonen, kr. 650.000,-, inngår ikke i dette beregningsgrunnlaget.

Kjøper skal i tillegg forskuddsinnbetale 2 måneders felleskostnader til forretningsfører ved overtakelse slik at borettslaget opparbeider seg likviditet.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra prosjektets salgsoppgave.

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør i "Viktig informasjon for selger og kjøper". Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Adgang til utleie

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret vil derfor i denne perioden gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

I produktark om Kjøpsforsikring bak i salgsoppgaven finner du informasjon om Boligkjøperforsikring, Hus-/hytteforsikring med superdekning, Innboforsikring med superdekning, samt priser på produktene.

Overtagelse

Estimert overtakelse av boligprosjektet Marstrandgata 11 er nå satt til Q4 2026, oppdatert fra det tidligere estimatet på Q2 2026. Se brev om ferdigstillelse i vedlegg.

Punkt 13 i kontrakt som er en del av handelen:
Selger skal med ca. 3 måneders varsel angi antatt periode for overtakelse innenfor et tidsintervall på ca. 30 dager. Tidsintervallet er kun av veiledende karakter, og utløser ikke krav om dagmulkt ved eventuell forsinkelse.

Endelig tidspunkt for overtakelse (dato og klokkeslett) vil bli gitt med minimum 14 dagers varsel. Kopi av varselet sendes megler. Dette tidspunktet vil være en dagmulktbelagt frist i henhold til buofl. Selger skal informere Kjøper dersom det kan påregnes endringer i den planlagte perioden for overtakelse, herunder som følge av endrings- eller tilleggsarbeider bestilt av Kjøper.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Kommunale opplysninger, inkl forretningsfører (Kr.7 900)
Markedspakke (Kr.29 900)
Oppgjørskostnad (Kr.9 900)
Pantattester/ grunnbok fra St.kartverk (Kr.1 150)
To stk visninger og én stk overtagelse a kr. 3750, (Kr.11 250)
Utsettelsesgebyr for alle utlegg og vederlag (Kr.8 000)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.545)
Totalt kr. (Kr.68 645)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr .....

Vedlegg til salgsoppgaven

Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Opplysningsbrev fra forretningsfører
Vedtekter og eventuelle husordensregler
Årsregnskap / budsjett
Budskjema
Energiattest
Tilstandsrapport
Meglers verdivurdering
Egenerklæringsskjema selger
Viktig informasjon til kjøper og selger